对于6月楼市供应的大幅上涨，任启鑫认为，主要是受到市场成交的拉动，自去年的9·30新政以及今年的3·30新政之后，不断放松的楼市调控大大激发了需求方的入市热情，成交呈现持续回升趋势。随着楼市库存的快速盘活，在加快现有存量去化的同时，也推动了新供应入市的步伐。进入到6月之后，这一趋势得以延续，宏观经济形势下市场流动性的日益宽松以及股市套现资金的涌入，使得楼市需求呈现持续上升态势，而受到需求拉动，楼市供应逐渐升温。

　　□链接

　　住建委网站显示，今年1至4月，北京市场上获批入市的住宅项目个数分别是1月7个、2月4个、3月8个、4月4个，到5月升至18个，6月上半月已经达到15个；而非住宅项目今年以来的获批入市情况分别是：1月4个、2月1个、3月4个、4月6个、5月4个、6月上半月4个。

　　任启鑫认为，从下半年市场情况来看，预计新盘项目入市量将逐渐增多，虽然目前住宅市场价格涨幅较小，但这一趋势持续数月整体市场价格也将上一个新的台阶，因此他预计，下半年纯新盘在市场供应中所占份额将明显加大。

　　北京楼市近期的供需回暖只是本轮一线城市市场回暖的一个代表。国家统计局的数据显示，4月，北京、上海、广州、深圳4个一线城市首次出现房价全部环比上涨，其中深圳的表现尤为抢眼。

　　成交升温拉动

　　普宅市场会继续向好

　　“各个企业在现金流要求、市场回暖行情之下，到了推盘的爆发期”。对于近期出现的推盘热，刘芸岐也表示，今年上半年，央行三次降息、两次降准，尤其是在3·30楼市新政的刺激下，市场成交回暖迹象明显，北京市商品房迎来量价齐升的态势。经历上半年逐月回暖之后，房企抓住这波行情，实现销售。

　　在调控政策向改善型需求倾斜的背景下，地段位置较好且定价合理的入门级豪宅，凭借高性价比优势加之未来增值预期明确，也成为吸引中产阶层的利器，单价在60000-70000元/平方米的入市级豪宅产品，在近期公寓豪宅成交中占据了主导。

　　上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，深圳楼市量上升和房价上涨成为互相刺激的因素，所以目前领先全国上涨。最关键原因在于背后的市场逻辑已经在悄然发生变化。第一，深圳新建商品住宅去库存周期比较短，去库存周期少于12个月，实际情况是少于8个月。房价涨易跌难。第二，深圳新建商品住宅的库存或者可售面积已经不足，楼盘可售的数量不多，容易加剧市场恐慌。第三，深圳一直处于限购政策之中，但房价在2014年第四季度率先上涨，这改变了市场预期，即加快入市节奏，进而继续加快房价的上涨。

　　□观点

　　亚豪机构预计，6月下半月以及下半年，月度开盘量都将维持在30-40个项目左右。这样的开盘量比今年初已经明显升温，北京楼市供应开始步入正轨。

　　事实上，深圳房价在2014年12月即以1.2%的涨幅高居全国涨幅榜首，在1月和2月再分别涨0.3%和0.2%，同样高居涨幅榜首，而在3月数据中，深圳再次以0.7%的涨幅高居榜首，实现连续4月高居全国涨幅榜首。而在5月18日发布的4月房价数据中，深圳再次以1.8%的环比涨幅高居全国榜首，实现“五连冠”，并且涨幅呈现越来越大的趋势。

　　从品牌房企的推盘周期来看，企业预算及销售计划安排基本遵守二季度和四季度集中推盘的原则，届时，由于品牌房企集中销售的拉动，二季度和四季度整个市场交易量也往往表现突出。当前，2015年5月份已经结束，二季度还剩余6月份半个月的时间，对于房企尤其是上市房企来讲，势必要抓住二季度最后一个月的集中推盘销售的时机，以尽快完成企业预算及半年度销售业绩。因此，对于6月份来讲，由于“救市”政策发力及房企推盘周期等因素，楼市去化速度将提升，市场去化周期将进一步缩短，6月份楼市一线城市成交量短期反弹是板上钉钉的事情。

　　亚豪机构市场总监 郭毅

　　区域和产品类型冷热不均

　　同策咨询研究部总监 张宏伟

　　而高端别墅市场方面，供应的充足使得别墅成交保持上涨态势。从成交特征来看，面积区间在300-500平方米的舒适性产品占据主导，而从总价来看，500万-800万元之间的中低端项目成交占比37%，居于各总价段之首。郭毅认为，从特征中可以看出，目前别墅市场成交也以自住型改善类需求为主导。

