信达地产2017年年度董事会经营评述
来源：互联网 作者：中国房网 发布时间：2018-04-02 11:39
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念，激发公司发展动力。 纵观2017年全年，楼市热度由一线城市传导至二线城市，然后又传导至三四线城市，楼市出现“轮动”现象，与此同时，调控从一线城市向二线城市及三四线热点城市蔓延。在持续的房地产调控下，房地产市场有所降温，但尚未形成全国市场的显著调整，究其原因在于市场的轮动、人口的流动、需求的转移拉长了市场的周期。2017年上半年一二线城市去库存成效显著，部分城市出现供不应求的市场繁荣，迫使当地政府加强预售价格监管，随后限购政策逐步升级，限售城市继续增加，下半年三四线热点城市也加强了调控。同时，租购并举住房制度加速推进，有近20个城市发布了住房租赁扶持政策，同时国土部会同住建部，确定第一批13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，住房租赁成为新的热点。总体来看，均衡布局的房企尤其是全国化布局的大型房企具有更好的抗市场风险能力。具体到公司城市布局看，2017年，公司进入的上海、深圳、广州、杭州、合肥、宁波、青岛等重点城市市场依然活跃，受区域核心城市辐射带动的嘉兴、芜湖、马鞍山等城市市场也有良好表现，其他进入城市房地产市场也出现了回暖；在市场总体较好的情况下，公司也取得了一定的销售业绩。 (二)公司发展战略 综上所述，当前中国房地产市场挑战与机遇并存，优秀房企不仅要提高管理能力和专业水平，还要找准定位，多元获取资源，系统整合资源，科学配置资源，塑造企业核心竞争力，形成能充分施展自身优势和能力的差异化发展模式。 信达地产的竞争能力主要体现在协同优势、管理提升、人才队伍、企业文化四个方面。 业并购、监管代建、合作开发等机会，丰富公司业务模式，提高持续发展能力。 三、报告期内核心竞争力分析 公司继续推进业务模式创新，拓宽了项目获取渠道。报告期内，公司与中国信达、淮矿集团一起，积极推进重大资产重组事项。 二、报告期内主要经营情况
3月28日消息，信达地产（600657）2017年年度董事会经营评述内容如下： （三）人才队伍中国货币政策保持“稳健中性”，预计资金市场对于利率的预期还会提高。与此同时，金融监管持续加码，在房地产调控政策的叠加影响下，房企融资渠道趋于收紧，融资成本有上升的趋势，存在一定的利率风险。为此公司将加强货币政策分析与应对，加快销售回款，创新融资方式，努力控制资金成本。 政府工作报告进一步提出，“更好解决群众住房问题。启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套。加大公租房保障力度，对低收入住房困难家庭要应保尽保，将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居”。未来我国将从制度上鼓励住房租赁消费，赋予租房者更多权利，减少非理性购房需求。2018年将调整供应结构，预计租赁住房、公租房、共有产权住房会陆续投放市场，以承接购房能力较弱的刚需，市场格局将发生变化。 （2）行业风险 2018年3月5日，总理在政府工作报告中指出，2018年是全面贯彻党的十九大精神的开局之年，是改革开放40周年，是决胜全面建成小康社会、实施“十三五”规划承上启下的关键一年；要坚持稳中求进工作总基调，坚持以供给侧结构性改革为主线，统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险各项工作；2018年国内生产总值预期目标是增长6.5%左右。总体来看，我国平稳的宏观经济环境有利于房地产市场的健康发展，房地产长期发展的基本面依然良好。 四、公司关于公司未来发展的讨论与分析 作为中国信达的房地产开发业务运作平台，公司将借助信达系统的资源优势和品牌支持，创新业务模式和盈利模式，逐步形成差异化的竞争优势。公司未来战略定位为：持续发挥中国信达背景资源和协同合力，打造专业化、差异化、特色化发展模式，建立地产开发、协同并购、专业服务三大体系成熟互补的业务发展格局，成为具有广阔发展空间的综合开发投资服务商。 房地产调控持续进行，政府将保持调控政策的连续性与稳定性，防止房地产市场出现大起大落，同时加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制；受政策影响市场预期将有所变化，市场观望氛围还在积累，市场仍然具有一定的不确定性。为此公司将加强市场监测，制定有效的营销策略，加快销售回款，努力提高市场应对能力。 （5）完善激励约束机制，践行“发展成果共享、发展压力共担”的激励约束理 2018年，面对持续深入的政策调控和复杂多变的市场形势，公司将以“守正出新、变中求进”为总体指导思想，不断增强资金统筹、体制机制、内部管理的支持保障能力，重点围绕销售回款、协同拓展、能力提升三项重点工作，扎实开展各项工作，争取实现公司持续健康发展。