一位德兴本地开发商告诉新京报记者，福泰一期开盘在德兴也具有“标志性意义”，此前，德兴房价不足2000元/平米，这之后，德兴的房价应声而涨，原来销售价格在1000多元/平米的楼盘，直接涨到了3000多元/平米。

“此时，单单运作福泰房地产项目，我们的资金很充足。”福泰另一大股东王永增告诉新京报记者。

但是钱亚军在这个时候做了一些让多数股东反对的决定。

钱亚军在福泰房地产项目刚开始运作时，就用5000多万资金投资运作了一个工厂，江西省福兰克塑化实业有限公司（以下简称“福兰克公司”），主要生产窨井盖和塑木型材。

2012年底，钱亚军又以4650万的价格从政府手中拍到一块土地，叫做福泰家居城。

王永增表示，他作为第二大股东以资金紧张为由，反对继续拍地，但“钱亚军一意孤行”。

钱亚军当时认为，资金根本不是问题。当时，除了一期楼盘资金已经部分回笼，他还向上饶银行以公司名义申请了4500万的贷款。

蜂拥而至的民间借贷

股东撤资，银行断贷的情况下，董事长涉嫌绕过其他股东，私下以公司名义高息集资1.5亿多元

钱亚军没想到的是，危机正是从贷款开始。

他说，2013年下半年，福泰家居城运作半年，迫切需要投入更多资金。但是，2012年下半年以来，受国家房地产宏观调控政策影响，银行陆续出现收紧对房地产开发贷款的情况。

上饶银行直接关闭了对房地产开发贷款的大门。

银行“断贷”之后，当初一起合伙的其他股东，因为不同意钱亚军的管理方式和投资策略，纷纷撤股。

2013年初，王永增因为“坚决不参与该项目（福泰家居城）的合作”，而选择退出家居城项目。随后，他与钱亚军发生严重分歧，就连福泰商业广场也彻底不管。

“那之后其他股东再没有拿钱进来。”钱亚军说。

钱亚军将目光投向了在德兴正“火热的”民间融资。

“很‘疯狂’，基本不用什么担保协议，直接借贷。”德兴周华会计师事务所所长吴周华告诉新京报记者，这一时期的民间资金有很大一部分流向了房地产市场。

2014年1月2日，吴周华向朋友募集到2200万元，借给钱亚军，月利息4%，期限半年。

一份来源于钱亚军的“民间借贷明细表”显示，从2013年下半年，至2014年8月，1年的时间，钱亚军向30多位民间人士融资，合计1.5亿多元。

这其中，多数借款利率为4分，部分高达5分，甚至有1000万的借款利率达到了6分。每个月，钱亚军仅支付民间融资的利息，就达641.9万。

王永增说，这些高息民间集资他和其他股东并不知情。钱亚军在未召开董事会和股东会的情况下，瞒着其他股东，以公司的名义，高息集资借贷1.5亿多元。

王永增至今仍不相信，钱亚军把这1.5亿多资金用在了公司，因为这笔资金没有在公司账面体现过。

福泰公司会计董姓女士向新京报记者表示，确实没见过这些钱，资金没有走公司财务流水账。

钱亚军后来解释，这部分资金一部分直接用来还账、支付利息，一部分直接支付了公司运作中各种投入。

王永增认为，钱亚军私自向民间集资，又将集资款挪到别处，致使福泰公司陷入窘境，最终彻底停止运转。

他后来向德兴市公安局举报，“钱亚军涉嫌侵占公司财产、非法集资、私刻公章”。

无人接盘“失去最后稻草”

2014年是德兴楼市行情最差的一年，原有意打包购买福泰项目的公司反悔，债主围堵了公司大门。

钱亚军对新京报记者称，他起初对偿还这批借款“胸有成竹”。

2014年2月，福泰家居城的商业综合体已签订合同，打包出售给德兴市聚隆经营管理有限公司，原价估值1.9亿左右，打包销售价1.35亿元，分期支付。

“如果能拿到这笔钱，让我还完债务，剩余的支付工程款，危机肯定能够化解。”钱亚军说。

但钱亚军所说的“最后一根稻草”也失去了。2014年年初，原有意打包收购项目的公司反悔。

当时德兴市的楼市已出现颓势。

此前几年，受国家相关部门出台的调控房地产市场过热的政策影响，全国大中城市陆续出台“限购令”。

德兴市房地产行业相关人士曾告诉新京报记者，当时虽然德兴没有出台“限购令”，但是相关银行证监会出台的限制贷款等政策最终还是波及到了德兴。到了2014年，德兴市投资性买房大幅下滑，房地产市场几乎“跌入谷底”。

