综述

　　2015年的绿地集团，地产主业并未延续2014的辉煌，由于销售业绩被此前的冲冠与A股借壳的资本运作过分透支，2015年地产主业增长疲态渐显，不含国内业务的销售业绩被竞争对手万科大幅甩开。但崭露头角的金融业务，成为绿地集团过去一年的亮点所在。与此同时，国际业务在先发优势之后，也正迎来同业的激烈竞争。在恢宏的战略布局下，“大金融”、“大基建”、“大消费”能否发挥产业协同效应，实现企业的华丽转型，本质上仍取决于作为先导性产业----地产主业的串联作用，这也将是绿地未来能否再续辉煌、重夺行业一哥位置的关键所在。

　　数据解读

　　2015年1-9月营业收入：

　　1360.68亿元，同比下降16.12%。

　　归属股东的净利润：

　　49.43亿元，同比增长12.02%。

　　前三季度累计实现销售额：

　　1410亿元，同比增长6%。

　　互联维度

　　背景

　　当互联网+渗透到房产领域，房产开发商不得不面对的现实就是转型，产业格局需要不断升级，等待企业的是整合和调整。

　　2408亿，这是绿地2014年房地产主业的合同销售额。凭借此绿地一举取代蝉联冠军多年的万科,成为房地产行业的规模第一。

　　2015年的绿地并没有延续去年的辉煌。前三季度，房地产主业累计实现合同销售金额1410亿元，同比增长 6.2%；实现合同销售面积1273万平方米，与去年同期持平。房地产主业面临着增长率天花板、利润摊薄等一系列难题。2015年前三季度，绿地控股(600606,股吧)营业收入1362.73亿元，同比下降16.1%；毛利润136.14亿元，同比下降0.6%。

　　房地产增长乏力，疲态尽显，绿地将依靠什么实现“再生产”？近两年绿地搭建了三大战略，即加快发展“大基建、大金融、大消费”等三个重点领域的综合产业。2015年绿地在打通互联网、金融产业花费大功夫，希望借助于多元化战略实现公司的业绩再增长。

　　金融无疑是绿地2015年的一大亮点，2015年金融产业利润大幅增长。数据显示，2014年，绿地的金融产业规模为200亿元，利润约8亿元；2015年上半年，金融产业规模增加至500亿元左右，利润约19亿元。

　　互联图谱

　　绿地三大产业规模，契合中国经济未来发展方向，本质上仍是作为先导性业务的地产业务延伸。

　　大事件

　　●2015年4月13日

　　绿地集团联手阿里巴巴旗下蚂蚁金服、平安陆金所，发布国内首款互联网房地产金融产品----“绿地地产宝”。

　　●2015年8月18日

　　绿地集团在上海（楼盘）证券交易所交易大厅举行股票上市仪式。

　　●2015年8月25日

　　绿地广财app上线。

　　●2015年10月27日

　　绿地集团发布互联网金融战略，绿地线上综合互联网金融服务平台----吉客网正式启动。

　　●2015年11月11日

　　绿地金融投资控股集团旗下黑龙江省绿地股权金融资产交易中心成功挂牌发行

　　首单股权收益权交易产品。

　　●2015年12月8日

　　绿地金控与摩根士丹利签署协议，拟受让其所持有的杭州（楼盘）工商信托股份有限公司股份，成为其第二大股东。绿地将成功进入金融信托业务领域。

　　语录

　　“ 绿地始终不执着于名次之争，绿地发展的核心目标在于不断提高企业综合竞争力、可持续发展能力，真正打造成一家持续成长、效益卓著、全球经营、多元发展、不断创新、受人尊重的跨国公司，全面完成从‘中国绿地’向‘世界绿地’的重大转变。”

　　----绿地控股董事长总裁张玉良

　　机构评级

　　资金实力扩充，资本结构优化；金融产业发展加快，大金融战略提速在即；地产主业做大做强，全面受益“去库存”。公司的二三线城市项目储备比例一直位于龙头房企中的高位，定增募集资金有助于加速地产项目开发资金的周转，而公司也将较大程度地受益于政府近期积极推行的“去库存”政策，项目去化率有望得到提升。

　　维持公司2015-2017年每股收益预期分别为0.56元、0.74元和0.93元，目标价格由19.02元上调至21.46元，相当于29倍2016年市盈率，评级由谨慎买入上调至买入。评级面临的主要风险：地产项目去化率偏低；能源业务业绩下滑较快；转型业务推进低于预期。

