2017年，这是一个对于房地产而言，注定不平凡的年份。全国楼市进入“限购、限贷、限价、限售、限商”的“五限”时代，房地产板块整体表现相对平淡，但龙头房企凭借规模增长带来的高溢价能力和低融资成本，在资本市场依然可圈可点。手握多空筹码的相关各方，继续多空博弈，这让暴涨之后的地产股，未来走向扑朔迷离。

　　2018年伊始，地产板块高歌猛进，以中国恒大（03333.HK）、融创中国（01918.HK）、万科A（000002）、保利（600048）等为代表的蓝筹地产股大涨。从东方证券的研究报告得知，蓝筹股仍是A股地产的主要投资方向。由于楼市出现大幅向下调整的可能性较低，有利于龙头公司集中度进一步提升。

　　蓝筹股是否真能一路高歌，唯有时间才能给出答案。

　　利多一：马太效应

　　调控加码、资金趋紧、拿地门槛提升等背景下，龙头房企依靠强大的运营能力和灵活的战略布局，持续扩大市场份额。而财务数据的改善，无疑是促使地产股上涨的一大原因。

　　2017年，大型房企销售业绩再创新高，多家房企提前完成全年销售目标，市场占有率快速提升，行业规模效应不断发酵。根据中国指数研究院日前发布的《2017年度房企业绩排行榜》显示，2017年，共有144家房地产企业跻身百亿军团，较2016年增加13家，销售额共计82099亿元，市场份额超60%，行业集中度加速提升。5000亿以上房企达到三家，分别是碧桂园、万科、恒大。5000亿以上的3家企业，增长率均值为53%，凭借提前以较低成本布局全国区域增长极及刚需、改善型为主的产品，牢牢把握市场需求变化和结构性机遇，实现销售业绩的快速突破。

　　去年，房企规模呈现两个不同趋势的分化。强者愈强，全年业绩500亿以上的房企数量较2016年增加了15家。易居研究院智库中心研究总监严跃进向《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）表示，当前地产股实际上依然表现不错，背后和其基本面不错是有密切关联的。尤其是类似5000亿房企的数量达到了三家，实际上这都会对此类企业产生较为显著的影响。而其他一些企业本身拿地方面也较为积极，所以都会带来较好的市场认可，股票市场也会给予肯定。

　　同时，企业拿地补仓热情不减，大房企拿地金额占同期商品房销售金额四成左右，整体趋于理性，拿地重心向三四线城市下沉。

　　1月初，易居企业集团CEO丁祖昱提出，在整个房企不同梯队的增长过程中，TOP10、20、30增长最快，每一年都是强者更强，过去三年是房企迅速做大的时间，相信未来房企还会继续做大。他预言，未来行业集中度会加速攀升，TOP10房企份额会达到35%，TOP30会到50%。

　　行业集中度继续提高，这也意味着强者恒强将依然持续。

　　利多二： 估值不贵

　　地产股总体上有较好的成长性，这几年房地产政策严格管控的大环境下，很多大房企，主要是类似蓝筹股，其表现依然坚挺，呈现一枝独秀的特点，从而带来股票价格的上涨。

　　就蓝筹股不断上涨这一现象，《东地产》采访上海（楼盘）释捷投资资深策略研究员石磊，他分析道：“首先是地产调控政策出现了阶段性宽松的预期，从历史经验来看，房地产股票在这个预期出现后，多半会在一段时间内有所表现。其次是虽然在2017年已经经历了一定的估值修复，但房地产板块的相对估值还处在低位。最后是A股和港股当前的市场环境下，给了一些房企一定程度上的‘关注度溢价’。”

　　地产板块中大中小型房企间估值差十分明显，今年以来龙头房企作为蓝筹股表现出很好的涨势，这无疑成了中长期投资主线。

　　平安证券方面分析，2017年开始，随着传统调控政策的边际约束大幅衰弱、龙头公司市占率的明显抬升，经营性地产空间逐步打开，龙头公司的估值将会突破此前的估值约束。中银国际则表示，从 A股板块的历史估值情况来看，目前板块整体绝对估值水平处于历史中位，平均 TTM 市盈率 15.5 倍，但今年相对沪深 300 的超额估值水平已大幅收窄；从房企个股的估值水平和基本面成长性来看，目前主流房企的估值水平（平均 2018年市盈率 10.1倍）相对其销售规模增速（平均 2017年销售增速 45%）仍有一定的低估。

　　《东地产》记者发现地产蓝筹股的股价目前还不高，从1月15日收盘价来看，万科A的股价在37.09元，金地15.94元，招商蛇口则为21.75元，这些个股价格不贵，上涨的空间大，有利于吸引股民投资。随着投资客的眼光不断转向蓝筹股，这些涨势迅猛的房企将拥有更多的资金去开展项目开发投资或转型。

　　“我们认为虽然地产行业景气度仍在高位，但由于地产调控政策的持续压制，行业整体估值水平受到市场悲观预期的限制，因此我们认为未来行业政策面的放松有助于打开板块的估值天花板，届时龙头或迎来估值修复的空间。”中银国际如是认为。