　　深圳房价涨幅领涨全国

　　“这主要是受到整体价格走势的影响，从目前市场情况来看，近期入市项目虽然已普遍呈现涨价趋势，但涨幅多在10%以内，市场价格仍然处于较为平稳态势，并未出现明显的向上趋势。在这一背景之下，老项目后期由于拿地较早，成本较低，在这一价格趋势之下仍能获利较丰；但是对于纯新项目而言，由于多为近两年取得土地，高昂的土地成本使得其不能‘适应’目前的价格水平，开发商需要更多的时间等待市场价格进入新的阶段，或深耕产品使其‘鹤立鸡群’的价格能够为市场所接受。”亚豪机构副总经理任启鑫说。

　　从具体项目情况来看，6月首周（6.01-6.07）北京住宅市场共有7个项目入市，相比5月最后一周多出两个，其中包括两个自住房项目旭辉满庭春MOMA与北京城建畅悦居，1个别墅项目鲁能7號别墅，以及4个普通住宅项目金泰丽湾悦栖山、中建国际港等。7个项目共新增住宅产品1299套，预售许可面积13.5万平方米，环比之前一周分别增加了51%、65%。

　　老项目居多

　　□原因

　　在区域冷热不均的同时，楼市供应产品也出现明显分化，亚豪机构市场总监郭毅给出的数据显示，6月上半月，12个开盘的商品住宅项目中，6个项目以面积在100-140平方米的大户型住宅产品，1个项目是别墅，其他5个以中小户型为主的项目中4个是商住盘，只有中建国际港一个项目是户型相对紧凑，面向刚需人群的住宅产品。“造成这种供应局面的主要原因在于政策导向和市场需求的变化。”郭毅表示，随着9·30、3·30，连续两轮对刚需及改善型需求的扶持政策的颁布，有力拉动了改善型市场需求的回暖，开发商也就针对性地推出符合市场需求的产品。但当前纯商品住宅市场受到自住房的扰动，加之限购政策在北京依然严格执行，造成部分具备北京购房资格的刚需被引流至自住房市场，而政策回暖市场交易量回暖之下，部分不具备购房资格的客群也急于入市，却只能选择自由购的商住类产品，因此近期商住产品的供应也随之增加。

　　继成交出现“红5月”之后，北京楼市的供应上也迎来“红6月”。

　　紫御华府营销总监 马艳

　　从去年9·30新政开始，不断出台的政策对楼市的影响非常明显，从股市撤出的一部分资金已经涌入楼市，拉动了房地产市场的成交。基于持续宽松的政策和金融环境来判断，6月下半月，甚至包括下半年，普通住宅市场应该会持续向好，不管是刚需项目还是改善项目，在政策宽松的背景下，都会取得不错的销售业绩，成交量会稳步回升。与此同时，豪宅市场有明显的不同，购房者购买豪宅的信心是有的，但可选择的项目较多，最重要的一点是，在其他投资渠道如股市相对较好的情况下，豪宅成交的回款速度会放缓，成交周期会比较长。值得关注的是，今年新推出的豪宅项目户型都在200平米左右，这样总价会控制在一定范围内，从而让购房者更易接受。

　　而从6月上半月入市项目特征来看，12个普宅项目当中纯新盘项目仅两个，其他10个均为老项目后期，其中还包括像中建国际港与保利·紫荆香谷（保利·罗兰香谷二期）这类多年的老项目。

　　在市场推盘力度增大的同时，合生创展华北区营销总监刘芸岐注意到，目前推盘加速仍然呈现分化特征，市场关注的东坝等区域目前还没有动静，而通州、朝阳等区域找到推盘机会，加速推盘。

　　易居研究院发布的2014年度《全国35个大中城市房价收入比排行榜》显示，2014年，35城房价收入比均值为8.7，目前偏离合理值的幅度为12%。其中，深圳房价收入比偏离合理值的幅度达84%，位居全国之首。

　　改善型楼盘领涨

　　6月供应爆发

　　6月成交量短期反弹是板上钉钉

　　3·30楼市新政以来，深圳楼市成交活跃，房价一路上涨。根据国家统计局发布的数据显示，去年至今，深圳房价涨幅领跑全国，且涨幅呈越来越大趋势。机构统计显示，4月下旬开始，深圳楼市剧烈升温，楼市量价齐升。5月的深圳楼市继续延续4月的市场热潮，涨幅最高的南山区5月房价同比上涨了85%。

　　□数据

原标题：供应提速楼市潜牛

　　京华时报记者 潘秀林 桂瑰 邢飞