　　----中银国际

　　看点

　　带头大哥不好当

　　2800亿，是绿地集团董事长张玉良给绿地设定的2015年度销售目标，彼时的绿地刚刚荣登房地产第一宝座，风头一时无两。

　　不过张玉良的目标并不局限于此，他称对规模已经不在乎，希望未来五年能做到世界100强。“绿地今年的目标是做到2800亿，这个数字不要太刻意写，去年我讲了2400亿，人家说张玉良从一开始就想当老大，其实我根本没想当老大。竞争力强了，数据就出来了，竞争力不强，数据就没有。”

　　一边说不在乎规模，一边给自己画下2800亿的大饼。

　　不过，绿地显然还不习惯当“大哥”，在新一年的角逐中至始至终并没有占得上风，甚至现在还面临着2800亿目标失色的尴尬。

　　2015.1亿，这是克而瑞研究中心给出的绿地2015年的销售业绩，排名第三；比排名第一的万科少了512亿，排名第二的是恒大地产，全年销售业绩为2050.4亿元。

　　当然，这份排名榜单并没有包含海外收入，但绿地基本赶超万科无望，2014全年绿地海外业务预售金额153亿元，虽然同比增长467%，但其实并未达到年初定下的200亿元目标。2015年年初制定的海外销售目标是300亿元，即便成功完成目标，离第一的位置还有200亿元的差距。失色的不仅仅是年度目标，比对往年的销售增速来看，2015年前三季度绿地增速仅为6.2%，而2014年全年为49.8%。

　　万科、恒大、绿地2015年前三季度

　　销售业绩对比（单位：亿元；-代表持平）

　　绿地自谓“最懂得政府的开发商”，最典型的代表就是它的超高层地标的建筑模式。

　　当政府推进新型城镇化的战略，绿地又打出了产业新城的概念。这些城市地标和产业新城项目大多集中于二、三线重点城市。这也决定了绿地的销售额中，办公类的写字楼出售占很高的比重。2014年绿地的商办销售高达1296亿，同比增长90%，这些正是绿地超越万科的底牌。

　　截至2015年上半年，在绿地的土地储备分布中，一线城市占12.2%，二线城市占53.6%，三四线城市占34.1%。进入2015年最后一个月，绿地启动疯狂拿地模式，短短一个月，绿地便拿下8个地块，花费85.88亿元，超过第三季度的拿地总额。据记者不完全统计，绿地在2015年拿地花费360亿元，基本与2014年持平。

　　疯狂拿地的背后，是绿地多手段融资模式，截至2015年第三季度，绿地的资产负债率高达87.96%。

　　资产负债率87.96%

　　多手段融资补血

　　12月4日，绿地控股股份有限公司发布公告称，转让旗下6家公司股权及债权合计55.43亿元。

　　这6家公司分别持有陕西西安（楼盘）绿地正大缤纷城、四川（楼盘）成都绿地国际花都、上海绿地公园广场、江西南昌（楼盘）绿地中央广场、北京（楼盘）房山缤纷城、上海金天大厦6个商办物业资产。

　　绿地“破天荒”出售6家商办物业，引来市场疑虑，绿地这是“缺钱”了吗？

　　对于本次交易，绿地控股方面表示，有利于公司加快盘活存量资产，促进商业地产轻资产化运作，优化公司资产负债结构，提升公司盈利水平。

　　“优化公司资产负债结构”，绿地的资产负债率到底有多高，根据绿地第三季度报告，公司的负债总额为5062.9亿元，资产负债率高达87.96%。绿地方面承认公司的资产负债率确实“处于行业较高水平”。

　　12月9日，绿地发布公告称，拟以14.51元每股为底价，向不超过十名特定对象非公开发行不超过20.78亿股，募资金额不超过301.5亿元；所募资金将主要用于武汉（楼盘）绿地国际金融城等三个地产项目，设立投资基金等四个金融投资项目及偿还银行贷款。

　　自绿地2015年上市以来已抛出多套融资方案

　　绿地2015年8月才成功借壳金丰投资上市，短短4个月便抛出如此重磅的方案，可见绿地对于资金的“饥渴”：90亿元用于偿还公司银行贷款，“优化债务结构”。同时，这也显示出公司多元化布局的急切心情：房地产投资和金融投资在资金使用上已旗鼓相当了。

