李虹含：“共有产权”对商业银行房地产贷款影响

2017-08-08 06:56:30 来源：李虹含 作者：李虹含 两大投资主线

“共有产权”政策对商业银行贷款业务并没有直接的影响，其影响主要集中于房地产企业融资、房地产销售价格，由于银行贷款中地产类融资占比过高，“共有产权”对房地产价格的影响会传导到商业银行房地产行业贷款、地产类企业、居民按揭贷款的存量与增量业务。

　　作者：中国人民大学国际货币所研究员 苏宁金融研究院特约研究员 李虹含

　　“共有产权”政策对商业银行贷款业务并没有直接的影响，其影响主要集中于房地产企业融资、房地产销售价格，由于银行贷款中地产类融资占比过高，“共有产权”对房地产价格的影响会传导到商业银行房地产行业贷款、地产类企业、居民按揭贷款的存量与增量业务。对商业银行的主要影响是通过如下途径传导的：

　　一、商业银行资金支持房地产行业的主要途径

　　商业银行对房地产行业的资金支持主要体现在两个方面，一是对居民购房的个人房贷款支持；二是对房地产企业融资需求的支持。

　　特别是商业银行在房地产企业在不同的发展阶段、业务流程的资金来源、周转中都扮演了不可或缺的角色。

　　房地产业获得商业银行贷款支持的主要有两种用途：一种是支付土地周转市场的低价款项（银监会等政策从2016年9月开始限制商业银行支持房企拿地融资），另一种是用于房地产建设项目中支付给建筑商的款项。

　　需要购买房地产产品的一方，在购买时可以向银行提出申请，通过按揭贷款来购买，将房地产产品卖出后，所得款项用来交付银行贷款和利息，形成一个循环的周期。整个循环周期的资金链运转都是依靠商业银行的房地产贷款，其利息收入也来源于其中，在这一周期中，房地产业和银行业二者实现了共赢。

　　二、北京地区房地产融资与居民房贷需求可能萎缩

　　若“共有产权”在北京得以立法确认，商业银行的个人信贷也会从按揭更多转向消费信贷。个人住房贷款、中长期贷款数量将会持续回落，而由于租赁市场的不断扩张，个人消费贷款将会进一步提高。商业银行应积极开展“消费信贷”、“租金贷”、“共有产权贷”等新业务品类，以应对个人住房贷款回落的风险。

　　三、房地产价格企稳甚至回落，对商业银行房地产贷款质量形成潜在压力

　　商业银行原有贷款品类中，房地产行业、地产企业融资、居民中长期按揭贷款占比较高（约占贷款总规模的40%），其抵押品大部分是房屋、土地等。“共有产权”在北京落实之后，房价有可能企稳或小幅回落，意味着抵押品总价值将因地产价格的下滑急速缩水。

　　根据新资本协议等监管规定，如果抵押品价格下滑，银行必须针对这一债权进行准备金计提，杠杆比率下滑，不良贷款比率有可能进一步提升，对商业银行房地产贷款质量形成潜在的压力。

　　四、顺应国家政策导向，大力发展租房类融资需求，创新房地产融资形式

　　为抑制房价过快上涨，2016年下半年以来北京市土地出让采取“限房价竞地价”及竞报自持面积比例以及设计方案的模式进行土地上市交易，多块上市土地最终以“全部自持”的方式取得，包括万科，中铁等均部均以自持形式竞得自持商品住房用地。

　　随着自持商品房用地的逐渐增多，未来房地产企业开发融资的还款来源由单一的依靠房产销售回款变为通过REITs资产支持计划受让租金收益权的方式实现租金收入提前回款，从而归还开发融资款项；或者通过REITs资产支持计划回购政府占比30%房产份额。

　　若“共有产权”在北京得以立法确认，商业银行在发放房地产开发贷款的同时可考虑为客户设计未来以REITs资产支持计划的方式实现商业银行资金的退出，从而保障商业银行资金安全。

　　同时，响应国家号召，可以选择长租类或者共有产权住房类资产开发公司，如万科（年内发展10万套计划）、世联行(行情002285,诊股)（年内发展10万套计划）、龙湖地产等发放贷款。

　　创新地产共有产权与租赁类企业的金融支持方案：包括REITS、公积金补贴、共有产权、自住房制度等鼓励房地产物业公司转型；成立房地产企业并购基金，盘活一线城市存量房业务，加快存量房转租赁住房、共有产权住房的转化速度。

责任编辑：杨静俐