棚户区改造项目的货币化安置大大提高了居民的住房购买能力，提高了普通居民的居住水平，但其中蕴含的金融风险是不可忽视的。从金融的角度看，棚改的货币化是让支付能力低的居民获得了按揭贷款的机会，很多居民的按揭首付正是来源于棚改的货币化安置。正因为如此，居民的按揭贷款快速增加，在2016年的有些月度，新增加的贷款中按揭贷款占据了80%以上，2017年度新增贷款中居民贷款占53%，超过了企业贷款。

在人均可支配收入增速逐年下滑背景下，居民金融杠杆的快速上升透支了未来的需求。三四线城市的居民收入水平低，用去库存的手段刺激购房，金融风险已经隐现。根据去库存政策，三四线城市的首付比例只有20%，有些城市还有一次性财政补贴，如果剔除财政补贴，首付比例不到20%。在这些城市的购房者中有不少是农村居民和工矿企业的职工，他们的收入水平较低且不稳定，贷款的偿还能力存在一定不确定性。

三、政策建议

两年多的房地产去库存政策已经成功扭转了房价下行的趋势，基本达到了预期的目的。房地产去库存政策事实上已经从一线城市和大部分二线城市退出，我们建议三四线城市也应该逐步停止实施房地产去库存政策。

对于房价涨幅居前的三四线城市，应该停止土地拆迁的货币化补偿政策，减少或停止棚户区改造的货币化安置。对于住房市场平稳的城市，可以采取逐步退出房地产去库存政策的方式。

应该采取严厉措施禁止金融机构或房地产开发商从事“首付贷”业务。对利用棚改政策变相向居民进行财政融资的行为也应该禁止。

（作者系中国社会科学院金融所金融市场研究室副主任）

尹中立经济观察报专栏作家

中国社会科学院金融研究所研究员，中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任。