2011年以前：首套房贷利率一直有优惠政策

  由于房地产市场持续高热，尤其自2009年第二季度以来，房价又迅速回升并大幅上涨。面对当时的房地产市场严峻形势，国家重启房地产调控，先后出台了“国十一条”、“新国十条”等一系列调控政策措施，以加强和改善房地产市场调控。然而，由于多方面原因，调控效果依然不是很明显。

  到2011年，国家启动了迄今依然在持续进行的新一轮房地产调控，一些调控政策得到完善，调控措施进一步细化，使得房地产市场调控工作持续深入。

  2011年1月，国务院办公厅下发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，从落实地方政府责任、强化差别化住房信贷政策等8个方面提出了更加严格的要求，被称为“新国八条”。随后，各地纷纷推出实施细则，综合运用经济、行政手段，不断推进调控。

  直到2011年12月，中央经济工作会议明确要求，继续坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。

  整个2011年，房地产市场调控空前从紧，包括个人购房贷款政策在内的房地产市场调控政策从严执行。

  这些充分说明，中央政府调控房地产市场的态度很坚决，将房地产市场调控进行到底的决心很强。

  在2011年以前，居民购买首套房的贷款利率一直有优惠政策。

  而从2011年年中开始，商业银行在具体执行国家调控政策当中，为了防范房地产市场调整下房贷潜在风险暴发，又由于现实性的通货膨胀、持续调控、紧缩的货币政策及民间融资利率居高导致曾经大量存款从商业银行搬家而出，进而使得部分商业银行可贷资金紧张，而整个金融市场(含银行体系和非银行体系)融资利率快速上涨，导致商业银行吸收存款的成本加大和趋利动机增强，且作为企业，本身有更高利润率的追求，再加上其他多种因素的综合影响，于是，以相关调控政策和政策赋予的经营灵活性为依托，在对待居民购买首套房的贷款时，纷纷不再给予利率优惠，转而按照基准利率执行，甚至有不同水平的上浮。

  在这种背景下，慢慢地，在各大商业银行，首套房贷利率优惠政策几乎绝迹于江湖，从紧的房贷政策几乎成了“一刀切”。

  首套房贷利率优惠政策不再有，还执行利率上浮政策。其结果是，除投资投机性购房需求(即二套及以上房贷需求)得到抑制外，首套自住性购房需求也被伤及。增加以贷款方式购买首套房的购房者的成本压力，导致部分自住需求者买不起房或基于贷款成本考虑而放弃买房，使得房地产市场上非投资投机性商品房成交也大幅减少，既不利于符合调控的商品房销售，也不利于支持、保护非投资投机性购房消费，满足居民用于自居住的合理住房消费需求。

  央行：满足首套房贷需求

  国务院办公厅下发的《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》明确提出，要执行“强化差别化住房信贷政策”。在国家出台的系列房地产调控政策中，也始终强调差别化的住房信贷政策。这意味着，房地产调控要在抑制投资投机性需求的同时，支持、保护自住性需求，特别是首套房的购买需求。这些，确实需要在信贷政策方面得到落实。

  基于现实形势和客观必要，政府开始调整政策，多次再三强调严格实施差别化房地产信贷政策，满足首次购房家庭的贷款需求。

  2011年12月24日，住建部部长姜伟新在全国住房城乡建设工作会议上提出，严格实施差别化住房信贷政策，优先保证首次购房家庭的贷款需求。在2012年人民银行金融市场工作座谈会上，央行行长助理郭庆平指出，今年要加大金融服务，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求。2012年2月7日下午，央行在其官网上发布消息称，继续落实差别化住房信贷政策，切实支持保障性安居工程建设和普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求。今年两会期间，央行副行长刘士余表态称，要“保证个人首套房贷款以及确保首套房贷实行差别化利率优惠……”

  于是，从今年年初开始，一些商业银行开始陆续将首套房利率调整至基准利率。今年春节前后，北京、上海、广州、深圳等地相继传出首套房贷款利率下浮的消息，久违的利率折扣重出江湖，又可执行最低85折的利率优惠政策，虽然事实上往往只有有限的利率下浮，往往只有9折左右，购房者想要申请到85折相当不容易。

  随后，“首套房利率优惠”继续向前推进，继续扩展到更多商业银行、更多地区。今年4月以后，在金融监管层强调全面落实差别化住房信贷政策的背景下，南京、长沙等越来越多的地区、越来越多的商业银行先后纷纷下调首套房贷利率，下调幅度从5%到10%不等，甚至有银行推出了8.5折优惠，虽然依然为数不多，购房者想要申请到也依然不容易。一直到今年6月份开始，各地区各大商业银行才纷纷在政策上放开首套房贷利率8.5折优惠，尽管在一些地区购房者想要真实享受到这一优惠的门槛依然不低。

  首套房贷利率政策：再次收紧

  然而，时至2012年8月份，房地产市场调控依然持续深入并有继续强化的预期，房地产市场已经步入回调周期。目前来看，在短时间内，中央政府层面的调控难以放松，政策难有大的松动，房地产市场回调大势难以逆转。这样，房地产贷款风险预期攀升，个人按揭贷款领域的潜在风险开始显现。于是，金融监管层不断强调要加强防范房地产贷款风险。而且，由于利率市场化改革迈出了第一步，各商业银行在央行政策指引下获得了自主对房贷利率进行有限差异化调整的有限灵活性。再加上，商业银行，作为企业，有尽可能弱化或防范风险和追求利润最大化的本能。于是，商业银行又纷纷开始收紧房贷政策。

  尤其是，在2012年8月底，央行释放出了在今年下半年要严格实行差别化住房信贷政策的信号。2012年8月28日，央行营管部在召开辖区金融机构情况通报会时指出，下一阶段要严格实施差别化住房信贷政策，抑制投机投资性购房需求。推动利用银行间债券等直接融资工具，促进社会融资结构改善。会议强调，下一阶段，要加大对银行业、证券业、保险业以及跨市场、跨机构的交叉性业务风险排查，摸清具有融资功能的非金融机构、民间借贷和实体经济等方面的风险隐患；全力推进利率统计综合试点，继续贯彻落实稳健货币政策，大力支持实体经济发展，加大差别存款准备金动态调整机制的参数调整和动态指导。无疑，央行释放出的这一信号，意在强化银行等金融业业务风险的排查、防范，督促商业银行要继续贯彻落实稳健货币政策，信贷要有偏向性地大力支持实体经济发展。而在房地产市场领域，要从严抑制投机投资性购房需求，严格实施差别化住房信贷政策。这些，自然很容易给房地产市场以房贷金融政策收紧的预期，对市场上一度存在的房地产金融政策可能因稳增长、货币政策松动的预期给予打击。