历经市场繁华冷清、政策收紧放松多次起伏之后,国内楼市在今年上半年再度限入楼市成交走跌、挂牌土地流拍、房企资金短缺的低谷。不过,进入7月之后,二三线城市纷纷暗渡陈仓为限购松绑,引发社会各界对政府救市的一片争论。

　　中国房地产市场将何去何从?限购松绑是否能再次引发楼市投资狂热?8月9日,中国房地产行业精英盛会“2014博鳌房地产论坛”在海南博鳌落幕,包括朱中一、樊纲、任志强、巴曙松等数百位中国房地产界及经济学界的意见领袖出席盛会,就当前中国经济及房地产行情和未来走势,再度唇枪舌剑、观点争锋。

　　业界大佬不认同房地产业下行

　　2014博鳌房地产论坛的主题是“下行通道中的房地产”。从会场签到板到论坛主席台,从会议指南行程单到网络宣传页,“下行通道”字眼弥漫会场各个角落。

　　主办方敲定这个唱衰主题并非无中生有。今年以来,国内房地产市场出现新一轮调整。数据显示,今年1-6月份,全国商品房销售面积同比下降6%,住宅的新开工面积同比下降19.8%,房地产开发企业土地购置面积同比下降5.8%。在省城太原,同样出现楼市成交走低、供给不足的问题,尤其是豪宅高端项目,在今年上半年的表现乏善可陈。

　　然而,参加论坛的业界大佬们对“下行通道”的说法显然不认同。“我不太赞成用‘下行通道’的说法。”华远地产股分有限公司董事长任志强称,从整个房地产业的角度来说,保障性住房加上非保障性住房,总体量是上升的。投资是正增长的,不管增长率是不是比原来低了,但它没有变成负增长。”

　　任志强说,如果从短期一两个月的数字来证明楼市已经进入下行通道,证据不够充分。他认为,到目前为止,从楼市供应总量上或者从总需求来看,还看不出楼市下行的趋势。“可能短期来看它是一个波动过程,有下降的可能,但不一定是长期的,也许过几个月就变了。也可能银行信贷稍微放一放就变了。”“中国的房地产市场是全球规模最大,增长最快的市场,这样一个市场需要拯救？”中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮在论坛上演讲称,中国的城市化、城镇化刚刚拉开帷幕,走过初期而已。在这样一个时期内,房地产企业之间的优胜劣汰是符合发展需求的,让差的淘汰掉,好的做强做大,这是自然的行为,不需要拯救。在陈淮看来,短期的楼市盘整波动以及中小房企的痛不欲生,并不能代表整个行业长期走衰。

　　一向观点保守谨慎的中国房地产业协会名誉副会长朱中一表示,现在一些城市房地产市场进入调整期,这是不争的事实,但也不像一些人说的到了要崩盘的程度。他估计,这次调整还会延续一段时间。

　　不少专家认为,本轮房地产调整也与宏观经济密切相关,即与我国经济增速的换挡期、结构调整的阵痛期、前期刺激政策的消化期等三个经济周期叠加,房地产市场也同时进入了增速的换挡期、结构的调整期和政策的完善期。房地产走入相对平稳期,而说房地产“走入下行通道”有些危言耸听。

　　中原集团主席黎明楷预计,今年下半年房价整体上会继续下行,但到下半年成交量将有所回升。未来两到三年内,楼市价格和成交量波动幅度仍将保持今年下半年的水平,整体处于“筑底”阶段。

　　“限购松绑”不会立刻搅热市场

　　今年以来,面对楼市的下行压力,一些城市或明或暗地微调楼市政策,采取的措施包括降低限购门槛、购房落户、微调公积金、税收减免等。今年8月4日起,占据山西省商品房市场成交份额四成的太原市,正式取消执行了3年半的限购政策。

