演讲者丨北京市房地产业协会副会长陈志:金融应支持首套房及保障房信贷

2017-12-05 20:56 来源:焦点北京买房 房地产 /杠杆

原标题：演讲者丨北京市房地产业协会副会长陈志:金融应支持首套房及保障房信贷

2017年12月5日，北京市房地产业协会副会长、秘书长陈志在2017北京金融论坛暨“年度北京金融业十大品牌颁奖盛典”上发表演讲并提出去杠杆背景下的金融与地产共同发展思考的观点。

北京市房地产业协会副会长、秘书长

陈志

感谢北京商报的邀请。在互联网金融方面的研讨，我们这个话题有些难谈。个人觉得今年的房地产稍微寒冷，新房成交量应该是目前最低，二手房虽然有一两个月惯性，后续在一万套以下，一万套以下属于冷。持续很多个月这样的市场，我觉得房产市场比较难。我们有3月以前的数据，从今年全年的数据来看，不太能够反映3·17以后的市场现状。但是应该说今年的土地市场是非常火爆的，我们完成了历史上最高的土地出让金额回笼，预计不会低于2500亿元的水准。我们最高也就是2000多亿元，现在2500亿元的话我也不知道是怎么形成的，但是市场就是这样不讲道理。交易量日益萎缩的情况下，土地市场却是火热的两重天，我们慢慢研究。

从去杠杆来说房地产是重要的去杠杆领域，说明我们房产企业的杠杆率很高，我们的住房消费贷也很高。我想也是周小川前几年说的把居民加杠杆加上来。我不知道怎么和房地产更好地衔接起来，但是首先有一个概念，房地产和金融是一个金融体系。在很多国家房地产就是金融内的产业，不是简单归于第三产业，我们国家把它归于第三产业。不管怎么说，房地产具有极强的金融属性。房地产好与不好，这些年都有共识，房地产的波动很多是源自于金融信贷政策的波动，而且二者的波动是吻合的，是高度关联的。很多专家的很多理论是这样的研究结果。

因此，在总体金融去杠杆的情况下，房地产去杠杆变成首要领域。但是房地产，或者换一个角度说金融健康，房地产也一定要好，因为是一体的，不可能简单的割裂。我讲的是简单的割裂，所以你不好它也不好，或者你不好，它也不好。这是第一点意思。

我简单地回顾一下十九大关于房地产的定位，坚持房子是用于住的，不是用来炒的，让全体人民住有所居。定位非常清楚，我个人认为是北京未来五年的定位。“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”，这说明房子更多要回归生活必需品的属性。这是非常重要的基点，如果这样的基点不能得到坚持和落实的话，估计所有的房地产调控都会存在问题。那么就要多渠道、多主体供给，要建立租购并举。现在很多专家分析，北京新的总规对于租赁的要求非常严非常高，而且我们已经开始尝试建立租赁监管平台，北京的一些租赁监管平台已经上市了，我们叫“1+N”的租赁平台。因此，在租购并举的前提下，北京房地产市场未来如何发展，是一个新命题。我们这些年都是在增量发展或者在增量与存量齐头并进的房地产市场过程当中过来的，也为老百姓的居民、老百姓的家庭财产收入，使得很多城市面貌、城市基础设施得到翻天覆地的变化，这个成绩也不能忽视。

但是我们的租赁市场始终处于比较尴尬的地位，比如说我们都存在市场监管比较松，或者我们的市场监管不到位的状态下，很多租赁市场培育应该说政府发力不够、监管不够，市场也很复杂。因此，房地产市场当中租赁市场一直是短板。保障问题，在十九大当中也有明确表述。

我们从这样的定位来看北京的基本情形是怎么样的，比如说去杠杆、加杠杆、降杠杆。我想降杠杆可能是目前的一个提法，对于房地产领域来说降杠杆是必须的结果。加杠杆加在哪，我确实没想好。对于开发企业的信贷也是萎缩的，所以如何加、如何去，这是需要审慎思考的过程，而且不能简单粗暴操作。目前北京房地产市场，我们不说具体的数据，先抽象地罗列一些现象，现在房地产市场仍然是不完全市场化的房地产市场。我们现在的总量接近零界，为什么这样说？我们现在的套户比仍然没有到1，还是在0.9的水平，和国际同类的特大城市之间存在着差距。所以，我们总量发展还需要，未来可能还会有上涨的空间。

房地产最大的问题是房价收入比的问题，或者说最大的风险是房价收入比的问题。房地产利润已经在“四限”（限购、限售、限迁、限价）的挑战下，利润就是这么多，或者可能随着时间的推移，利润还会下降。接下来如何去做？这是一个比较重要的话题。所以，我想如果从居民端来说，有很多的不均衡，现在房地产和金融之间的匹配关系，金融的大起大落对房地产市场调整，其实效果是递减的。再加上些单一调控政策、边际效益在递减。这也是一个很明显的事实。比如说限购政策，实际上效果在递减。再有很多的产品结构，对于金融的发展，对于房地产的发展，对于经济的发展，都是不均衡。所以，今后调整过程当中土地的问题是比较难以突破的点。

接下来，我说一下个人的思考。第一，应该对居民端保持稳定的杠杆幅度或者稳定的信贷。比如说保障房家庭，现在首付比例很高，通过调查能够得出来，中等偏下居民的支付能力仍然是弱的，或者是首付能力是弱的。这里继续提高首付比例的话，政府保障性政策很难得到落地。所以，这一点需要金融企业或者银监局的领导考虑，对这部分家庭要保证数量，不能够有任何偏颇，这是政策性问题和政治问题，不是简单的经济问题。

第二，我们的利率变化，对我们的住房消费影响非常大。我想这类保障性住房，利率是不是可以稳定在基准，不要一会上调1.1倍，加10%，1.2倍加20%等这样的情况。所以，我想对这类家庭应该有政策性保障。对于市场端、高收入的家庭，80%或者价格随行就市，也是可以被理解和接受的，这样会降低风险，金融企业也会获得利益。

第三，土地质押希望金融企业考虑。我们在房地产监管端一直建议，是时候要退出预售制，那我们是不是可以考虑在金融货币支持上，从现售制开始支持。房地产大量的资产形成了很多，是通过金融货币沉淀在这，所以房地产的风险就是金融的风险，不要简单的去杠杆，保持相应的稳定性很重要。