　　短短三个月，绿地就已火速抛出4个融资方案，涉及金额高达567亿元人民币。

　　事实上，早在去年8月，标准普尔就将绿地控股的评级展望由稳定调整为负面。

　　“负面展望反映了我们预计未来12-24个月内绿地集团对债务融资支持的扩张偏好依旧激进。因此我们预计同期其财务杠杆相对于其评级仍然处于高位”，标准普尔指出。

　　大金融棋局

　　绿地2015年8月上市，正赶上了好时候。

　　2015年年初，房地产企业再融资政策彻底放开。这期间，上市房企们不仅在积极寻求定向增发扩股融资，还通过发行中期票据、公司债等方式进行低成本融资。

　　绿地表示，将合理有效地配置资金，加快形成公司多元化产业布局。“依托各类主业优势，实现资源共享，围绕投资并购、房地产金融、融资租赁、信托、“互联网+”等业务，迅速扩大业务规模。”

　　而此次定向增发，将101.5亿元投向金融投资项目，投资金额与房地产投资项目持平，可见绿地布局金融产业的决心。

　　101.5亿元定增金融投资项目明细 （单位：亿元）

　　绿地的金融版图再次扩容。

　　事实上，早在2011年，绿地便开始涉足金融行业，组建了全资子公司绿地金控。2015年5月绿地又成立了绿地金服，将其打造成互联网房地产金融业务的主体公司。

　　地产宝是目前绿地互联网金融业务最成型的产品之一，最初由绿地金服发起成立，交易结构来看，地产宝的底层资产多数来自“债权转让”、“债权收益权转让”、“资管计划收益权转让”等方式，是典型的P2B模式，并通过资管计划、金交所（隶属绿地集团）等方式背书，同时引进众安保险、安邦保险等资本进行赔付。

　　10月，绿地线上综合互联网金融服务平台吉客网正式启动，并与奇虎360、春秋集团、通联金融科技、澳洲宝泽金融及其旗下APX亚太证交所等首批合作企业签署战略合作协议。互联网金融再下一城。

　　随着资本市场和各种金融工具的放开，地产企业与金融资本的相互融合将愈加显著。

　　对资金高度密集型的地产企业而言，积极借助互联网金融的东风，通过各种方式打通融资渠道，可能是应对白银时代转型的首选。但要注意的是，绿地金融业务才刚刚起步，目前在整个公司的收入/利润占比还很低，未来还将有很长一段道路去摸索。

　　展望

　　坊间“第一大”是否坐得稳行业龙头

　　在跨越2000亿门槛、于2014年坐上房企一哥宝座后，被坊间戏称“宇宙第一大”的绿地面临着一系列的机会和挑战。

　　最大的变数仍然在于“一哥”位置，去年以微弱优势超越万科的绿地，在今年不含国际收入的销售金额榜单中，仅位列第三名。在这份由CRIC，中国房地产测评中心发布的2015年销售排行榜上，绿地的销售金额为2015.1亿元，而第一名的万科销售金额高达2627.0亿。显然，即使在去年海外基数上有大幅增长，坐稳一哥宝座的可能性也大大下降。

　　不过，需要肯定的是，绿地的战略仍极具前瞻性。

　　在董事长张玉良看来，绿地将以“坚持走出去与引进来同步发展”为核心，抓住全球经济发展与中国扩大开放的机遇，坚定不移实施全球化战略，统筹国内国际两种资源、两个市场，加快双向资源整合，实现全方位的国际化升级，打造成一家持续成长、效益卓著、全球经营、多元发展、不断创新、受人尊重的跨国公司，全面完成从“中国绿地”向“世界绿地”的重大转变。

　　在中国经济转型，消费替代投资成主要增长亮点，服务业比重大幅提升的背景下，绿地围绕“大金融”、“大基建”、“大消费”的国内与国际战略布局，契合宏观大势，且在金融与海外布局上，已初露锋芒。

　　在竞争对手也越来越快、越来越大的背景下，绿地的行业地位仍有不确定性。绿地能重新夺回行业“一哥”的位置吗？时间或许会给出最中肯的答案。

　　详见东地产《年度地产MBA教例》

　　P12-15

（责任编辑：李治华 HN026）