单位：万元 项 目 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年5月 全市房地产开发银行贷款额 43315 28413 54415 123530 建行房地产贷款余额 11642 14652 26947 26540 37400 其中：房地产开发贷款余额 0 0 500 8620 22460 其中：房地产流动资金贷款 9007 14150 25685 17120 14140 建行占全市开发银行贷款额 0 0 0.04% 从上表可以看出，我分行房地产开发贷款投放比例低、投放额不高，2001、2002年零投放， 2003、2004年投放余额分别为500万元、8620万元，其中2003年占全市总量的0.04 %。房地产开发贷款占比少，不利于拓展个人住房按揭贷款市场。我分行可以选择优质楼盘发放房地产开发贷款，作为捆绑营销个人住房贷款的配套产品。 (三)个人住房公积金情况 项 目 2003年 市场占比 2004年 市场占比 2005年5月 市场占比 工 行 10500 26.33% 14451 24.43% 15902 24%农 行 6305 15.81% 8903 15% 10034 15% 中 行 1912 4.79% 3305 5.59% 3879 6% 建 行 21158 53.06% 32504 54.9% 37212 55.5% 个人住房公积金的归集方面，建行独占半壁江山，而且还有进一步上升的趋势;工行占比24%，排第二;农行、中行分列第三、四的位置。

　　(四)个人住房贷款客户构成及特点 下面抽取了我分行20012004年6月期间在兴中道支行发放的个人住房贷款客户的构成及特点进行有针对性的分析，以便为客户提供更优质、高效的差别化服务。调查客户共4472户，累计发放金额约人民币10亿元。此次调查结果可以反映当前我分行个人住房贷款客户的构成和基本的情况，具有一定的代表性。 1.客户构成及特点

　　(1)客户户籍分布情况 项 目 户 数(户) 占比(%) 金额(万元) 省内购房者 3492 78.09% 78090 省外购房者 918 20.53% 20530 港澳台人士 61 1.36% 1360 非中国籍人士 1 0.02% 20

　　从上表可以看出，客户主要集中在省内，比重78.09%;省外购房人士居其次，约占20.53%，省外购房客户在近几年有明显增加的趋势，随着中山经济的快速增长和环境的不断完善，越来越多的外来工薪一族选择在中山定居，对住房的需求也显得日益迫切，这为中山房地产市场的发展起了一定的推波助澜的作用;港澳台及非中国籍人士大多属于投资型或暂住型投资，近年来有上升的迹象，但所占比例不多。 2，客户年龄分布情况 项 目 户 数(户) 占比(%) 金额(万元) 2733岁 1770 39.58% 39580 3440岁 1449 32.4% 32400 4150岁 725 16.21% 16210 2126岁 366 8.18% 8180 51岁以上 150 3.36% 3360 20岁以下 12 0.27% 270 从购房者年龄层次来看，2733岁年龄层次购房客户最多，占比39.58%，这部分客户年龄普遍比较年轻，大多属于刚踏入社会不久的首次置业者和部分适婚青年;3440岁年龄层次购房客户其次，占比32.4%，客户群体为已组建家庭且收入稳定、具有一定家庭积蓄的二次置业者;4050岁年龄的客户群体居第三，占比16.21%，这部份群体主要是即将步入退休年龄，准备购置物业安享晚年的年长客户;其余年龄所占的比例均偏低。 3.客户受教育程度情况 项 目 户 数(户) 占比(%) 金额(万元) 高中(中专) 1725 38.57% 38570 初中(含)以下 1071 23.95% 23950 大专 947 21.18% 21180 本科 688 15.38% 15380 硕士以上 41 0.92% 920 从上表可以看出，受教育程度在高中(中专)水平的购房者居多，占比38.57%;其次是学历层次较低的初中(含)以下的购房者，占比23.95%，这类客户多属于中山本地个体私营企业经营者;教育程度为大专的购房者居第三，占比21.18%;本科以上学历层次的比例不高，随着中山人才引进战略的实施，相信本科及硕士以上教育水平的客户群体预计在未来几年有上升的趋势。 4.