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　　房产税是长效机制的重要支柱，但喊了十多年“狼来了”，房产税和不动产联网却迟迟未推出。房产税是否有可能在短期推出？时机合适吗？房产税真的能有效抑制房价吗？我们的研究发现（参见《房产税会推出吗？——从历史和国际视角推断》，夏磊、任泽平、黄什、甘源）：1）从国际经验看，国内房地产税改革具有必要性和急迫性。房产税通常被成熟市场经济体作为地方财政收入的重要和稳定来源。随着存量房时代下土地出让金减少、交易环节税收减少，作为保有环节税收——房产税改革的紧迫性上升。当前中国房地产税负结构呈“重增量轻存量、重建设交易轻保有”的特征；房地产行业税负远高于全国整体水平。房地产税改革是对各环节税赋调整，若对居民住房开征房产税，则应相应减少交易环节税负；同时，简并税种、优化税收结构，为房地产税替代土地出让收入创造条件。2）预计个人住房房产税短期内难以推出。主要有四个原因：①6大前提条件尚不具备，包括开展全国的住房普查、建立全国统一的不动产登记系统、统一界定房屋性质等。②短期难以替代土地财政：由于较高的豁免设置、较低的累计税率设置、大量房产难以统计和确权、真实城镇化率较低等因素，即使开征个人住房房产税，短期内也难以替代土地出让收入。③无论是从国外还是重庆上海试点看，房产税均不是稳定房价的有效手段。从国外房产税实践经验来看，房产税能作为地方财政收入的重要来源，但对房地产市场调控的效果均不理想。④无助于降房价，不利于去库存：在一线和强二线由于供不应求，一致性预期下房产税转嫁，推高房价和房租；在三四线城市，房产税将抑制改善性和投资性需求，仅剩城镇人口增加和棚改动迁两个途径去库存。3）中国房产税历史和效果。目前按1986年《中华人民共和国房产税暂行条例》征收房产税。由于征税对象范围窄、税基偏小，目前房产税收入在地方财政税收收入中占比有限，2007-2015年维持在3%左右。2010年国务院和财政部三次发文，推进个人住房房产税改革。2011年上海和重庆率先试点改革，并未获得可观财政税收，也未对房地产市场形成有效调节。此后个人住房房产税试点陷入停滞。

　　中国2009年4万亿刺激虽然缓解了国际金融危机冲击，但遗留一大堆过剩产能，随后经历了漫长的通缩和出清，2014-2015年货币超发遗留一堆股市房市泡沫，2015年去杠杆触发股灾，一二线热点城市房价暴涨抬升实体经济成本、拉大收入差距。公共政策经过长期实践表明，结构性和体制性问题难以通过总需求管理政策解决，供给侧结构性改革需要落地攻坚、久久为功。增速换挡期应避免寄希望刺激房地产重回高增长，按照“房子是用来住的，不是用来炒的”导向，加快房地产长效机制建设。经历过改革转型洗礼后的中国经济，前景将更加光明。

　　在货币超发、土地财政、人地分离、中小城市化战略等因素作用下，中国房价尤其一二线房价呈脱离基本面的泡沫化趋势，房地产泡沫具有十分明显的负作用：房价大涨恶化收入分配，增加了社会投机气氛并抑制企业创新积极性；房地产具有非生产性属性，过多信贷投向房地产将挤出实体经济投资；房价过高增加社会生产生活成本，容易引发产业空心化；房地产泡沫破裂对经济和社会影响深远。

　　人生是一趟心灵的伟大旅程，我们一起来到尘世修行智慧。十多年来深爱宏观研究，云游四海，遍访名师。感恩生命中遇到的每个人和每件事，赞赏我们的人鼓励我们勇敢前行，批评我们的人激励我们不断完善自己，都让我们获得智慧。正法眼藏，传付何人，有道者得，无心者通。自性若悟，众生是佛，自性若迷，佛是众生。

