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海通证券-房地产投资信托行业系列报告之三：私募REITs；国内房地产投资信托的破冰

时间: 2014-09-02 11:12:21    来源: [ 海通证券 ]

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近年来，房地产信托规模不断攀升，年化增长率超过30%。根据中国信托业协会数据，今年二季度房地产信托的总规模12616亿人民币，占信托总规模的10.72%。

　　房地产信托的现状：房地产信托一直是我国信托行业非常重要的一类信托，是房地产企业重要的融资渠道。近年来，房地产信托规模不断攀升，年化增长率超过30%。根据中国信托业协会数据，今年二季度房地产信托的总规模12616亿人民币，占信托总规模的10.72%。

　　房地产受益权转让信托与基金化房地产信托：房地产受益权转让信托是在房地产信托基础上发展起来的新型信托，信托份额代表信托资产的优先受益权，由于收益来源为物业的租金收益，因此有一定的REIT概念，不过本质上还是一种固定收益型房地产信托。基金化房地产信托则打破了房地产信托被动融资工具的结构，先募集资金再由信托主动管理，进行房地产投资的房地产信托，以分散投资和主动管理提升投资收益降低风险。不过从2012年底以来，这类产品的规模逐渐缩减。

　　房地产信托与REIT的差异：首先，信托份额流通性差，只能由信托公司进行撮合交易，而REIT一般有公开交易场所，流动性好；其次，我国房地产企业涉及的主要税种包括营业税、契税、土地增值税、印花税、企业所得税等，投资者实际获得的收入经过双重征税，而REIT一般都有免税优惠；再者，房地产信托通常较短的投资期限，使得其无法参与房地产企业的经营，发行房地产投资信托本质上仍是房地产企业的短期融资行为。

　　私募REIT——国内房地产投资信托的破冰：中信证券2014年3月推出中信启航专项资产管理计划，成为国内首只私募REIT。该计划投资标的为北京、深圳两幢中信证券大厦，投资者可以享受到该优质物业的租金收益，并且计划份额可以在深交所流通。该产品的主要突破点在于有了深交所作为其份额流通平台，但是仍存在无法豁免公司层面税收，只有机构投资者可以参与，流动性一般的缺陷。根据证监会公布《证券公司资产证券化业务管理规定》以及深交所的《深圳证券交易所资产证券化业务指引》和上交所的《关于为资产支持证券提供转让服务的通知》，除了券商资管之外，基金公司等其它金融机构也可以通过同样的方式进行资产证券化，推出自己的私募REIT型产品。

　　未来REITs主力仍是商业地产：海外REITs主要持有以家用住宅为代表的住宅地产和以写字楼和零售商场为代表的商业地产。从国内实际情况来看，北上广深一线城市的住宅地产租金回报率仅2%，对投资者吸引力太低；商业地产一般毛收益率在5%到6%之间，已经高于部分美国REITs。如果能够选择优秀地产进行证券化，产品对投资者具备较强吸引力。

　　海通证券-房地产投资信托行业系列报告之三：私募REITs；国内房地产投资信托的破冰

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