虽然目前广州（楼盘）楼市成交量上升，但在去库存的前提下，现在还不是大幅涨价的时机，“尤其中心城区，未来竞争加剧，价格还是以平稳上升为主”。

　　观点地产网 五一假期归来，频频传出“3天5亿”、“2小时12亿”等消息的广州楼市似乎处在一片量价齐涨的大好时光。

　　5月3日，阳光家缘数据显示，仅4月30日-5月1日两天，广州新房网签成交875套，同比增加了11.46%。

　　与此同时，中原地产亦公布了一组楼盘价格涨幅数据，五一期间，广州推新的27个楼盘中，有近七成的楼盘价格相比去年12月底出现不同程度的上涨，涨幅最大的南沙叠翠峰甚至达到30.4%。

　　此起彼伏的涨价声伴随着一路上扬的楼市成交量，使得不少媒体纷纷预测火热的广州楼市将迎来一个“红五月”，但据观点地产新媒体了解到，业内人士持有不同的观点，“30%的涨价都是噱头”。

　　业内人士分析称，虽然目前广州楼市成交量上升，但在去库存的前提下，现在还不是大幅涨价的时机，“尤其中心城区，未来竞争加剧，价格还是以平稳上升为主”。

　　楼盘涨价三成？

　　数据显示，4月26日-5月2日，广州共有27个楼盘有新增供应，同比增长29%，新增供应量达5507套，同比亦大幅增长167%，而平均去化率也上升9%至60%。

　　在新增的供应当中，有19个楼盘的价格均比去年12月底有所提高，其中，有6-10%的小幅涨价，也有超过20%的大涨，位于南沙的合富·方圆叠翠峰则录得了30.4%的大幅增长，一时引来业内关注。

　　对于涨价30%的说法，合富辉煌首席分析师黎文江指出，楼盘宣传涨价更多只是噱头，希望吸引购房者下手的营销手段，目前广州市场并不会出现房价实质性的上涨。

　　而观点地产新媒体致电叠翠峰销售中心时，其销售人员解释道，主要是由于新推的产品在位置和户型等方面都有所改善，所以均价相比此前有所提升。

　　据销售人员透露，以刚需为主的叠翠峰于4月30日加推了二期，价格在13000-14000元/平方米间，而此前一期的价格为12000元/平方米左右，所以实际涨幅为每平方米1500元即12.5%左右，并没有达到30%。

　　“这一数据其实并不能代表实际的价格趋势。”中原地产项目总经理黄韬也表示，叠翠峰30.4%的涨幅是以其目前的最高价格对比此前最低价格所得出的，实际上并没有这么大幅度的涨价。

　　不过，观点地产新媒体发现，虽然没有出现实际上的“暴涨”，但价格小幅上升却是广州楼市的整体现象。

　　同样于4月30日开放新销售中心，位于广钢新城板块的葛洲坝(600068,股吧)保利曼城就在五一假期前开始大肆宣传其将在5月3日起正式涨价3%，观点地产新媒体实地走访楼盘时，不少楼盘销售人员亦纷纷表示，越是后面推的新房价格越贵，接下来或许会是“一周一个价”。

　　对于市场整体的价格上扬，黄韬说道，单从价格上看，从去年12月到今年4月，许多楼盘确实都在涨价，但部分涨幅明显的楼盘主要还是源于前后产品类型等不同所导致的价格结构性上涨，实际上同类产品的价格涨幅并不会很大，“全市整体涨幅在5%以内，部分外围区域则在10%左右”。

　　其续称，得益于新推的房源还会继续增多，竞争加剧，未来广州楼市的价格还是会平稳上涨，“全年涨幅在10%左右。”

　　加量难加价

　　有机构统计显示，接下来的5月广州会有32个项目推出新的房源，其中天河区、荔湾区、黄埔区、白云区四个中心城区共有16个项目，与番禺、南沙等外围区域各占比50%。

　　因此，虽然今年以来广州楼市成交量持续攀升，4月成交量亦达到约1.08万套，环比增加83套，同比增幅则为48.83%，但在新货源源不断入市的同时，即便需求上涨，供应量却基本没有下降。所以，反而容易因为购房者的选择更多而导致楼盘间的竞争加剧，“尤其价格本已高企的中心城区”。

　　黎文江指出，目前南沙、番禺、增城等外围区域价格仍较低，网签均价都在“1”字头，所以部分区域价格即使有稍大幅的上涨也还在合理范围内。

　　例如南沙，因为自贸区及相关政策的支持，一直处在量价稳步上涨的态势中，所以出现10%左右的涨幅也属正常。五一假期，南沙录得的新房网签成交量为92套，均价则从10813元/平方米上升到了12123元/平方米。

　　相比而言，广州中心城区的房价普遍在3万以上，甚至、海珠、越秀两个区五一期间录得的均价已高达36525元/平方米和39327元/平方米。

　　仍以自住需求为主导的广州市场，一旦中心城区的楼盘出现高达20%甚至30%的上涨，在新项目陆续入市加推，供应量增大，购房者可选择项目增多的情况下，就会导致去化难度加大。

　　“目前广州的主要任务还是去库存。”黎文江表示。

　　据广东省房地产行业协会数据显示，截至2016年2月29日，广州新建住宅可售套数为69375套，可售面积877.86万平方米，未售套数148971套，未售面积1837.06平方米。而按照2015年广州住宅的月均去化速度计算，未来广州可售面积的库存去化时间为9-10个月，未售面积的库存去化时间则为20-21个月。

　　即便是中心六区，新建住宅的库存最少仍在12个月以上，最高的荔湾区甚至达到32.9个月，中心六区整体库存为19.3个月，全市平均为20.4个月。

　　而4月15日，广州市政府发布的《广州市供给侧结构性改革总体方案(2016—2018年)》及“三去一降一补”5个行动计划中明确提到，广州将继续执行住房限购政策，且争取在2018年底使广州全市商品房库存规模比2015年底的2248万平方米减少180万平方米。

　　而此规划意味着在全部消化2016-2018年供应上市的商品房的基础上，2016年，广州市场要争取再化解45万平方米，2017年争取再化解63万平方米，2018年争取再化解72万平方米的库存。

　　“预计今年广州会增加约100万平方米的新房供应，成交量和价格的涨幅都会在10%左右”，黄韬表示，在需求与供应同时上升的情况下，广州的房价还是以稳定的小幅增长为主。

（责任编辑： HN666）