首先，当前房地产市场预期已经深度异变，房地产市场深度调整的格局已经开始形成，公众普遍认为民生地产房价还将下降的预期已经成型。这不是短时间内可改变的，不是通过一次降息或者两次降息所能改变的。这次降息，虽然对刺激消费或有一定的作用，可能减缓房价下降的速度，降低房价非正常性快速暴跌的可能性，但这些政策并非专门针对房地产而来，对整个房地产大势不会产生太大的影响。

　　其实，这或是基于预防金融危机给中国实体经济带来过大伤害而推进经济外交所采取的降息手段，同时也传递了决策层决心刺激经济增长、扶持中小企业和增加流动性的信号。

　　央行、银监会8月27日联合下发、限制向房地产开发商贷款的《关于金融促进节约集约用地的通知》（以下简称“限贷令”）。“限贷令”规定，对不同的房地产项目，采取不同的信贷政策，或是审慎发放贷款，或禁止发放贷款。严格按照促进节约集约用地的原则，坚决禁止金融机构向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对国土资源部门认定的房地产建设用地，超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年、完成该宗土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的房地产项目，应审慎发放贷款。对闲置2年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款（包括资产保全业务）。土地储备贷款采取抵押方式的，应具有合法的土地使用证，贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%，贷款期限原则上不超过2年。

　　中国人民银行10月29日晚间宣布，从2008年10月30日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的3.87%下调至3.60%，下调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的6.93%下调至6.66%，下调0.27个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。

　　短期内连续多次出台一些试图刺激房地产市场的政策，如果都不能产生效果的话，房地产市场上的诸多因素可能会变得复杂起来。因此，决策层应当心并防止发生消费者出现政策之审美疲劳，从而形成更加观望、等待乃至弃购的心理症结——可能反向解读新政策，强化市场逆反心理和逆行行为，导致房地产市场预期深度萎靡。

　　其次，深度影响房地产预期改变的二套房政策没有松动。22日财政新政策出台后，银监会24日紧急发出的《加强个人住房贷款风险管理的紧急通知(下称通知)》明确要求，各商业银行办理个人住房贷款，除首次利用贷款购买自住房外，其余情形均继续严格执行《中国人民银行、中国银行(601988,股吧)业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发[2007]359号)、《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(银发[2007]452号)的规定。而且，针对财政新政策，央行新闻发言人曾解释称，对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。

【作者：陈真诚 来源：法人】 (责任编辑：无计)

　　第四，大多数开发商不愿意降价，与消费者要求降价的愿望形成对抗式矛盾，从而进一步影响了消费者的购买情绪。除这种情绪对抗因素之外，另一个真正影响到房地产市场走势预期及房价走势的重要因素，就是购房者和开发商之间形成的心理博弈。而不断推出的政策等，主要只是些外部刺激因素，因预期深度改变和情绪作用，往往被化解或降低了效力。

　　这些亡羊补牢式的拯救楼市计划出台之后的市场形势表明，其影响力极其有限，房产成交量依然低迷，这显然与救市初衷相距甚远。其实，原因很简单——盯着楼市的眼睛已经疲劳，要恢复市场信心可能需要更长的时间

　　对于此次中国人民银行的降息行动，比较一致的舆论分析认为，应视为全球央行再度联手降息的一部分。中国央行针对国际金融市场采取行动，率先降息与世界各国央行协调行动，具有提高金融市场流动性、对股市与房市释放政策信号、控制人民币与其它货币的息差以利抑制汇率过度升值等多重意义，标志中国金融市场在预防经济下滑的同时走向国际市场。

　　然而，这些亡羊补牢式的拯救楼市计划出台之后的市场形势表明，其影响力极其有限，房产成交量依然低迷，这显然与救市初衷相距甚远。其实，原因很简单——盯着楼市的眼睛已经疲劳，要恢复市场信心可能需要更长的时间。应当承认，此次降息和一系列动作较大的举措肯定对房地产行业产生了较大影响，若指望立竿见影的效果——再现往日那种热热闹闹的繁荣，恐怕是一厢情愿。

　　尤其是出台了一系列被绝大多数舆论解读为救市的计划之后，这一系列新政在一定程度上会降低整个房地产行业的成本。经过几次下调利率，已贷款买房的人，可节省一笔费用。房地产开发商，也可减少支付贷款利息等财务成本。从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。这样，确实有利于稳定房地产预期，减缓房价下降的速度，防止房地产可能出现的非正常衰落。

　　第三，土地政策并没有参与救市，从严的土地政策并没有松动，也不可能在短期内松动。

　　事实上，“限贷令”出台后，已使得房地产开发贷款政策进一步收紧。10月23日，国务院接着发布了要求有关部门认真贯彻执行的关于印发《全国土地利用总体规划纲要(2006-2020年)》的通知，再次重申强调了规划期内全国耕地保有量2010年和2020年分别保持在18.18亿亩和18.05亿亩这条红线，再次重申强调了节约集约用地。这就意味着，中央政府目前对从严土地政策和从紧开发贷款的政策没变，开发商资金短缺的压力依然存在。