目前招商局、中集及深国际尚未完成有关土地评估工作，仅有中集、深国际实现小部分土地置换。其中深国际最早于2015年与政府达成协议，获得前海合作区约3.88万平方米用地作为“深圳国际前海智能中心”首期用地，建筑面积10万平方米，土地评估价值24.7亿元。

　　观点指数 经过长达五六年的拉锯战，前海土地整备问题终于取得实质性进展。

　　由于工业用地与商办住用地之间的定价差异，前海原规划的土地变更用途时会释放巨大的价土地价值，前后差距即为“土地增值收益”。在这种财富效应下，无论是招商局、中集还是深国际，与深圳政府谈判的焦点几乎都集中于这部分增值收益的认定标准、分配比例上。

　　从目前的情况看，由于在前海的土储相对少，中集已经获得在前海合作区置换的5.7万平方米先期用地，深国际则获得置换的3.88万平方米先期用地。招商局持有土地面积过大，难以置换同等价值土地，外界普遍认为它将获得继续在原片区开发的主导权。

　　需要指出的是，目前前海土地整备工作仍在推进过程中，评估基准及最终谈判细节仍未获得披露。在土地整备完成前，土地增值收益只能存在测算模型中。

　　在上半年，招商蛇口总经理许永军曾公开回应投资者，认为公司的股价是“被低估的”。他解释称，（低估）原因是多方面的，既包括市场大势的原因，也有前海谈判尚未确定等因素影响。而招商蛇口是招商局旗下开发建设前海土地的主要平台。

　　券商援引深圳前海管理局数据称，基准日附近前海商业用地的土地单价约为12万米/平方米，临近的工业用地的土地面积约为0.3万米/平米。

　　假设三大企业的前海土地和深国际首期项目相同，以楼面价2.47万元/平方米、容积率2.6为基准，且剔除原规划下的土地价值因素（主要因工业用地价值低），这批土地在性质完成变更后进行重估，总价值将超过2400亿元。

　　观点指数查询，截止10月25日，招商蛇口过去一年间股价增幅10.07%，最新报价为18.48元/股，同期深证成指涨幅6.78%。但对比自2015年12月30日重组上市当天的股价仍下跌了11.41%。

　　其中中金发表研报指，深国际在2016年有24亿元的应付账款，用于变更前海首期项目用地（3.88万平方米）的土地性质。在最终的土地整备工作启动后，深国际将确认24亿元的一次性收益。但目前这笔收益仍无法录帐。

　　除了政府在区域发展层面有加快前海土地开发的必要性，对于企业而言，它们也有不得不为之努力的原因。

　　最终经过多方博弈，招商局于2016年率先打破僵局，先是6月份与前海管理局组建合资公司，合资公司的股权比例50:50，再于10月与深圳规土委、前海管理局签署土地整备框架协议。

　　招商蛇口董事长孙承铭对

　　在前海合作区设立前，前海14.9平方公里的土地已经出让了一半以上，其中仅招商局、中集、深国际三家企业的用地达4.8平方公里，占总用地32.3%。

　　对此，有投资者称，假设原规划条件下工业用地估值5亿元，新规划下条件下变更为商业用地估值100亿元，土地增值即95亿元；扣除5%刚性支出（粗略计5亿元），剩余部分政府、企业分别获得54亿元、36亿元。由此推算，企业获得原估值部分、增值收益比例部分的补偿，共41亿元。

　　上述企业所签协议主要确定了四点原则：第一，地块的新、原规划条件下的土地价值评估，均以2015年1月1日为时点；第二，原规划下的土地价值由企业享有。