　　在货币超发、低利率和政策鼓励居民加杠杆刺激下，2014-2016年一二线城市房价地价暴涨。中国房地产泡沫风险有多大？体现在哪些环节？我们从绝对房价、房价收入比、库存、租金回报率、杠杆、空置率等定量评估（参见第五章《中国房地产泡沫风险有多大》，任泽平、杨为敩）。研究发现：1）绝对房价：中国之都、世界之最，全球前十二大高房价城市中国占四席。过去中国是房价收入比高，经过2014-2016年这一波上涨，现在是绝对房价高，但中国是发展中国家。世界房价最高的城市中（中心城区房价），中国香港排第1，深圳、上海、北京分列第7、8、13位。2）房价收入比：一二线偏高，三四线基本合理。最新全球房价收入比的十大城市里面，北上广深占据了四席。中国一二线和三四线房价收入比的巨大差异可能反映了两个因素：一是收入差距效应，高收入群体向一二线城市集中；二是公共资源溢价，医院、学校等向一二线城市集聚。3）库存：去化压力比较大的是部分三四线中小城市。库存去化压力比较大的城市大多为中小城市，且多集中在中西部、东北及其他经济欠发达地区，这与三四线城市过度投资、人口及资源向一二线城市迁移的过程相符。从美国、日本等国际经验看，后房地产时代人口继续向大都市圈迁移，农村、三四线城市等面临人口净流出的压力。因此，一二线主要是价格偏高风险，三四线主要是库存积压风险。4）租金回报率：整体偏低。目前中国主要城市的静态租赁回报率为2.6%，一线城市在2%左右，低于二三线城市。根据国际静态租赁回报率为4%-6%，中国水平远低于国际水平。中国的房地产并非简单的居住功能，而是一个捆绑着很多资源的综合价值体，比如户籍、学区、医院等。国人对房子和家有一种热爱以及文化依赖归属感，住房自有率在国际上较高。5）空置率：三四线高于一二线。中国房地产空置率比较高，积压严重，三四线比一二线更严重。从住宅看，中小城市空置率更高可能是因为过度建设，大城市的空置率可能跟过度投机有关。6）房地产杠杆：居民杠杆快速上升但总体不高，开发商资产负债率快速上升。房地产杠杆包括需求端的居民借贷杠杆和供给端的开发商债务杠杆，它衡量了财务风险。①从国际比较看，中国居民杠杆水平低于主要发达经济体。目前，中国房地产贷款余额占银行贷款比重为25%（其中个人购房贷款16.9%），虽然近些年这个比例不断攀升，但比美国水平低很多，美国次贷危机以来不动产抵押贷款占银行信贷的比重持续下降，但仍高达33%。②目前房地产开发资金来源中，大致有约55%左右的资金是依赖于银行体系，明显超过40%的国际平均水平。房地产行业的资产负债率从2003年的55%一路上升至2016年的77%，流动比率从2009年的1.88下降至2016年的1.65。

　　本文为人民出版社《房地产周期》导论（下）。

　　房地产是如此的重要，而又如此的广受争议。它是财富的象征、经济周期之母、金融危机的策源地、大类资产配置的核心，同时它关系民生福祉、社会稳定、实体经济竞争力。对于如此重要的问题，长期以来社会各界对于房价、泡沫风险、人口流动、城市规划、大城市病、长效机制等存在广泛的争论、分歧乃至误解。市场上大部分流行的观点都是错的、被情绪化所裹挟的。

　　《房地产周期》在人民出版社出版后，京东四次卖断货，一本专业级著作却销售火爆，说明认真扎实的研究是有价值的，严格来讲本书是十分烧脑的。我们原创性提出的“房地产周期长期看人口、中期看土地、短期看金融”被广为引用认可并正在成为业内一个标准分析框架，我们一直强调的“房地产是周期之母”“十次危机九次地产”在业界广为流传。后续我们将针对重大关键问题推出一系列精心策划、数月打造的用心之作，敬请期待。一切，为了最好的研究！不忘初心。

　　4 如何促进房地产健康发展？短期调控，长效机制

　　1.1房地产是财富的象征、经济周期之母、金融危机的策源地、大类资产配置的核心

　　5研究房地产周期的意义什么？探索真相，致良知，为民生

　　回顾宏观经济思想史可以发现，宏观经济学是一个伟大的学科，因为它试图拯救世界。1929年“大萧条”是宏观经济思想的第一次分野，在此之前，世界信奉古典自由主义，市场这只“无形之手”和谐地进行资源配置，政府应仅充当“守夜人”。但是大萧条却打破了这个神话，全球经济陷入长期的深度衰退，更为严重的是世界各国通过关税、竞争性贬值等以邻为壑，并从金融危机蔓延到经济危机、社会危机、政治危机最终到军事危机，爆发了第二次世界大战。经济学家普遍反思，如果能够避免大萧条或许就能够避免二战。因此，研究大萧条被称为宏观经济学的圣杯。在这一时代背景下凯恩斯主义崛起，建议政府这只“有形之手”通过积极的财政货币政策进行干预，以弥补有效需求不足。70年代的“大滞涨”是宏观经济思想的第二次分野，经济学家把滞涨归因于政府干预过多而非成本冲击，凯恩斯主义面临挑战，货币主义、新自由主义、新古典主义、供给学派、奥地利学派等兴起，古典主义精神复兴。2008年次贷危机是宏观经济思想的第三次分野，全球对放任自由进行反思，新凯恩斯主义再度兴盛，全球普遍采用量化宽松、低利率、积极财政政策等手段，甚至把货币宽松发挥到QE、零利率甚至负利率的极致，虽然避免了大萧条，但房市、股市、债市等资产价格轮番上涨积累金融风险，恶化居民收入分配。

　　为什么放了这么多货币，全球通胀却依然低迷？根据货币数量方程MV=PQ，货币增长无非是因为经济增长Q、物价P和货币流动速度V。广义货币供应和名义GDP增速的裂口不断张大，超发货币未流入实体经济和推升通胀。超发的货币可能核心是两个去向：一是维持国企、房地产、地方债务循环和庞氏融资滚动，资金大量沉淀从而导致货币流通速度V下降，金融加杠杆。二是推升资产价格P，股市、房市泡沫先后涌现。

　　1为什么研究房地产周期？房地产是周期之母，十次危机九次地产

　　白驹过隙，沧海桑田，追问人生的终极意义是什么？心即理，知行合一，事上磨练，致良知。心即理，道之所在，虽千万人吾往矣。致良知，勉其一生为改革鼓呼，为公共利益代言，为民生请命。一个人拥有名气或财富，是社会赋予了你更多的信任，以推动社会进步。

　　5 研究房地产周期的意义什么？探索真相，致良知，为民生