　　利多三：反身性理论

　　上涨的股价无疑对房企有诸多利好导向。通常情况下，股价上涨说明投资者认可此类企业，品牌价值不断攀升，各类投资会追加，这样利好房企融资机会的增加。而主力资金进入以后，实际上也会带来示范效应，进而引起各类投资者的积极进入。

　　“一般意义上讲，股价高，增发的时候企业能够融到的资金就多，有利于后续发展；另外在对外并购方面也有优势。”石磊说道，“对于有股权激励的公司来说，股价越高，公司员工手里的股票和期权就越有吸引力，更能够在高流动性的房地产行业中留住人才。”相关业内人士同样也表示，恒大、碧桂园、招商蛇口等蓝筹股的大涨，一方面带来了市值提高，利好后续融资等机会的扩大，另一方面也充分说明此类企业带来了较多的市场信心，从供应商等角度看，也喜欢和股价持续上涨和强劲的企业打交道。

　　人们在衣食住行方面，对品牌的追求并非一朝一夕，品牌即为质量的保证。

　　中国房地产评测中心公布的 2017 中国房地产企业品牌价值榜单显示，榜单前三强依然由中海、恒大、万科占据。中海连续 7 年位居榜首，品牌价值为 529.21 亿元。恒大、万科分别以 431.23 亿元和 404.41亿元位居第二、三位。整体来看，企业随着品牌年龄的不断积累，品牌价值得以进一步强化。优秀品牌房企继续稳步领先，同时越来越多房企通过良好的产品品质及服务创新实现了品牌价值的大幅提升。

　　然而品牌溢价在三四线城市体现更为突出。由于三四线城市区域面积小，在购买房地产项目问题上，购买者对于地段和区位的因素考虑并不多，大品牌开发商在地段稍偏的区域开发的楼盘，也比小开发商的楼盘定价高、去化快；若是同一地段，品牌楼盘相对于普通楼盘更是溢价明显。

　　利空一：调控持续

　　《东地产》采访多方专家学者，均表示从特点上来看，这一波地产股上涨其实是超过预期的，因为逻辑上说，政策调控很紧，但是资本市场给予的评价还是不同的，这背后或有两种情况。第一是部分地产企业发债等机会增加，企业成长性较好，所以给予了积极的认可。第二是部分企业的股价相对比较低，往往为部分主力资金所关注。

　　在部分股民看来，股价上涨的同时，相继来临的将是楼市的回暖。现实却并非如此，从趋势看依然会上涨，但中间还是会有部分下跌的可能，这和一些资金担心股价短期内过高是有关的。“地产蓝筹股的未来表现和很多因素有关：政策、估值（包括估值体系的变化）、投资者的风险偏好和认知偏差、市场行情等等，需要时时跟踪、动态评估。”石磊坦言。

　　加快住房制度改革和长效机制建设为 2018年政策重心。十九大报告明确“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”。且目前房贷利率仍维持高位，1.1倍首套房贷折扣利率仍是主流。融360监测数据显示，2017年12月全国首套房贷款平均利率为5.38%，相当于基准利率1.098倍，环比11月上升0.37%。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，整体看，信贷政策依然紧张，不存在开闸放水的可能性。绝大部分实行房地产限购限售的城市，依然没有松绑限售、限购。

　　利空二：资金成本上升

　　从上市房企来看，截止2017年三季度末，板块剔除预收款后的资产负债率为53.5%，较上年末下降0.7个百分点，净负债率为 110.3%，较上年末上升20个百分点。A股地产企业在手现金对一年内到期的长短期债务的覆盖比例为124%，较 2016年末下降26个百分点，仍远好于2014年末时 83%的行业资金最紧张时刻。

　　平安证券则指出，根据测算2018年下半年将步入公司债到期高峰期，目前债市情况无论银行利率还是难度均超过以往，部分房企或难以实现以新债偿还旧债。而房地产企业传统资金来源主要为银行贷款和销售回款，上半年销售超预期回落，且银行信贷依旧偏紧，不排除个别小房企，面临资金链风险。

　　纵观各大报告，展望2018年，毛利率提升叠加预收款充足，板块业绩增长确定，估值及机构仓位均处于历史低位，龙头房企销售依旧有望高增长，在市场越加注重业绩及确定性背景下，板块依旧孕育着机会，维持“强于大市”评级。在整体资金面偏紧、景气度下行背景下，唯有融资渠道畅通、兼具资金及管控优势的优质房企方能穿越周期，脱颖而出。

　　严跃进提醒，楼市调控后，会带来业绩上涨空间的收窄，所以这会带来股价适当回调，但是市场不好的情况下，很多房企其实表现还是不错，所以蓝筹股表现依然较好。

　　“真正的暴利时代已经过去。如今的房地产行业，成本不断加大，净利润也在下降。下半场，各个开发商需要越来越差异化地体现各自的优势。”仲量联行中国区研究部总监周志峰这样表示。

（责任编辑：宋虹姗 ）

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