有朋友通过“在行”来约我，我以为又是来聊共享空间的事，没想到来的其实是早已认识的朋友，聊的也是老话题，关于地产金融。我当然不会忘记这四个字曾经对我的重要，我当然记得这些年在这个战场发生的许多事。所以要感谢这位执意要付费来买我时间的朋友，听我聊我对这个板块的旧闻新知。

在2010年我们称为“中国地产基金元年”的时候，关于未来有很多展望。六年过去了，当年一起展望的人也许已经有很多退出了这个行列，但很多当时的预言却正在变成现实，比如股权投资才是正道，比如机构投资人才该是主流，比如独立第三方的基金管理人会演化为专业的资产管理人而获得其独特的存在价值。

这样的预言在当时可没这么好理解，更像是一帮准备出征的唐吉坷德们一厢情愿的乌托邦理想。那个时候，地产信托也不过刚刚开闸，所有的地产金融创新不过是常规银行贷款业务之外的“表外业务”。那个时候，就算是地产基金的主流，也是一多半地产公司融资部门的衍生，一小半金融机构的外延，微乎其微的独立第三方。这样的地产基金自然百分之九十多都在做“假股真债”的事，都在面对不成熟的私人投资者，都在干着“捡漏”的苦活累活。

当时还有一个预言，是地产行业正在“金融化”。那时的理论基础是“香港模式”终会被“美国模式”所取代，大而全的全能开发商模式会变成通过资本串联的专业化分工合作模式。一个被所有人期待的金融创新就是Reits，因为有了那样的公募通道，所有的私募地产基金就有了一个退出目标。虽然，也可以就做项目基金，以项目的销售作为退出方式。

当时没有人会想到“地产金融化”时代终于到来，代价却是以资本扮演“门口的野蛮人”的方式出现。“宝万案”充满了象征意味，一个行业的转型也许就只能以这个行业的老大的悲剧来彰显。其实并不是这个行业的人没有做好准备，当大家开始习惯与资本共舞，就慢慢接受了资本的游戏规则，直到它慢慢的侵蚀，直到它开始期待自己的话语权。

原本地产基金的主流此时正在面临自己宿命的终结。无论是地产公司融资的管道，还是金融机构表外的通道，当利率市场化终于回到它正常的逻辑，收益与风险回归正向的同步，这样的管道或通道已经失去其存在的意义，因为原本不过就是用来套利，利无可套，留你何用？反倒是那些夹缝中顽强存活下来的独立第三方，由于原本就是靠手艺赚钱，经受了大浪淘沙的考验，也就拿到了通往未来的钥匙。

未来在哪里？大幕已经拉开，谜底已经揭晓。这个未来不是传说中的“互联网+”，也不是众多二线开发商期待的“往日重来”，而是以资产证券化为引擎的房地产大资产管理时代！这个大资产管理时代一共就四个“风口”（假如我们把对的趋势也叫做“风口”的话），就是：“不良”资产收购、城市更新、资产管理和资产证券化。这四件事每一件都不再是简单的资源获取，每一件需要的都是真功夫。

就这样，“地产金融化”进入了下半场逻辑，地产与金融的相互博弈将转为相互的匹配。地产金融在转了一大圈后回到了它本该有的面目，干地产这块活的要认真去解构地产的金融逻辑，干金融这块活的要认真管住资本的欲望让预期回归理性。随着分工的明确，主流的路径也就剩下资产端与资本端的合作，中间环节就是广义的资产管理，也就是前面说的那四件事。

也许这就是好事多磨的道理，只要认定的方向正确，一切的坚守、一切的磨难都有它的价值！吹尽黄沙始见金！当少数派成为主流，护城河已经修筑，不再是“见者有份”的乱局，真正波澜壮阔的大事业才刚刚开始！