客户职业分布情况 项 目 户 数(户) 占比(%) 金额(万元) 个体户 2328 52.06% 52060 普通职工 1762 39.4% 39400 政府公务员 303 6.77% 6770 企业管理人员 79 1.77% 1770 从上表可以看出：个体私营企业经营者购房群体偏多，占比52.06%这部分客户大多属于中山本土居民，随着收入的增加和生活条件的改善，纷纷从原有的独立民居搬离，选择配套设施相对完善和安全的小区居住，由于这部分客户群体收入不稳定，容易产生资产风险;其次是普通职工，占比39.4%;再次是政府公务员群体，占比6.77%，公务员群体占比相对偏低的原因主要是：大部分公务员享受了单位的实物分房政策，目前办理按揭贷款的公务员主要是刚加入公务员群体而未能享受实物分房政策的年轻一族和部分为改善居住条件的二次置业者。 5.客户家庭月收入情况 项 目 户 数(户) 占比(%) 金额(万元) 6000元以上 1240 27.73% 27730 45006000元 107724.08% 24080 30004500元 984 22% 22000 2000元以下 647 14.47% 14470 20003000元 524 11.72%&nb

　　p;11720 家庭月收入6000元以上的购房客户居多，占比27.73%;家庭月收入4500至6000元的购房客户居其次，占比24.08%;家庭月收入3000至4500元的购房客户占比22%;家庭月收入2000元以下的购房客户占比14.47%;家庭月收入2000至3000元的购房客户占比11.72%。从总体情况来看，我行的贷款客户家庭月收入较稳定，均具有一定的还款能力。 6.客户贷款年限情况 项 目 户 数(户) 占比(%) 金额(万元) 1120年 2403 53.73% 53730 610年 1557 34.82% 34820 5年以下 423 9.46% 9460 21至30年 89 1.99% 1990 从客户贷款年限来看：贷款年限在11至20年(含)的购房客户最多，占比53.73%;年限在6至10年(含)的购房客户居次位，占比34.82%,;贷款年限在5年以下(含)的购房客户居第三，占比9.46%;年限21至30年的购房客户，占比1.99%。从贷款年限的总体情况来看，购房客户消费行为比较理性，并且普遍制定了比较长远的还款计划，有利于保证我分行信贷资产质量和风险的防范。并且可看出，这部分购房客户短期投资行为比较少，购买自住型的客户居多。 7.客户选购的物业类型情况 项 目 户 数(户) 占比(%) 金额(万元) 多层楼房 2481 55.48% 55480 小高层楼房 1587 35.49% 35490 商铺 211 4.72% 4720 其他 125 2.79% 2790 别墅 68 1.52% 1520 从上表可以看出，选购多层楼房的客户居多，占比55.48%，成为最受客户欢迎的物业类型，这也是中山本地人比较喜欢的传统的楼层建筑;其次是小高层，占比35.49%，随着人们消费观念及楼盘开发档次的提升，市民购房习惯也有向小高层转移的倾向;选购商铺的客户居第三，占比4.72%，这类客户群体主要是资金较充裕的投资型客户，他们往往通过出租商铺来收取租金，具有一定的还款来源，资信相对较好;选购别墅的客户68户，占比较低，为防范个人住房贷款所带来的风险，我分行对别墅等较高档的住宅有严格的审批条件，加上国家宏观政策的有力调控，我们只对个别优质客户提供差别化服务。 8.客户选购户型结构情况 项 目 户 数(户) 占比(%) 金额(万元) 三房 3362 75.18% 75180 四房 409 9.15% 9150 二房 387 8.65% 8650 一房一厅 189 4.23% 4230 从上表可以看出，三房的户型最受欢迎，占比高达75.18%，这部分客户群体是以老少同堂合家居住的类型为主;其次是四房，占比9.15%;再次是二房户型，占比8.65%，这部分客户群体以准备组建家庭或新婚不久的年轻一族为主;一房一厅目前受到刚踏入社会，稍有积蓄的未婚一族的追捧，在未来几年的房地产走势预测中，该户型房屋还将有进一步增加的可能。 9.客户选择房屋面积情况 面 积(平方米) 户 数(户) 占比(%) 金额(万元) 80100 1284 28.71% 2871 100120 988 22.09% 22090 6080 800 17.89% 17890 120170 494 11.05% 11050 60以下 483 10.8% 10800 160以上 292 6.53% 6530 140160 131 2.93% 2930 从上表可以看出：客户选择80至100平方的客户最多，占比28.71%;100至120平方的客户其次，占比22.09%;60至80平方的客户居第三，占比17.89%;120至140平方的客户居第四，占比11.05%;其余所占的比例子均较低。