随着外延扩张的快速推进，百货企业的佣金率正在逐年下滑，但以租金为主的各项费用却在快速攀升。如果没有明星门店在业绩上的支撑，连锁扩张中的百货企业早已风雨飘摇。

文/杨钦

百货在中国的商品流通行业背负了很多骂名。

对普通消费者来讲，这里的商品价格大多并不亲民。对品牌商来说，水涨船高的销售压力压得很多品牌商喘不过气来，甚至不乏品牌为防淘汰刷单冲量。当然，让更多人羡慕嫉妒恨的是百货企业以一个联营二房东的身份，似乎躺着都能挣钱。

百货业真的能躺着赚钱吗？

吸金利器——明星商场

让我们先来看几组数据。

杭州武林银泰，银泰百货的第一家门店，也是公司的旗舰店。2013年，该店的含税销售额（包括增值税，下同）约为28亿元。以银泰百货当年17.2%的平均佣金率（以除税销售额为基准，下同）来算，该店为银泰贡献的佣金收入为4.2亿元。

金鹰百货南京新街口店，1996年开店营业。去年，该店的零售额高达41.4亿元。而金鹰百货去年的整体佣金率为17.8%，该店对应的佣金收入更是达到了6.4亿元。

佣金只是百货公司收入的一部分，按照行业惯例，百货公司还会向品牌商收取不扉的店庆、推广等杂费。2013年，银泰和金鹰这两家门店来自供应商的其他收入分别为3.2亿元和2.1亿元。

不难看出，银泰武林店和金鹰新街口店简直就是吸金利器。

此外，这两家门店都是百货公司的自有物业。除了设备折旧和支持商场日常运营的水电、人员等费用以外，百货公司几乎不需要承担其他费用。可以想象，商场在这里收取的佣金大部分都能变成利润。

这一观点可以从数据中得到验证。成都王府井，单店年销售额超过30亿，2013年的净利润为4.7亿元。上海第一八佰伴，年销售额超40亿，去年净利润4.3亿元。湖北武汉广场，规模同样超过30亿，它还保持着全国化妆品和女装销售第一的地位，2013年的净利润为2.9亿元……

这样的案例我们还能找出很多，基本上每个一二线城市都有一家或多家这样的明星百货店。百货商场的一家门店每年都能赚钱上亿的净利润，似乎品牌商都在为百货公司打工。

但这并不是当下真实的中国百货业。

光芒背后的“裸泳”

百货行业是我国现代流通业里面起步较早的一种业态。

早在上世纪50年代，老字号的国营百货便开始出现。上世纪90年代，这些国营百货中的佼佼者大多成为了中国资本市场的早期试水者，纷纷上市。与此同时，民营百货开始崭露头角。

随后，经过近20年的轮优胜劣汰，中国的百货业走到了今天，大多数百货公司现在都有几家能够拿得出手的明星店铺。前面提到的商场无疑都属于这一类，它们也是全行业的翘楚。

但是我们发现，如果去掉这些明星商场，中国的百货公司其实都在“裸泳”。

首先，百货公司对明星门店的销量依赖特别重。以王府井为例，王府井起步于老字号国营百货，历史悠久。1996年，当外资百货和民营百货还在蹒跚起步时，王府井就已经开始了连锁化发展的道路。截止到现在，王府井总共进入了21个城市，旗下运营着29家门店，算是本土百货公司里全国布局较为领先的企业。

但是，王府井去年的营收只有192亿。这就意味着，成都王府井一家门店为公司贡献了超过15%的收入。王府井总共有8家年销售额超过10亿元的门店，其中4家超过15亿。王府井前四大门店的销售额占比超过了40%。

销量依赖明星门店的规律适用于大多数百货企业。武林银泰的销售额占银泰百货的15%，而银泰百货的门店数量高达37家。武林银泰单店的年销售额约等于银泰最小的15家门店的总和。

国内其他大型连锁百货企业的明星单店的销量占公司整体销量的比重大约都在20%左右。而像徐家汇、翠微大厦、首商股份（西单商场和燕莎合并后的公司）、友好集团这些基于商圈的一线百货公司或者门店较少的二线城市百货，它们对明星商场的销售依赖度更高，甚至能超过50%。

至于说新世界、杭州大厦（目前正与杭州解百重组中）、杭州解百这种超级商业地标，它们更是能靠一家门店支撑起数几十亿市值的上市公司。

另外，比成交依赖更严重的是利润的依赖。武林银泰每年可以赚得盆满钵满，但是营收较少的那些门店却是银泰亏损的无底洞。

成都王府井去年的净利润高达4.7亿元，而王府井全部29家店铺加起来的净利润也只有7亿元。王府井8家年亏损超过1000万元的门店合计亏损高达2.4亿元，其中福州王府井的亏损就达到了5700万元。

同样的，在这些大型连锁百货里面，上海第一八佰伴、武汉广场、广百北京路店这些超级明星商场对公司整体百货业务的利润贡献度都在50%以上。

换言之，少数明星商场撑起了百货公司的整体业绩，它们甚至在支撑整个中国百货业的发展。百货业的暴利其实都是假象。

“二房东”的商业模式

目前，中国的百货业以联营为主，自营占比非常小。百货运营商打包租下商场，然后转手以专柜的形式出租给商户，并根据实际销售额抽取佣金。这也即是大家所熟知的“二房东”式的盈利模式。

通常来讲，百货企业向业主租赁商场的费用率为销售额的5%。当然，如果商场不是以佣金的模式收费，而是向商家收取固定租金的话，业主通常向百货公司抽取租金的30%。为保险起见，业主都会在合同中约定最低租金。

但另一边，对商家来说，国内商场的平均扣点率基本都在20%左右，高端商场的扣点率略高，大约在22%。另外，商家还要支付一定比例的管理、促销等杂费。徐家汇旗下几家商场的整体费用率都在26%以上。如果剔除“被平均”的因素，大量中小商家在百货渠道的费用率都超过30%。

5%租入，20%转手租出，百货公司白捡15%的差价，二房东的钱真的会这么好挣？

一个很简单的道理：业主为什么愿意让二房东大赚特赚，自己不加租？这当然不可能。

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