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房贷新政满月，七成银行仍纠结博弈

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随着政策的落地，房地产市场逐步进入上升周期。但纵观4月楼市，一二线城市明显好于三四线城市，而在销售积极的一二线城市，也并不是呈现全面热销的局面。总体而言，只有性价比较高的产品才会受到购房者的青睐，而近期有3类热销项目抢跑，且各具特色。

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随着政策的落地，房地产市场逐步进入上升周期。但纵观4月楼市，一二线城市明显好于三四线城市，而在销售积极的一二线城市，也并不是呈现全面热销的局面。总体而言，只有性价比较高的产品才会受到购房者的青睐，而近期有3类热销项目抢跑，且各具特色。——市场回暖并不意味所有项目都能热销

市场回暖并不意味所有项目都能热销

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克而瑞一周楼市点评（0425-0501）新政满月 七成银行纠结博弈

云南房网      2015年05月07日 09:33   

本期导读

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购房者推迟入市，行业回暖不及预期:银行对于新政的“慢待”态度，一方面，会造成部分购房者贷款的希望落空或延缓部分购房者入市的时机，尤其是想买二套房的改善型客户，房贷额度和利率优惠短期内难有大幅度提高，市场上观望情绪较难消退，但对首置购房者来讲，房贷利率有望进一步下行，还款压力减小；另一方面，在当前市场库存多以中大户型为主的背景下，行业去库存进程放缓，市场回暖也难达到预期程度。就当前首套房利率下行趋势来看，短期内部分一、二线城市成交量会明显增加，利率优惠有望持续增加，大多数三四线城市仍要坚持去库存，楼市分化特征将更加显著。对于二套房利率，由于银行资金成本高的压力依然存在，利率难以有进一步下调和优惠，极有可能向基准利率的1.1倍集中。目前，银行存款增速在不断下降，银行存款准备金率依然较高，如要通过楼市资金面来提振行业信心，稳定经济增长，未来政策仍有进一步放松的空间，届时，银行态度或将转变。

第2类：配套完善刚需盘，内外兼具引疯抢:虽然中央层面明确支持自住及改善性需求，但并不意味着是个刚需盘就能热销。刚需项目占据政策利好的同时也面临激烈同质产品竞争压力，能够脱颖而出的项目须内外兼具，即在内，户型、价格合理，匹配目标客群；在外，周边配套较为完善，日常生活无虑。

新闻内容：在”330新政”降低二套首付提振市场信心后，紧接着4月19日的央行再次降准又扩充了资金池的规模，频出的利好政策引发全国房贷市场的调整热潮，购房者对房贷落地焦急等待，开发企业和地方政府则对4月市场表现充满期待，然而近日融360对全国35个主要城市524家银行进行的统计调查报告却显示近七成银行并未执行新政。

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在”330新政”降低二套首付提振市场信心后，紧接着4月19日的央行再次降准又扩充了资金池的规模，然而近日融360对全国35个主要城市524家银行进行的统计调查报告却显示近七成银行并未执行新政。——房贷新政满月，七成银行仍纠结博弈

第1类：区域内稀缺高端住宅受关注:据悉，4月截止目前，北京8万元/平米以上豪宅累计收金90亿元。政策持续宽松，北京高端市场已现回暖，而在其他城市，亦有项目引发抢购。当降准、降息轮番上演，330新政再出击，楼市在政策波动中悄然变化，改善客群入市如猛虎。正如北京市场呈现豪宅火热现象，放眼至全国，豪宅则是当下产品中最具热度的话题。我们认为，高端住宅热销是政策宽松背景下市场正常反映。前期限贷政策抑制改善性需求，而随着二套房购房政策松绑，高端改善客群有政策空间去操作，这部分客群具备资金实力，迅速带动相应市场的兴起。

第3类：紧随政策项目，低首付、低利率促热销:跟随政策方向，伺机行事，创造卖点，这也是项目顺势热销的明智之举。即可利用首付做文章，让低首付大行其道，又可结盟银行，以利率优惠刺激客户动心。

网友评论

CRIC点评：

近七成银行未执行新政，首套房利率呈下行趋势:“330新政”中最大的调整即是二套房首付成数下降，而在新政满月之际，融360调查报告显示全国524家银行近七成银行暂未执行新政。就利率而言，首套房平均利率已经连续10个月下调，并有进一步下行的趋势。其中银行提供首套房优惠利率的数量和力度均有所增加，且9折以下优惠利率的银行集中在北京、上海等一线城市。具体来看，一线城市优惠利率数量和折扣力度相比上月也明显增强；二线城市则呈现分化特征，如天津、成都等出现小幅反弹。而全国二套房平均利率虽也连续下降10个月，但仅环比下降0.01%，没有明显的下行趋势，基准利率上浮10%仍是绝对的主流利率。

综上所述，市场回暖已抬头，但不意味所有项目都能够迅速吸金，项目热销必须“干货”十足，豪宅坐享稀缺性，刚需彰显性价比。而展望未来，5月份将是房企开足马力的一个月，项目入市层面，我们建议房企可侧重一下高端市场。一则，高端市场的需求正处于刺激阶段，前期的观望情绪在转变，信心在复苏，5月份是个好时机；二则，相比于其他产品，高端项目的资金回笼能力最强，一个豪宅项目可抵百套乃至千套刚需房源，销售贡献比重大。

行业规模触顶风险增加，加之银行资金成本走高，致新政落实不力:总体来看，在央行两次降准的刺激下，银行仍持有相对谨慎、保守的态度，多数暂缓执行或有折扣的执行二套房贷款新政。造成银行执行不积极的主要原因是，银行出于对贷款风险和贷款收益的综合考量。从房地产行业发展角度来说，经过了“黄金十年”当前房地产行业进入高位盘整期，行业结构性过剩已经成为事实，住房稀缺性已经大打折扣、房地产投资收益率下降，行业“天花板”效应已经显现，目前银行业已经对房贷的关注重点从收益转向风险控制，出于防范断供、坏账风险的考虑，对房贷业务更加谨慎。