2018年，公司计划签约权益销售额270亿元，计划项目投资额100亿元；计划新开工面积90万平方米，计划竣工面积110万平方米。公司将根据市场形势，合理安排项目投资、融资计划和项目开发计划。 统筹管理，提高资金使用效率。 报告期内，公司实现营业收入152.16亿元，比上年同期115.71亿元增长31.50%；其中，房地产项目结转营业收入143.44亿元，较上年同期108.87亿元增长31.75%；实现净利润10.65亿元，较上年同期8.53亿元增加24.85%；归属母公司净利润10.11亿元，比上年同期8.81亿元增长14.76%。 二是紧抓专业管理，持续提升守正能力。设计管理方面，公司制定了示范区设计技术参考、审图要点、智能化配置等标准；建立设计供方共享机制，完善设计人员交流机制。成本管控方面，公司持续完善产品线成本标准，强化工程结算与交付成本审核；严格限额设计指标执行，强化设计阶段成本管控。工程管理方面，持续推行工程管理第三方检查评估机制；健全工程质量标准体系，加大新技术、新工艺的应用。 （4）创新融资方式，拓展融资渠道，努力控制资金成本，强化资金计划管理和 2017年房地产市场销售再创历史新高。根据国家统计局数据，2017年全国商品房销售面积169408万平方米，比上年增长7.7%。其中，住宅销售面积增长5.3%，办公楼销售面积增长24.3%，商业营业用房销售面积增长18.7%。商品房销售额133701亿元，增长13.7%。其中，住宅销售额增长11.3%，办公楼销售额增长17.5%，商业营业用房销售额增长25.3%。逐月来看，如以下图1、图2所示，2017年1-12月商品房销售面积、销售额累计增速总体呈现“前高后低”的走势，随着调控政策效果的逐步显现，市场有所降温，但销售业绩仍然创出历史新高；同时销售额增幅大于销售面积增幅，表明全国平均房价同比仍然有所上涨。 目开发建设速度，合理安排项目销售节奏，加大销售回款力度，提高公司发展动力。 （4）财务风险 五是加强基础管理，夯实企业发展根基。报告期内，公司加强合作项目管理，完善了合作开发项目公司管理制度，同时加强合作项目经验交流与对标学习提升，取得了良好效果。公司编制了信息化建设规划，明确了信息化建设实施路径，为后续业务信息系统建设打下了基础。公司继续实施三年人才工程建设规划，加大人员调配和人才引进，强化人才储备，努力提高员工满意度，再次荣获年度中国最佳雇主奖。 （一）房地产市场回顾与展望 作为中国信达的房地产开发业务运作平台，中国信达系统资源能够为公司发展提供有力的支持。公司借助中国信达系统资源，强化集团协同联动，业务模式和盈利模式不断得到创新发展。在业务模式方面，公司正从单纯的房地产开发向房地产投资、协同并购与房地产专业服务领域拓展；在盈利模式方面，由原来单纯获取项目开发利润向开发利润、投资收益以及监管代建收入等多元化收入来源转变。随着中国信达未来的进一步发展，共享业务、客户、品牌资源与组织网络的协同效应将进一步显现，将为公司提供更广阔的发展空间。未来行业并购重组的机会将不断涌现，金融机构对于监管、代建、咨询等房地产专业服务的需求还将进一步增加，公司协同业务的领域还将继续延伸。报告期内，公司充分利用股东资源优势，探索创新行业并购发展的路径和模式，积极推进重大资产重组事项，该重组有利于提高公司资本实力和规模效应，有助于补充公司项目储备，完善城市区域布局，提升公司可持续发展能力。 公司区域城市布局战略是：重点关注经济强市与人口导入城市，以长三角、珠三角、环渤海、长江中游和成渝五大城市群的核心城市为主，持续深耕部分已进入的二线城市及区域中心城市，根据公司集团管控能力持续优化城市布局。公司产品定位是：以开发高性价比的住宅产品为主，重点关注刚性需求和改善型需求，同时适度开展写字楼和商办物业改造业务，探索尝试社区商业、养老地产、长租公寓、特色小镇等新业态。 (一)行业格局和趋势 行业集中度还在加速提升，优胜劣汰加剧，行业并购明显增多，标杆房企仍然在不断提高市场份额，中小房企面临更大的竞争压力。为此公司将深入实施“二五”战略规划，发挥战略引领作用，进一步提升企业核心竞争力，形成可复制的业务模式和可持续的盈利模式，努力提升专业开发与并购能力，继续提高公司行业地位和品牌影响力。 近年来公司业务规模有所扩大，未来随着项目开发建设的持续推进，可能会带来更多资金需求。为此公司将根据市场形势与销售情况，量入为出，以销定产，合理安排投融资计划和开竣工计划，把握好经营工作的节奏，同时加强资金的计划管理和统筹安排，提高资金使用效率，确保现金流安全。三是强化集团协同，创新多元拓展方式。公司发挥房地产专业优势，加强与中国信达系统的业务协同，建立了协同沟通机制，加强客户资源共享，增加了业务机会。 （6）加强内部管理，提高战略管理水平，深化财务、法务管理，加快信息化建 （一）协同优势 以上经营计划可能因宏观经济以及房地产市场可能发生的变化、新的法规对项目审批要求进一步严格及其他不可预测的重大事项等原因而出现相应调整。 