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　　前言

　　曾几时，我们搬出了几家人合住的大杂院，告别了筒子楼里那阴暗潮湿的过道，甚至连福利分房都逐渐淡出了我们的视野。就像美国电影里演绎的那样，不知不觉中，我们勇敢地花起了“明天的钱”。传统的消费观念被彻底颠覆。

　　改变，就像春天的花儿，在人们不经意中悄然绽放。单位不分房了，没关系，正好买商品房；买不起，更没关系，可以分期付款……于是，房子也变成了大白菜，凑在一起，拼命吆喝。而一不留神，各路房展会也开始遍地开花，大有“你方唱罢，我登场”之势。还记得吗，当年，就像赶集一样，我们携家带口逛房展会，拎着大大小小的纸袋而乐此不疲。谁说改变的只有观念？

　　正如一位金融专家所言，北京个人住房贷款政策的实行，以及由此兴起的房展会，推动了北京房地产市场的发展，促进了商品房交易流通，是北京房地产市场发展的源动力。　　随着房贷业务的拓展，银行又先后推出个人住房二手房贷款、装修贷款等专业服务项目。　　1998年北京停止福利分房后，银行推出个人住房贷款业务，当时“要买房，到建行”成为广为流传的一句经典口号。本报资料图片

　　「个人房贷」

　　口号：银行“乐得借”，百姓“乐得家”

　　说起个人房贷，年龄稍大点的人都还记得当年建行的那句经典口号，“要买房，到建行”，一位在建行工作了多年的老员工谈起这件事时，直到现在都感到很自豪，“很多市民就是通过这个口号认识建行的。”其实建行当时还有一句口号，“建行贷款乐得借，寻常百姓乐得家”，“乐得家”是建行上海分行1998年推出的个人住房贷款品牌，据说一个银行为一个产品创造一个品牌名，这在全国金融系统还是第一次。后来这个品牌逐渐推向全国市场。虽然“乐得家”推向了全国，但实际上，口号上半句中的“乐得借”也很关键，它标志着一种双生与共赢。催生这种双赢机制的，还是个人房贷政策。

　　个人房贷在我国包括个人住房公积金贷款和个人住房抵押贷款两个部分。公积金贷款从1994年起正式推行，而个人住房抵押贷款办法直到1996年下半年才姗姗出台。1998年5月，人民银行正式推出了《个人住房贷款管理办法》。此后不久，几大国有商业银行也纷纷出台了住房贷款向个人消费倾斜的政策。中国也由此诞生了真正意义上的个人房贷市场，老百姓在住房消费观念上也开始接受“花后半生的钱，买前半生的房”。

　　变化：贷款买房贷出投资意识

　　“我是较早一批贷款买房的人，一想起自己还有长达20年的债务，无论多开心的事也笑不起来。”刘纯在一大型国企已工作了6年，如今谈起当年的事不免感慨，“时间真的是可以改变一切，包括观念。”1998年以后，众多的“刘纯”买了房子，北京的房地产市场一下就火了，但随之，一些问题也开始显山露水。一些人在贷款买房后，开始将到手的房产进行抵押，等拿到贷款后再投资股市，或购买二手房、新房用于出租；还有不少人购买酒楼做经营。既然是投资就有风险，而这个风险很大程度上是由银行来承担。

　　博弈：为抢客户有银行推出“零首付”

　　当时商业银行间的竞争已愈演愈烈，自建行首先推出个人住房贷款品牌后，其他商业银行也抓紧时机推出自己的个人房贷业务。“那时候很多人都还没树立起贷款意识。”一位银行界老员工在回忆当时情景时说，当年有银行为了抢客户推出了“零首付”，虽然时间不长就被叫停，但银行间的竞争惨烈可见一斑。

　　「房展会」

　　1994年起形成两大阵营

　　在北京，提到个人房贷，就不能不提房展会。有了个人房贷，消费者才有能力买房，而房展会此时又给消费者提供了一个选房平台。当有了个人房贷与房展会以后，北京房产市场算真正火起来。

　　北京房展会最早始于1993年的秋季房展会，当时每年一届。北京嘉华四季国际会展有限公司的董事、副总经理祖建军从1995年接手第三届房展会到如今，从事这一行已整整十年。说起当年的房展会，祖建军如数家珍。

　　从1994年开始的春季房展会开始由北京市建委主导。春秋两大房展会在当时形成两大阵营，不过主要还是以政府为主导。祖建军回忆起当时的情景说，当时的房展会还得到了政府高层的重视，时任北京市委书记的贾庆林同志和时任建设部部长的侯捷同志都曾出席过1997年春季房展会的开幕式。

　　1998年起开始市场化经营

　　到了1998年，北京市政府相关部门希望把各种房展会统一在广渠门白桥大街举行，也就是在今天的北京市房地产交易中心，主要以春季房展会为主。虽然这个房展会硬件设施不太好，交通也不太方便，但由于完全是政府行为，仍引来了不少开发商，但在随后的几年里，白桥大街房展会还是销声匿迹了。

　　房展会真正市场化是从1998年开始。当时北京建亚组织的秋季房展会由于名气较大，在老百姓中认同度较高，所以1998年的秋季，建亚第一次脱离政府，自行组织了当年的秋季房展会。据说这次房展会从招展到展览完毕不过40天时间，取得了极大成功，之后建亚也走上了专业办房展会的道路。

