其次，粤港澳大湾区发展计划将要出台，也给房地产发展提供了机会。具体说来有两方面。一方面，2016、2017 年增长最快的房企都是一二线城市，周边三四线城市有大量土地储备的房企。粤港澳大湾区是天赐红利。但「罗马不是一天建成的」，需要长远布局，以时间换空间换取长线收益。另一方面，开发商一定要提前布局，找到产城融合的协同发展的具体模式。

第三个机会是棚改。报告里有一个专门的表述，启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工 580 万套。根据这个表述，可以看出棚改工作的力度不会降低。与群众住房密切挂钩的棚改，仍然是未来房地产当中的重要机会。所以应当积极研究棚改核心受益城市，对于基本面好、有合作机会、获地比高的三四线城市，棚改是一个可以积极进入的领域。

第四，城中村改造也还有机会。报告提到，「有序推进城中村改造，老旧小区改造，完善配套设施，鼓励有条件加装电梯。加强排涝管网、地下综合管廊的建设。」除了城中村、老旧小区改造外，政策还鼓励有条件的地方加装电梯，这对旧村旧楼改造有导向意义。除了做好传统旧改业务外，还需要加快形成盘活存量资产，特别是以旧楼改造为主的城市新模式，形成投资旧楼改造证券化资管发展的闭环。这些都是新的机会。

▲ 2018年棚改开工580万套

第五个机会是租赁市场的发展。报告是这么提的：「要支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房，加快建立多主体供给，多渠道保障租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。」实际上租赁市场已经嚷嚷了一段时间了，这次报告中有这么明确的规定，实际上给出了一个很好的信号。随着今年政府工作报告进一步强调，我相信未来这一段时间里租赁市场机会会更多，发展也会更快。

第六，报告里特别提到养老地产的发展。报告里是这么讲的：人均预期寿命将达到 76.7 岁。积极应对人口老龄化，发展居家、社区和互助式养老，推进医养结合，提高养老院服务质量。这实际上就是要推动养老事业的发展，其中一个就是养老地产的发展。可以判断，未来 5 到 10 年将是养老地产发展的黄金机遇期。

我国的人口老龄化速度非常快，到 2025 年，中国超过 60 岁的老人在将会超过 3 亿。到 2050 年将会超过 5 亿，所以老龄产业将会是经济发展的一个重要热点。「银发事业」大有可为。

▲ 《飞越老人院》| 「银发事业」大有可为

与老龄化事业相关的一个重要方面就是养老地产，长期来看养老地产大有前途。养老地产的红利主要来自三个方面。一是人均寿命延长，养老时间延长，人均寿命的延长，对房子的需要量，一个是大，一个时间长。再就是六零后的子女几乎都是独生子女，独特的家庭结构让 60 后很少会选择依赖子女解决养老问题。也就是说不依赖子女了，只能花钱去做社区养老或者商业化养老。第三，从社会发展方面看，3 到 5 年之后是养老产业的风口，其他跟养老地产相关的一些养老产业也会慢慢的发展起来。

当然，政府工作报告中提到的跟房地产相关的政策重点是一个方面，更重要的是给我们指明了这 6 个新的发展机会。这预示着房地产行业进入后开发时代，将会在更广泛的全产品线、全价值链和全商业模式，进入一个持续、健康、大规模、全面发展的阶段。也就是说，房地产行业青春期结束之后，迎来了一个成熟的持续、稳定、健康发展的好时候。

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