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易宪容

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国内楼市风险之高，房地产泡沫之大，这已经是不争之事实。2011年路透社曾计算过，在全球居民买不起住房的15个大城市中，中国就有7个，而前5名城市分别是：北京、上海、深圳、香港、天津。这就说明了，无论是从空间上来看还是从时间来看，当前中国房地产市场是世界历史上最大的泡沫，房地产的风险自然也就高。所以，当国内房地产市场一开始调整，房产市场下滑就成了近期中国主要的宏观风险。

其实，对于当前国内房地产市场的问题，从中央到地方，从民众到政府官员，大家都心知肚明，也知道中国房地产市场泡沫的严重性。但是，面对这样的问题与风险，为何中央政府下不发决定来调整？为何多年来国内房地产市场宏观调控越多，房地产泡沫却越来越大？为何有政府官员会认为中国房地产泡沫与美国与日本不同，因此中国房地产泡沫不会破灭？等。其实最为核心的一个问题是，政府宏观经济政策至今无法摆脱房地产宏观调控的工具性。也就是说，房地产作为整个经济增长的宏观调控工具，当经济增长过热过快时，就采取经济及行政的手段让房地产增长有所收缩；当经济增长放缓，又出台政策来刺激房地产投资。

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比如，年初，为了减缓上半年房地产市场周期性调整可能对经济增长下行的压力，政府增加对棚户区改造及保障性住房的融资，希望以这样方式来弥补商品房市场的周期性调整可能减少住房投资增长。更为重要的是，当国内经济增长下行压力进一步增加时，政府默许地方政府全面放开早些时候采取的房地产宏观政策。而地方政府全面放开房地产宏观调控政策的核心，无论是允许居民可购买更多套数的住房，还是强制性要求银行放松信贷，都如何采取优惠的信贷政策让更多的投资者再次涌入房地产市场，让房地产市场的赚钱效应重新刺激住房市场增长，以此来保证政府所要求的GDP稳定增长。房地产当然成为国内稳定经济增长的主要工具。

但是，为何政府对房地产宏观调控的工具性会依依不舍？为何对“房地产化”经济就是不容易放下？为何早些时候追求的经济“微刺激”就不能发扬光大？为何政府又会走上前十年完全依赖过度信用扩张来拉动房地产投资的老路？等。而这些是与当前中国的经济增长模式、政府行政构架、土地制度及住房交易制度等方面有关的。

因为，当前中国的经济增长模式，尽管在十八大后要求调整，并在十八届三中全会决定有清楚的表述，即追求高效率有质量的GDP，但是现实经济生活与这个要求相差很远。以信贷过度扩张来拉动的房地产增长仍然是当前GDP的主要内容。所以，国内房地产市场一出现周期性调整，房价只是些许的下跌，不仅经济增长下行的压力越来越大，而且银行信贷的风险、地方债务的风险、整个国内宏观经济的风险都在住房价格些许下跌时暴露了出来。由于没有一个人愿意或敢承担这些风险，当看到房地产市场调整所带来巨大的风险时，政府不得不重新采取行政干预的方式来阻止当前国内房地产市场调整，特别是地方政府，纷纷出台房地产的救市政策。可以说，中国经济增长模式不改变，房地产宏观调控的工具性就不会摆脱。

其次，对于中国的政府来说，其任期都是短期的。在现有的土地制度及金融制度安排下，每一个政府官员上任后，为了追求个人业绩最大化及个人利益最大化，房地产成了达到其目的最好的工具。因为，在现有的土地制度下，土地转让到地方政府手上才有交易转让权、才有土地溢价剩余索取权。在这种情况下，地方政府不仅可以低成本地从农民手上把土地转让过来，而且可以把农民转让过来的土地以高价卖出。正因为地方政府对土地有这样绝对权力，土地财政成了地方经济快速发展的最大动力。

还有，在现有的金融制度下，土地抵押融资可以成为地方政府低成本或无成本从银行或金融机构获得所需要的资金最好工具。在这样的一种融资模式下，由于地方政府可能轻易地获得土地，可能轻易地获得融资，这就使得地方政府城市基础设施建设规模越来越大，这些城市基础设施的造价越来越高，各个地方城市看上去越现代。这样不仅推高当地的GDP，也在不断地推高当地的土地价值或土地溢价，同时推高当地的房价。这样，GDP及土地财政上去了，房价上涨了，城市表面上繁荣了，地方政府在短期内业绩也上去了。对地方政府来说，房地产是如此之好经济增长工具，岂能放弃？

再就是，目前国内不少城市的房价之所以会这样高、房地产泡沫之所以会这样大，很大问题也是与政府的房地产交易制度存在严重缺陷有关。可以说，在全世界任何一个国家，对房地产市场的投机炒作没有不受到严重限制的。即使是路透社所公布的另外8个房价过高的城市也是如此。比如排名在第13名的加拿大多伦多，该城市房价也高，但居民的房价收入比在7左右（而北京达到25），但是，在多伦多，任何一个居民想通过炒作住房成了富豪是不可能的。因为，该城市的住房交易税、住房交易所得税、物业税等税收在中国是无法比的。正因为，中国住房市场税收制度落后（比如无论是住房交易税、住房交易所得税都收得极低，物业税也没有征收），从而使得前十几年国内一部分居民投机炒作住房暴富。或房地产市场成了少数人暴富赚钱工具。而中国的住房信贷优惠政策及住房税收制度最有利于推高房价，制造GDP繁荣。在这种条件下，房地产的工具更是明显。

还有，为何房地产一直成为宏观调控的工具性？很大程度上与目前政府还没有制定一套中国房地产发展的长效机制。因为，在没有这种房地产长效机制的情况下，政府也就不存在稳定房地产市场的可选择方案。无论是房价下跌可能引发的金融体系风险，还是经济增长下行所面临的周期性调整，政府要化解这些问题的最好方式就是重启增加住房投资。

可见，国内房地产的工具性与中国的经济增长模式、政府绩效考核制度、土地制度及住房交易制度等方面有关。而这些方面不改革，政府摆脱房地产的工具性是不可能的。而中国房地产的工具性可能当前改革的最大障碍，也是未来中国经济增长的最大风险。

本文作者：易宪容 （国际新制度经济学学会会员）

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