参与“价格战”的楼盘不断增加 “竞品”已跨出片区界限 资料图片

过去说楼市中的“竞品”楼盘，基本都位于同一个区域内，甚至直接就是一路之隔的“邻居”。相同的地段、配套、环境，相近的价格，被购房者放在一起比较，自然是无可厚非。

然而在今年以来，尤其是进入第三季度以后，随着楼盘之间优惠促销的进一步升级、优惠范围的进一步扩大，“竞品楼盘”的概念逐渐跳脱出区域的“界限”，开始向所在片区外延伸。曾经不是“竞品”的楼盘，如今可能变成竞争对手，曾经的区域均价，在几个主力楼盘的“动作”下可能发生改变，而这里面首当其中的就是刚需、刚改楼盘。

优惠促销进一步升级 楼盘“竞品”跨出片区界限

昨日（7月24日），桥北大盘苏宁天润城终于公布价格悬念，将以9280元/㎡均价推出超千套房源；同区域内的大华锦绣华城推出77折房源，单价9000元/㎡起开卖；加上前期以9300元/㎡起率先开盘的弘阳旭日上城，“刚需大本营”桥北片区正式迎来“价格混战”。>>>桥北房价混战 一盘猛打77折一盘9字头悬念揭晓

就在不久之前，城南纯新盘富力尚悦居、莱蒙水榭阳光分别公布起售价，13000多元/㎡的起售价均低于前期市场预期，而世纪城金域华府更是打出9999元/㎡的均价“公然”抢占市场。

“我以前从来没把天润城当做竞品楼盘，因为产品有一定差异，并且价格也不在一条线上，但是天润城打的?880元/㎡的悬念，确实会吸引大批刚需客户，来我们这边看房的客户好多都去天润城看过了。”江北高新区一家楼盘的相关负责人表示。

而在上周弘阳旭日上城的开盘现场，就有购房者表示自己此前去板桥的几个楼盘看过，“之前这边（弘阳）卖1万2，板桥卖1万1，现在这边价格下来了卖9千多，而且年底还会通地铁，所以我想了想还是决定买这里。”

事实上，不少刚需购房者对于置业片区的选择有很大成分的无奈，在满足所能承受的价格条件之下，区位的选择只好放在次席。如果区位较远但交通方便，比如靠近地铁，那么仍然会成为刚需客群愿意选择的居所。

楼盘之间的跨区域竞争其实早在今年5月就已有显现。当时，位于仙林湖的保利罗兰春天宣布精装改毛坯，均价下调到14000元/㎡时，就曾动摇了不少打算在其他区域置业的购房者的心。“本来打算买麒麟的，现在看来两边房价相差不大，那不如买仙林湖了，还有地铁。”当时在华侨路茶坊论坛中，有这样想法的网友并不在少数。

南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远表示，市场陷入价格混战，板块之前的竞争自然加大，供需关系因此发生逆转。“之前更利于开发商，如今更有利于买方市场，对于购房者而言，挑选的余地自然更大。”>>>楼市转入买方市场 降价潮迫使二手房卖家降25万

“房地产本身就是区域型市场，板块与板块之间随着交通的逐步改善，界限便不是那么明显。”孟祥远表示，“现在市场已经跳出了原来的小板块，进入一个大板块竞争的概念中了。”

“龙头”房企带头“搅局” 区域房价或形成新格局？

如今，随着南京楼市中加入“价格战”的楼盘越来越多，有一些板块的整体均价因而受到影响。>>>8月54盘推9千余套房 月新房上市量首度跌破万套

以刚需聚集地桥北为例，随着去年全市房价整体上涨，延续到今年一季度，传统桥北区域房价一路攀升，弘阳旭日上城、大华锦绣华城为代表的主力军，房源均价直奔12000元/㎡，而高新区基本保持着比传统桥北均价低1000多元/㎡的梯度。

如今桥北大盘纷纷调价，区域均价整体回归万元以内。对于高新区而言，若再想保持1000多元/㎡的价格优势，显然有着很大压力。“桥北价格一降对我们肯定有影响，现在大家都还在扛着。”高新区一家项目开发商略显无奈的表示。

而同样关注度较高的板桥，此前在售楼盘的均价基本处在12000元/㎡左右，在世纪城金域华府宣布新房源均价9999元/㎡后，区域房价壁垒会否就此打破？区域、板块会否形成新的房价格局？

南京同策咨询公司副总经理杨锐表示，由于部分区域内的“龙头房企”、“跑量房企”带头调价，可能因此拉低了区域的成交均价，但并不能因此判断全市房价格局会发生改变。“这样的现象更多还是表现在传统刚需板块当中，江宁、江北、板桥、仙林湖这些区域的供应量相对比较大，刚需客的购买心态受市场影响更大，而改善楼盘，比如主打大户型的河西近期的价格则比较稳定。”

此前在大部分人的印象中，南京各板块房价区间还是较为分明的，经过去年全年火热后粗略来看，以改善为主的河西房价整体在2万元/㎡以上，迈入“脱刚”门槛的仙林湖、江宁九龙湖整体均价超过17000元/㎡（含精装），城南整体均价超过12000元/㎡，坚守刚需的桥北房价也已全面破万。

如今再看，各板块之间房价逐渐显现出模糊化，而以刚需、刚改为主的区域表现更加明显。其中仙林、麒麟、城南、江浦等部分区域的房价均维持在11000-14000元/㎡之间，而板桥、桥北、禄口等区域房价则在8000-11000元/㎡之间。八大板块整体而言，其中小区域房价线“模糊度”更高。

孟祥远分析道，价格体系变化给周边板块的估值带来变化，板块之间的竞争在日益加大。“有一些利好没有充分兑现的板块，在市场不佳、‘靴子’没有落地时，整体价格是有调整需要的，而经过调整之后便有可能会带入一个买入预期。”

“传统刚需板块在今年3、4季度的成交价，相较于去年以及今年1季度的价格，同比可能还会出现下浮。”杨锐最后预测道。（365地产家居网 姜芳芳）