日前，广州市国土资源和房物管理局公布了广州市2003年的房地产数据，广州去年房地产再创新高，成交量1639万平方米，金额604亿元，分别比2002年增加15.83%和8.24%。整个房地产市场继续保持稳定、健康、持续有序发展的良好态势。为了方便业界人士研究去年广州的房地产市场，记者特意采访多位业界人士，详细分析去年广州住宅、写字楼和商铺市场的销售情况和数据。

　　住宅总体楼价微降

　　解读：近三年来首次供应量下降，但供求平稳

　　数据显示，广州市一手住宅市场成交畅旺，成交量较2002年高近一成五；而供应量有所减少，表明近几年一直存在的供过于求的情况有所减缓，房地产住宅市场平稳发展。

　　总供应量有所减少

　　根据数据显示，去年广州市全市住宅批准预售面积为762万平方米，比2002年下降了0.39%。全市供应量减少，这是近三年首次出现的一个现象。而去年广州市八区住宅批准预售面积为513万平方米，比2002年增加9.15%。由此可以看到，去年供应量减少的区域主要来自于番禺和花都，尤其是番禺供应量明显缩小。

　　高层住宅供应量大于成交量

　　在全市高层住宅市场中，也出现了供应量大于成交量的少见现象。数据显示，去年广州全市高层住宅供应量为617万平方米，成交量却为589平方米。原因是番禺区的高层住宅成交量远低于同期批准预售量，该区高层住宅登记成交面积为51.27万平方米，但其同期批准预售面积达109.16万平方米。对此，何佩珊表示，番禺楼盘于去年开始实现从开发多层物业到高层物业的转变，如祈福新?、南奥、华南新城、星河湾、锦绣香江等楼盘都不断推出高层住宅，市场供应量大。但对于喜欢在郊区置业的市民来说，对高层的接受度仍未及多层住宅，所以出现以上的番禺高层供应量大于成交量的现象。

　　城郊楼盘增多导致楼价略降

　　去年广州住宅市场楼价仍有轻微下调。去年广州全市和八区预售高层住宅成交均价为4619元/平方米和4984元/平方米，分别比2002年下降2.28%和0.38%；去年广州全市和八区预售多层住宅成交均价为2640元/平方米和3914元/平方米，分别比2002年下降14.84%和2.97。

　　对于广州楼价的下降，不少业内人士表示不能单纯认为广州每个楼盘售价都在下调。楼价的下调主要是因为广州新开发的楼盘主要集中在市区的边缘位置，如白云区黄石路、石井一带，海珠区的南洲路、工业大道沿线和东圃东面楼盘等，他们的成交均价必然会拉低整个住宅市场的价格。

　　写字楼供应量增成交量减

　　解读：买家观望，但租赁畅旺，不代表行情看淡

　　数据显示，2003年广州全市和八区写字楼供应量都比2002年增加一成和两成，但成交量却都比2002年减少了两成多。业内人士认为，这是不少写字楼买家和开发者都在抱观望态度，不愿意入市和轻易放盘，但写字楼租赁市场继续旺盛，不代表写字楼市场进入过速发展阶段。

　　买家、卖家交易谨慎根据数据，2003年广州市写字楼全市和八区批准预售面积分别为19.79万平方米和19.62万平方米，分别比2002年增长11.18%和20.07%。但是去年全市和八区写字楼成交面积分别为22.13万平方米和22.08万平方米，分别比2002年减少25.91%和23.36%。

　　对此，中立地产拓展策划总监罗朱远表示，2002年写字楼市场是一个零点状态，即开发商基本以低利润销售写字楼，加上部分公寓式写字楼入市，售价也低，所以吸引了不少写字楼投资者入市，成交量较大。但到了2003年，市场主流产品是财富广场、新创举大厦等高档写字楼，售价都超过1万元/平方米，由于购买写字楼投资额增加，买家入市会谨慎。对于写字楼开发商来说，2003年有不少海外基金希望流入广州写字楼市场，但总是谈的多，成功交易的少，但这种现象促使开发商愿意等待海外基金这些大买家购买整层甚至整栋写字楼，而不把写字楼卖散，所以也造成成交量下降。

　　中原地产研究部主任何佩珊则表示，2003年主力销售的写字楼如财富广场都是在2002年获得预售，有可能2003年还是在主要消化2002年的供应量，造成成交量低于供应量。

　　楼价降至接近住宅价格

　　去年，广州全市和八区写字楼成交均价为7649元/平方米和7663元/平方米，分别比2002年下降18.77%和21.15%。罗朱远表示，写字楼售价下降主要不是因为供过于求，而是2003年有不少烂尾写字楼被盘活，也有不少公寓式写字楼入市，如天誉商务大厦、合润广场、联华大厦、中旅商务大厦等，他们的售价较低，投资价值不低，销售也理想，所以一定程度拉低了写字楼整体售价。

　　商铺八区供应量激增7成

　　解读：投资型业主谨慎了

　　数据显示，2003年广州商铺成交量明显少于供应量。业内人士认为，这主要是因为商铺供应量激增所造成的，尤其是广州市八区商铺供应量竟激增7成多。

　　根据数据，去年广州全市和八区批准预售商铺面积为74.59万平方米和48.53万平方米，分别比2002年激增50.87%和70.52%。何佩珊表示，去年大型商场铺的上市量非常大，如正佳广场、光明广场、十甫名都等，且项目规模大，使商铺上市量激增。

　　另一方面，去年广州全市和八区商铺成交量为55.47平方米和37.19平方米，其中全市成交量较2002年下降4.06%，八区成交量较2002年上升35.09%。但是，去年广州全市和八区商铺成交量远低于批准预售量，使商铺成为住宅和写字楼等一手商品房中唯一一个成交量少于供应量的项目。罗朱远表示，其原因是之前广州多个大型商场的经营不理想，不少商铺业主投资失利，使商铺买家投资谨慎了。另外，不少楼盘裙楼商铺仍未受销售市场欢迎，售价低，不少开发商宁愿招租也不愿意销售这些商铺，使成交量进一步降低。

　　另外，广州市商铺售价也在下降。去年广州全市和八区商铺成交均价为8054元/平方米和9687元/平方米，分别比2002年下降10.19%和28.49%。业内人士表示，主要是因为商场铺供应量大，其售价也不高，加上番禺、黄埔、白云等非商业区出现了不少商铺，其价格也拉低了总体楼价。