今年4月，广州市国土资源和房屋管理局就曾发文称，已发现有个别房地产开发企业为加快回笼资金，以分期首付方式促销商品房，变相降低房贷准入标准，即购房者在签订购房合同时支付一部分首付款，首付余款由开发商先垫付，开发商另与购房者签订合同，约定首付款分期还款时间及违约责任，并向购房者出具首付款已足额支付的凭证，协助购房者到银行办理个人住房按揭贷款。

　　假刚需

　　假刚需

　　调控效果或被削弱

　　开发商口中所谓的刚需的新表现，实际上并非刚需置业，而是开发商通过打擦边球的形式刺激了投机心态死灰复燃

　　购房者和开发商在规避调控政策时体现出来的“智慧”，令广州市社科院研究员彭澎颇为光火。“最近听说有通过拖延办证、租赁等形式规避限购政策的情况，这本质上是私自扰乱调控政策。如今楼市回暖，开发商口中所谓的刚需的新表现，实际上并非刚需置业，而是开发商通过打擦边球的形式刺激了投机心态死灰复燃。”

　　尽管无法统计目前的成交量中究竟有多少比例是规避调控政策的“假刚需”，但业内人士仍担忧这些手段将影响到楼市调控的效果。

　　大量的投资、投机需求戴着“刚需”的假面具大行其道，导致近期楼市成交的畅旺，从而增加了房价上涨的压力。

　　从国家统计局4月的新建商品住房价格统计数据也可以看到，4月份虽然十大城市房价大都仍处下行通道，但新房价格环比降价的8个城市，已比3月减少1个，环比价格持平的数量更增加了2个，新房价格开始出现降幅趋缓的现象。

　　彭澎表示，必须警惕市场上各种造假或打擦边球规避调控政策的情况。这从另一方面也说明了目前外界对调控政策的持续性和长效性存在疑惑，刺激冒险投机心理再现楼市。

　　事实上，上述种种看似高明的办法不仅危及楼市调控效果，对购房者来说也存在很大风险。

　　广东胜伦律师事务所王欣亮律师介绍，以办理假的完税证明为例，如果发现造假，获得的购房资格也无效，还可能还会牵涉到行政处罚。

　　对于分期首付的方式，广州市国土资源和房屋管理局也发布风险提示称：“开发企业以分期首付促销商品房的行为存在借贷安全隐患，我局郑重提醒广大预购人，不要以分期首付方式购买商品房，切实维护自身合法权益”。

　　特别是内部协议购房的方式，广东胜伦律师事务所律师刘继承表示，开发商和购房者签订的内部协议合同，从法律层面讲是有效的。“因为按照规定，只有违反法律或国务院行政法规的强制性规定，才会导致合同无效。楼市限购作为地方性的政策，并不影响合同具有的法律效力”。但这也不代表购房者就没有风险。

　　刘继承反复强调，即便合同有效，“一次性付清购房款但暂不过户，房屋产权仍然登记在开发商的名下，开发商难保会‘一房两卖’。此外，产权未过户期间，开发商若陷入债务纠纷资不抵债，登记在开发商名下的产权也会被强行抵押。一旦上述情况出现，购房者的权益将难以得到保障。”

　　（文中购房者及销售人员均为化名）

作者：卢轶

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