近期，南京楼市成交量和供应量“双下滑”局面持续，尽管取消限购的传言不绝于耳，但是购房者的观望情绪依旧没有减弱，这让不少开发商坐立不安。而面对困局，有着年度销售任务压力的房企纷纷加重刚需产品的加推比重，欲破楼市低迷坚冰，扭转销售不佳的局面。

小户型、低总价快销项目成房企救命法宝

项目“放低姿态”往刚需靠

作为楼市快销品的代表，小户型、低总价的刚需产品有着无法比拟的市场竞争力，即便在整体市场不景气的情况下，主打刚需的低总价楼盘依旧可以谋得不错的销量，这也使得销售任务“亚历山大”的房企纷纷押宝此类楼盘。

今天（09.14）下午，一张显示河西南部某盘在红绿灯处揽客的照片引起关注，一直以来河西南部作为河西板块的“后起之秀”，主打的客群是刚改为主的购房者，但在楼市整体去化不佳的情况下，河西南部楼盘的定位悄然发生转变。根据网友拍摄到的图片显示，“五矿崇文金城，刚需首选”成为项目当街揽客的最新宣传语，而这一变化也发映出目前去化费力的情况下，开发商正在想尽办法“放低姿态”接地气、往刚需上靠。

而具体到项目上，以朗诗地产为例，主打刚需的朗诗未来街区原本预计在下半年推出800套房源，但是根据本站最新的了解，不计算此前已经推盘的房源数，朗诗未来街区在年底前还将推出1000-1200套房源，推盘量猛增了近400套。 

对此，朗诗地产南京区域营销经理冯波表示，今年朗诗绿色地产下半年整个南京区域的销售金额约20亿元，但因为整体市场活力不够，所以企业根据市场需求积极调整产品结构，加大小户型、低总价等产品的供应力度，积极对接和满足刚性需求，而禄口的朗诗空港G15项目也会尽全力在年底前入市，来分担一些销售的压力。

此外，弘阳地产、荣盛地产都对刚需产品增加了推盘比例。弘阳旭日上城曾表示，下半年计划推出1000套左右房源。但事实上，从7月份开始到现在，弘阳旭日上城已经陆续3次加推近1000套房源，在这种情况下，弘阳旭日上城表示，在年底前还将推出1000多套房源。而荣盛地产的荣盛龙湖半岛更是直接表示在年底前还将推出4000套房源。

根据此前南京网上房地产数据显示，在整个8月份，南京80-100㎡面积段房源的销售占比为36.65%，市场占比数值份额最大。与此同时，在本站对金九银十的上市情况摸底调查中，63家计划入市楼盘中有超过7成的楼盘都有90㎡左右的户型，刚需房源市场份额加大无形中对于房企有着刺激作用。

选择增多不敌观望情绪浓郁

开发商谨慎定价试探刚需“口味”

随着年底的临近，开发商销售额的压力越来越明显，不少房企开始借助刚需市场的去化求生。对于购房者来说，刚需房源量的增多，无疑为房源的最终选择提供了比较的机会，不过，现实的情况是购房者的观望情绪依旧很严重。

在实际观察中，近期购房者观望的情绪仍未有实质性改善。以365各个板块购房群的情况来看，看房5个月以上还没有买房的大有人在。数据表明，现在想买房的多数还是有真实需求的刚需客户，或者是换房，或是首次置业，但在目前的市场氛围下，刚需族们宁愿再等等看。

而就在昨天（9.13）本站举行的大型看房团调查中，有超过78%的人将意向购房时间放到了半年以后，1-3个月内选择出手购房的比例少之又少。而具体到产品方面，欲购置总价120万以下房源的购房者达到6成以上。由此可见，目前购房者关心的购房条件中价格依旧是主因。

此外，对于近来市场上开发商推出的种种优惠，购房者的看法虽然各有不同，但是他们基本都寄希望开发商能够多给点折扣，以享受到更多的实惠。而相对的，尽管推出的是刚需产品，面对低迷的市场行情、观望的购房者，不少开发商在楼盘定价上也十分谨慎。

“定价再难，也没有购房者观望可怕。”江宁一家楼盘负责人告诉笔者，如今他们最需要摸底的还是购房者的心态，“我们刚需盘定价一定要从客户的角度出发，包括优惠现在也是多种多样的来，毕竟只有了解购房者对产品和价格的需求，才能赢得市场。”

“开发商定价明显更加谨慎，这与市场中的购买需求变化有直接关系。”南京市房地产开发建设促进会秘书长张辉表示，目前市场中有效购买力是指有购房需求又有支付能力的置业者，由于他们中仍有部分在观望，造成市场需求会有一定程度的减少，因此，开发商不得不将蓄客时间延长，价格也有所让步。　

专家：刚需户型占比有限供求关系决定未来走势

一方面开发商加大推盘力度，另一方面则是楼市观望情绪的蔓延。业内专家认为，对于刚需项目来说，受自住房在下半年的集中入市以及收紧的信贷政策等因素影响，刚需住宅成交量持续低迷，为拉动成交，开发商纷纷采取“以价换量”策略回笼资金，近期入市的刚需住宅项目多以平价或降价入市。

张辉认为，在售项目蓄客难度一再加大，随着开发商整体推盘意愿的增加，刚需市场供应水涨船高。为了实现销量，开发商恐怕只能依靠降价手段来吸引购房者。“降价才能跑量，这在任何时候都是个硬道理。”

但是，张辉同时强调，在市场的资源配比中，刚需户型的比例基本是稳定的，而随着开发商在低迷期刚需户型的供应增多，后期的刚需户型供应比例肯定会有一定的减少，因此，有需求的购房者可以抓住时机来比较选择。

不过，南京蓝风机构副总经理翁忠平对于房企能否将增大的供应房源量落地表示怀疑。翁忠平认为，在当前市场整体去化情况不理想的情况下，开发商推出的房源量能否转化为销量是个很大的问题。

此外，翁忠平表示，在目前整体市场还没有明显的止跌回温、新开楼盘价格走低加上政策不明朗的情况下，购房者的观望情绪依旧会很强。所以，市场需求短时间内不会有明显增加，这也意味着，刚需房源加大供应会面临一定的去化问题。

不过，翁忠平对于后续楼市政策如果落地对于市场的刺激作用还是给了一定的肯定，他表示，如果取消限购一旦落地，市场短时间内会出现一定的转变过程，那么房企降价跑量的可能性会相对减弱。所以，他也建议购房者可以在这种房企有意加大刚需供应量的情况下来置业。（365地产家居网顾仕侠）