随着房地产调控的深入，在严控投资投机需求的背景下，房地产业发展空间的决定性因素是实际需求，预计首次置业、结婚用房等刚性需求和以旧换新、二孩成长等改善型需求将成为市场主流，客户对房企产品能力的要求将进一步提高。与此同时，旅游地产、养老地产、特色小镇等复合业态将面临发展机遇，租赁住房开发与长租公寓运营将成为新的热点，对房地产企业的综合开发能力提出了更高的要求。房地产企业优胜劣汰加剧，行业集中度还会继续提高，资金、土地、客户等资源还将进一步向品牌房企、房地产上市公司集中；行业并购不断涌现，并购与公开市场拿地一样，将成为优秀房企获取项目的重要渠道。 （3）持续提升公司专业开发能力，重点围绕示范区打造、项目定位、产品研发、工程质量、集中采购、精装修等方面重点提升。 公司倡导阳光清新的企业文化，创新文化、战略文化、执行文化、合规文化深入人心，大局意识、责任意识、市场意识、风险意识不断增强，并形成了“同心聚力、创新求变、真抓实干、奋发有为”的企业精神。公司不断发展壮大，随着城市布局和业务规模的扩大，公司的品牌知名度和市场影响力不断提高，员工对公司的认同度和归属感进一步提升。公司重视履行社会责任，上海、安徽、浙江、新疆、海南、沈阳等子公司建立社会责任示范实践基地，企业社会责任意识深入基层。公司将继续秉持“始于信，达于行--诚信、融合、创新、卓越”的核心价值观，倡导“实践中国人居梦想”的社会责任理念，积极关注各利益相关方的诉求，全面履行社会责任，实现企业、人和产品的完美融合。 （二）管理提升 报告期内，公司围绕“守正出新、变中求进”的总体指导思想，转变思路、改变打法，采取针对性的应对策略，重点加快销售回款，提升守正能力，强化集团协同，创新拓展方式，加强资金管控，夯实基础管理，取得了一定的经营成果。 中央经济工作会议指明了2018年市场发展方向，强调要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度；要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展；完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。 公司具有专业、透明、高效的董事会和团结、务实、创新的管理层。多数所属公司深耕多年，经营层团队有丰富的开发管理经验，市场化意识强，管理比较规范，人员比较稳定；房地产专业技术团队训练有素，开发项目多次荣膺“广厦奖”等国家级奖项，产品品牌在部分区域市场有较好的影响力。2017年，公司继续按照“双百双十工程”和“市场化、专业化、年轻化”的目标，推动人才工程建设。报告期内，公司注重人才引进质量，全年引进人才近百人，大部分具有大企业从业经历，人才储备得到充实；公司编制三年人才交流计划，加强公司总部与所属公司的人才交流；公司为员工提供职业发展的成长环境和晋升通道，努力提高员工满意度，并再次荣获2017年度中国最佳雇主奖。 （1）加大对房地产调控政策的研究力度，准确把握未来市场发展趋势，加快项 设，继续推进人才工程建设，夯实公司发展保障。 公司秉持“守正出新”的发展原则：“守正”就是作为中国信达的房地产开发业务运作平台，要坚守房地产开发业务这个核心，不断提高开发专业水平和管理能力；“出新”就是要秉持创新发展的理念，强化集团协同联动，发挥资本运作功能，大力开展并购重组和专业服务等业务，打造专业化、差异化、特色化发展模式。2017年，在传统开发业务方面，公司在成本、工程、产品、营销等领域不断修炼内功；优化成本管理体系，推进集中采购；推行工程管理第三方检查评估机制，健全工程质量标准体系；建立设计供方共享机制，提高产品研发能力；完善营销管理体系，加快销售回款，以销售为龙头不断提升公司开发能力。在集团协同及业务创新方面，公司不断完善协同机制，提高集团协同效应，与中国信达加强客户与项目资源共享，项目拓展方式更加多元化。 (三)经营计划 2017年住宅市场去库存成效显著，但写字楼和商业去库存的压力依然存在。2017年住宅市场热点主流城市供不应求、局部偏远地区供过于求同时存在，区域市场分化依然明显。2017年末，全国商品房待售面积58923万平方米，比上年减少15.3%。其中，住宅待售面积30163万平方米，比上年减少25.1%，但办公楼待售面积仍比上年增加0.9%，商业营业用房待售面积比上年仅减少4.0%，表明住宅去库存进展顺利，但办公楼和商业营业用房的库存压力还没有得到根本的改变。逐月来看，如以下图3、图4所示，2017年1-12月商品房和住宅的待售面积同比增速逐月降低，年末同比为负增长，显示出去库存的成效；从两者增速比较看，住宅去库存的成效比商品房更加显著。 一、经营情况讨论与分析 （1）市场风险 |
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