　　目前,全国46个执行商品住宅限购的城市已有36个解除了限购政策。在部分人看来,取消限购为地方政府的变相救市行为。但取消限购会不会带来新一轮的楼市投资热？中原集团主席黎明楷认为,解除限购并不是楼市的“救命稻草”,市场不会因此很快产生明显的变化,楼市交易量能否恢复还与房地产信贷政策高度相关。由于当前信贷收紧态势未改,供过于求、库存消化压力较大的地方解除限购政策不会引起房价大幅反弹,北上广等热点城市的限购政策还不会轻易放开。

　　在不少参会的业界人士看来,中国地产局部出现的泡沫,与限贷、经济整体走势有关,解除限购依然无法解决存量房过多的问题。“房地产曾经有两次过热,一次是2004年到2007年,当时因为整个国际市场的过热,一次是2009年到2010年,过热原因与金融危机之下，固定投资大幅增加息息相关。”国民经济研究所所长樊纲总结称持久过热不正常,防过热就是要防止产能过剩、银行坏账、金融风险等过热期遗留的问题。

　　樊纲认为,眼下的楼市调整,除了供求关系、区域性的调整,也包罗财产内部优胜劣汰、兼并重组。多位参会的房企代表向本报记者表示,今年国内楼市尤其是二三线城市楼市供大于求的状态环境还不会逆转,放松限购仅会在短期释放一些积压的成交和市场需求,但各地存量房的消化还需要一个漫长的过程。

　　朱中一指出,也要警惕一些解禁调整违背国家“抑制投机投资性需求”的初衷。

　　新锐观点

　　“房产税,有望在2017年实施”

　　——贾康（著名财经专家、财政部财政科学研究所所长）

　　2016年年底之前房地产税立法的事会定下来,并在2017年实施,这是可以推测的大致时间点,今年年底以前有望听到相对明确的消息。

　　“中国的二手房市场崛起,已经是一个必然的趋势。”

　　——巴曙松（经济学家、国务院发展研究中心金融研究所副所长）

　　中国的二手房市场崛起,已经是一个必然的趋势。二手房崛起的条件逐步具备:存量的商品房规模已经足够大,目前商品房存量已经超过1亿套,如果考虑到目前在建施工的规模,2015年应该到1.25亿套。同时,我们城市家庭房屋的自有率已经很高,2015年会超过70%。这么高的住房自有率,是二手房市场崛起的一个重要条件。

　　同时，新一轮人口流动的趋势正在形成,人口在不同城市、中心和郊区之间的流动会带来二手房交易,特别是租房市场的巨大需求。

　　“房地产行业融资创新很有可为”

　　——赵强（中国银河证券股份有限公司研究部执行总经理、房地产行业首席分析师）

　　中国房地产过去的繁荣,房价地价的涨幅是高于资金成本的,所以可以提高负债率,但是未来可能房价、地价的涨幅和资金成本差不多,甚至可能会低,那时候就要控制负债的成本和杠杆率。现在高杠杆率其实是房地产业的资本杀手。

　　中国房地产业融资有四个特征:第一，非常依赖银行体系,直接融资不发达;第二,龙头公司上市基本完成,除了万达跟少数公司还没有上市,在项目融资方面空间非常大;第三,地产公司的整体负债率非常高,处于资本饥渴状态,但是未来是一个去杠杆的过程;第四,地产公司融资的利率水平还是偏高的。

　　所以，未来中国整个房地产行业融资创新是很有可为的。

　　“(商业地产)一旦过剩,必死无疑!”

　　——蔡洪平（德意志银行亚太区投资银行执行主席）商业地产过剩，必死无疑。商业地产很难整合,目前全国有2986个Mal(购物商场),全国这么大量的商业地产,这一块的泡沫会被挤破。

　　“一半多房企都该被淘汰”

　　——潘军（花样年集团主席）

　　中国的房地产行业发展到现在,行业应该回归服务的本质。从这个市场所需要的开发能力来说,目前房地产行业参与者有一万家应该差不多了。

　　但是现在行业协会估计的数字,正常在运营的还有3万多家,所以未来3年,我认为要淘汰50%到60%投机性的地产企业,这是非常有必要的。