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每日思考:地产长效机制,这次或许不一样
兴业证券2016-12-21 14:15 分享
低库存低供给并不意味着房价继续涨。今天统计局公布了11月份主要城市的房价数据,显示一二线城市房价涨幅明显回落。背后的原因大家也都清楚,10月份开始实行了新一轮的地产调控。前期房价大幅上涨的一个重要的起因就是去年提出的“地产去库存”战略,带来了个人住房抵押贷款的迅速增长,银行大幅给居民加杠杆,导致了大量的投资投机行需求,地产的金融属性在今年得到了淋漓尽致的表现。“去库存”战略也取得了成功,地产库存明显下降,特别是一二线城市。但这一轮的地产调控明显抑制需求,即使在低库存低供给下,房价也出现走弱,而且从更长期来看,低库存低供给可能也不会导致房价的明显上涨了。 这轮调控有什么不一样?基础性制度和长效机制。这轮地产调控,更以往的明显不同是提出了“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”。淮南为橘,淮北为枳,为什么?制度不同。以往的地产调控都没有跳出制度的圈子,都只在原来的制度上修修补补,结果就是房价的报复性反弹。但是,如果改变了制度和机制,破除市场一直认为的地产“金身”,比如土地财政、居民大类资产只能配置地产、房价永远涨等,地产逻辑跟以前就不一样了。 为什么不一样?稳经济压力下降。地产对经济很重要,而且曾认为是支柱产业。如果要稳经济,那就不可避免的要借助地产。但今年的一些变化可能意味着借助地产的必要性在降低。首先是供给侧改革,传统行业有大量的过剩产能,这些企业要靠地产、基建的增长来续命。但今年的行政去产能,钢铁煤炭等企业的经营出现改善,也就降低了通过地产、基建来稳经济的必要性。其次,PPP 给基建开辟了一条新道路。以前基建的增长更多导致了地方政府债务的过度扩张,但今年大力推行了PPP,现在财政部PPP 项目库总投资额将近13万亿,也就提供了一条更稳妥提高基建投资的方式,也就是稳经济的方式,从而使得借助地产稳经济的需求降低。而且,政府也逐渐放宽对经济下滑的容忍程度,在最近的会议、特别是上周的中央经济工作会议里,不断弱化增长目标,更加关注风险和改革。也就是说,政府稳经济的需求在下降,而且即使要稳经济,也有更安全的PPP 基建,地产对经济的重要性或已下降。 正文已结束，您可以按alt+4进行评论
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