“2014年是德兴历史上卖得最差的一年。”他说。

由于德兴聚隆公司的反悔，福泰公司资产再次面临无人接盘，敏感的民间借贷者马上围堵住福泰的大门。

2014年8月初，吴周华“提前觉察出不对劲”。

2014年7月，吴周华的2200万借款到期，但他未如约收到剩余的1900万还款，立即去钱亚军办公室询问。

随着时间推移，上门要债的人越来越多。吴周华决定，必须赶紧解决自己的那笔债务问题。

2014年8月8日，吴周华跟钱亚军签订“债权转购协议”，“以1300万元购买福泰商业广场商住楼一层26间商铺的方式结算1300万的到期借款”。

两天后，德兴市第一场房地产公司债务危机爆发。德兴市另一个房地产项目“嘉艺尚品”开发商跑路，债权人围堵了政府。

“嘉艺尚品那边一爆发，福泰也撑不住。”钱亚军说，他被债权人围堵在办公室，甚至有债权人吃住在他的办公室。

“他还挨了打。”知情人士告诉新京报记者。

王永增也没有幸免，他曾在债务危机爆发后回过一次德兴，刚到达酒店，就有人围上了他从宁波开过来的车子。

“钱亚军非法集资1.5亿多元是犯法的。”王永增说，他对这些借贷并不知情，他怀疑钱亚军在爆发财务危机后集资，“他做好潜逃准备”。

据德兴市政府相关负责人讲述，“为了维稳，避免爆发群体性事件”，德兴市政府很快便成立了针对嘉艺尚品和福泰公司债务危机的“帮助协调处置领导小组”。

2014年11月10日，福泰债务危机爆发3个月后，福泰公司在德兴市政府工作网站发布《关于用房产抵偿债务实施方案》。

根据会计事务所审计，当时，福泰公司三个项目的资产合计为6.685亿元；债务合计为5.60亿元，包括1.492亿民间借贷、0.483亿银行贷款和工程款等。

当时的处置方案是，从2014年11月20日至30日，债权人按要求办理债权转购手续。而抵偿具体方案是，债权人原则上住宅按9.5折、商铺按9折进行办理。

钱亚军说，目前，所有债务已经处置80%。

一张“福泰公司债务抵房款统计总表”显示，截至2014年11月13日，包括福泰商业广场、家居城、福兰克公司在内的房产约5.87亿元被抵偿债务。

钱亚军认为，如果没有政府出手帮助他用房子抵偿债务，在房地产市场最为疲软的2014年下半年，他很难靠自己以这样的价格消化掉这么多房子。

钱亚军说，公司所剩资产约为7000万左右。但因为公司已经停止运营，这笔资金每天都在缩水。

但这个方案王永增并不认可。他认为，钱亚军涉嫌非法集资造成公司这个局面。房产被债主瓜分后，留给股东的也只是房产，而他想要回自己投入的2000多万元现金。

“福泰败在了老钱的手里。”徐志勇感叹：“民间借贷那么高的利息，就是在那块地上挖金子，也挖不出来那么多钱。”

紧急去库存“福泰和嘉艺尚品倒下后，德兴的房价有一个小回落。”德兴市住宅均价每平米从5000元左右跌至4000元左右

以福泰为代表的房地产项目停摆，整个德兴的地价和房价都应声而落。

据德兴多位房地产开发商讲述，从2014年至今，德兴没有再向房地产开发商拍出一块土地。目前在德兴运作的楼盘，全部是2013年之前的项目。

来自上饶市房管局的统计数据显示，2014~2015年，上饶市的库存量达到了23个月。此时，全国三四线城市住宅库存去化时间最高的是30多个月。

上饶市房地产协会相关负责人王文（化名）对新京报记者表示，去化时间比较科学的区间是5~10个月。德兴市的库存也早已超过了这个合理区间。

“福泰和嘉艺尚品倒下后，就像戳破了一个小泡沫，德兴的房价有一个小回落。”德兴市一位房地产从业人士告诉新京报记者，德兴市住宅均价一度从5000元左右跌至4000元左右/平米。

一个在2013年以1.3亿左右拿到土地的开发商，至今没有动工。他曾支付一半土地款，剩余的至今没有支付。