　　2002年展会泛滥达到高潮

　　到了1999年，春秋两季房展会开始整合，其主办单位北京浮士德展览展示有限公司（北京建设广告公司的前身）与北京建亚中心开始合作，并在1999年推出了冬季房展会，2001年推出了夏季房展会。到了2003年才有了北京四季房展的概念，也有了北京四季房展组委会。

　　不过当时的房展会已开始泛滥，各种名目的房展会充斥市场。最多的时候，2002年北京市共举办了24场房展会，平均每月两次。

　　北京房展会经历了十几年的发展，从早期只有偏远项目、高端项目参加，到2000年、2001年各项目疯狂登场，再到2004年、2005年的逐渐变弱；从早期消费者的漠然，到后来人山人海，生怕错过一个楼盘信息，到今天的逐渐理性，北京房展会逐渐成了一张北京房地产市场的晴雨表，只要仔细分析每次展会的参展项目数量、档次、成交量及访客量，就会知道北京房地产市场的变化情况。

　　专家评说·个人房贷

　　推动了京房地产市场形成

　　孙飞（东中西区域发展和改革研究院副院长、经济学家）：国家允许对个人购房实行贷款按揭，对北京房地产市场的发展至关重要，如果没有这个金融政策，北京每年大量的房地产开发根本无法消化，个人住房贷款政策拉动了北京房地产市场的发展，促进了商品房的交易流通，是北京房地产发展的核心和动力。

　　1998年有了个人住房贷款政策后，北京房地产市场才真正形成。不同的阶段，国家对个人住房贷款的审批审核标准不一样，对房地产开发企业的资质审查标准不一样，除了银行自控风险外，也是一种宏观调控手段。只要允许个人住房按揭贷款的政策没有变，对北京房地产的发展就有很大促进。从根本上说，以前银行是摸着石头过河，现在是控制风险，这种转变是为了促进房地产市场能够长期稳定健康发展。

　　个人住房贷款政策刚出台时，北京还没有房地产金融市场，直到现在，严格来说中国只有房地产信贷，依然没有房地产金融。随着2006年中国金融市场在加入WTO体系后的全面开放，房地产金融市场必将发生深刻变化，加快金融体制改革的力度，建立信托、债券、基金等多元化的金融体系已刻不容缓。

　　见证者说·房展会

　　沸腾十余载 今朝渐冷却

　　祖建军（北京嘉华四季国际会展有限公司董事、副总经理）：1998年前北京的房子根本不愁卖，当时开发商拿地开发项目，甚至在规划的时候，房子就已被各种单位团购了，因此当时参加展会的多是一些别墅项目或地处偏远的项目。1998年前北京市场的主流项目是不参加展会的。到了1998年停止了福利分房，房子真正成了商品，有了个人住房贷款政策，房展会才真正活跃起来，北京也才有了真正的房地产市场。

　　房展会使购房者可以充分掌握市场信息，那时的购房者没有经验，不知道如何选房、挑房，不知道如何签合同、办按揭贷款，于是就拼命地参加房展会，参加各种宣讲会，索取每份无关或相关的资料，回去再仔细研究。到了2001、2002年，房展会达到了历史最高点。一方面是因为当时的新项目多，另一方面也是不少开发商逐渐有了品牌意识，开始通过房展会做品牌宣传。早年的房展会是卖方市场，展位根本不够用，开发商想参加需要很早预定或“走后门”。到了2004年，房展会逐渐变弱，一是房展会越办越滥，开发商和消费者不愿参加了，消费者买房也更加理性，途径很多，不一定非要借助房展会；另一方面也是受宏观调控的影响，整个市场不太景气。

　　不过，北京房地产市场整体来说比较健康，房展会作为市场衍生出来的产物，自有它存在的道理，会不会像2001、2002年那样火爆很难预料，但至少这种形式还会延续一段时间，同时也会更加成熟。

　　大事记·政策

　　1997年4月28日，中国人民银行颁布了《个人住房担保贷款管理试行办法》。根据我国职工的年收入情况，设立了一个较合适的贷款比例、贷款期限、贷款利率和还贷方式。其中贷款比例最高限额是房价的70%，贷款期限最长为20年。

　　1998年5月，中国人民银行正式推出了《个人住房贷款管理办法》。

　　2001年，人民银行发布《关于规范住房金融业务的通知》，规定住房贷款严禁发放“零首付”、最高抵借比80%、期房结构封顶等等。

　　2002年，建设部发布的《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》中，对房地产金融业务提出了开发项目四证齐全、完善个人征信系统及住房担保制度等要求。

　　2003年6月13日，中国人民银行下发了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文件）。该通知对个人住房贷款、个人商用房贷款、住房公积金贷款等再次提出严格要求。

　　2004年10月28日，中国人民银行宣布加息，从10月29日起，人民币一年期存、贷款基准利率上调0.27个百分点，这是央行9年来首次加息。

　　2005年3月16日，央行宣布从3月17日开始上调个人住房贷款利率以及提高个人住房贷款最低首付款比例。

　　本版采写本报记者 张宏强