由此可看出客户普遍热衷面积在100平方米左右的房屋。 10.客户购房单价情况 项 目 户 数(户) 占比(%) 金额(万元) 15002000元 1171 26.19% 26190 20002500元 1097 24.53% 24530 25003000元 712 15.92% 15920 1500元以下 702 15.70% 15700 30003500元 420 9.39% 9390 3500元以上 370 8.27% 8270 从上表可以看出：每平方米1500至2000元范围的最受客户欢迎，占比26.19%;2000至2500元范围的居第二，占比24.53%;2500元至3000元范围的居第三，占比15.92%;1500元以下的居第四，占比15.7%。由此可看出，中端房价区间和低端房价区间的房屋在客户中比较受落，而高端区间的房屋受政策和自身经济等因素的影响，购房者所占比例相对较低。 11.客户购房总价情况 项 目 户 数(户) 占比(%) 金额(万元) 15万元以下 1752 39.18% 391180 1525万元 1311 29.32% 29320 2530万元 448 10.02% 10020 3545万元 369 8.25% 8250 3035万元 331 7.4% 7400 45万元以上 261 5.83% 5830 从上表可以看出：房价在15万元以下的占比39.18%，说明我分行按揭楼盘中低档楼盘居多;房价在15至25万元的占比29.32%;房价在25至30万元的占比10.02%，1535万元属于中档楼盘，占比近40%;房价在35至45万元的占比8.25%;30至35万元的占比7.4%;45万元以上的占比5.83%;房价在35万元以上的占比合计为14.08%，这类楼盘属于中等偏高楼盘，这类楼盘占比不高，也说明我分行按揭客户群体中中高收入阶层的客户占比小。我分行按揭客户较为接受的是房价在15至25万元内的房屋。 12.结论 (1)我分行按揭业务贡献度较大的是普通住宅，购房者以个体私营企业经营者以及普通职工居多，属于大众客户，这部分客户群体收入不稳定，资产风险相对较大，但自去年最高人民法院出台的司法解释后，审批部门对这部分客户的审批尺度明显偏严。 (2)我分行客户选择住宅价格3000元/平方米以上的高档住宅只占17%，房价在30万元以上的客户占比21%，房价在15万元以下的占比39.18%，说明我分行拓展的楼盘中高档楼盘比例不高，低档楼盘居多，这与我分行一贯以来对高档住宅楼盘有畏高心理有一定的关系。这无疑将一部分中高收入客户群体阻档在建行大门之外，将一部分低收入者引入大门。 (3)从客户结构分析，我分行客户群体以一般客户居多，家庭月收入3000元以下的客户占比27%，这些客户偏重于普通住宅，中高端客户和中高档楼盘偏少。今后，我分行房地产金融业务的目标重点要转移到拓展中高档楼盘，并多发展中高档客户上来。 (4)按揭客户中普通客户多、中高端客户少，低学历客户多、高素质客户少不利于我分行相关业务、产品的发展。虽然发放个人住房按揭贷款时客户经理习惯向房贷客户营销贷记卡或网上银行，但这些普遍客户、低学历客户的贷记卡使用率有多高，是否适用，消费额度有多大，每月扣款后的存折沉淀资金有多大等等值得有关部门研究。 三、对策和建议 (一)调整信贷结构，优先支持重点。在品种方面，房地产开发贷款要优先支持重点客户开发的优质住房楼盘，非住房类型房地产项目要严格控制;对于中档楼盘，重点选择地段好，楼盘适销对路的发展商作为重点营销对象;对于高档楼盘，重点选择富有特色的规模较大、楼盘知名度较高、发展商实力较强、开发类贷款所占比例较小的、对个贷业务影响较大的楼盘;对于高风险项目如楼价偏高，发展商信誉较差的楼盘，能退出的坚决实行退出政策，不能退出的在个贷方面限制其楼房的最高价格，避免发展商套取银行信贷资金;对高层住宅、别墅、个人商用房贷款应严格贷款条件。在区域方面，目前市中心商品房供过于求，销售难度增大，镇区相对发展空间较大，楼房价格比市区相对较低，销售前景好，贷款风险较小，新增贷款规模应重点向城郊和镇区转移，将各镇区内优质中高档楼盘和排名前几位的房地产开发公司纳入支行责任目标营销范围，加大对镇区优质房地产客户的拓展力度。在客户选择方面，对一般客户原则上应审慎对待，对资金实力弱、开发规模小的客户，应逐步退出开发贷款。