我们刚刚前面说过了，我们在人类历史上现在全球是第一次，让全球的主权基金以及养老基金和它进行了互动，目前投资比例在2017年第一次超过10%，在未来还会有一种混合型的资本市场会把它投入到产品当中。

　　最为激动人心的就是印度，当然中国也一样，因为印度有一个观点，REITs它的存在不仅仅是打造财富，为家庭打造财富以及为个人打造财富，而且他们应该是要和财富一致的，而且印度还认为REITs还可以促进城市的增长，这一个机制还可以促进经济活动的发展，而且REITs在印度还可以提供社会服务。所以目前在印度，与任何别的国家都不一样，他们有两条规则，一个是他们的基础设施到信托投资，另一个是REITs，马上就要推出的条例，他们实际上建立了一个平台，或者打造了一座桥梁，在社会中把所有的资产连起来，他们的资产一共有34类基础设施放进来，比如说要提供可承担得起的住宅，而且还要考虑到税收，因为在印度他们知道有清晰的目标，要大幅度地增长，要通过REITs建大量的住房，这个住房不是销售的，而是居住的，这是亚太地区的主要变化，我们认为这是在亚洲的REITs投资基金的变化。

　　亚太是在北美之后第二大发展的市场，中国在全球是仅次于美国的第二大REITs国家，而且现在中国占有的比例越来越大。大家都会问一个问题，中国在未来是不是会不断的发展，而且资产证券化在中国的机遇是什么？

　　对很多国家来说，他们希望REITs可以协助这些国家确保保险公司以及保险基金带来未来的收入，可以带来稳定的回报，现在我们可以发现REITs的波动性比较小，现在是TFC的后期，在亚洲，REITs波动比全球低得多。

　　女士们先生们，我的报告就到此结束，非常感谢你们邀请我到这儿来，我刚才所谈的报告主题就是与十年前相比，REITs和我们现在的发展完全不相关，当时要么是黑，要么是白，现在你拿苹果5，肯定和苹果X是不相关的，但是两者之间可以尽量地关联起来，让REITs与所有的经济增长和社会资本关联起来，我们也确实是可以做到的，你要注意到它的治理和透明才可以，另外还有政府要把它当作一个资产的工具，我希望今后还可以和你们合作，把它变为现实，带来财富。

　　对中国来说REITs到底意味着什么？我们大家都非常熟悉的一点，中国准REITs的进展都非常清楚了，有PPP和ABS框架，提供了非常刚性和健全的机制，可以促进经济的增长，我们以准REITs相关的实验用于了解到底在中国的REITs应该是怎样的REITs，怎么可以适用中国的特点，也就是在国外先要立法，立法以后就要付诸实施，在中国是先实验再实施，我们要来了解中国REITs市场的绩效和表现，看看中国的REITs与全球的REITs还是有点不同的，我们要做相关的工作，每个月我们都跟踪，我们所做的工作就是中国每一平米的资产我们都进行跟踪，我们有七个香港和新加坡的基金管理相关工作，因为他们按照两个不同的税收体系进行跟踪的，一个是香港一个是新加坡，我们主要了解亚太的REITs绩效和表现。

　　最后介绍一点，我们亚洲的REITs，比如保健、居住等等，不仅仅是美国的模式，其实已经用美国模式服务到了亚太的区域。

　　美国是最大的REITs国家，但是在亚洲，在过去的三年中，亚洲REITs发生了一场革命，而且这场革命是非常精细的发展。在上个月，马来西亚就已经发布了要现代化的条例，他们认为一定要采用最新的技术来促进REITs的发展。三个星期前，他们发布了监管条例，他们是属于伊斯兰国家的REITs。新加坡在最近他们的预算中，做了一些实验，称之为REITs的ETS，这是因为他们的税收与REITs不太一致，这个问题需要改革，否则他们的ETF无法成为全额版本的。当然这里还有别的国家，我就不一一介绍了，我主要说日本，日本已经宣布他们的REITs市场要翻番，还有澳大利亚，未来五年日本就会超过澳大利亚，规模将会达到三十万亿日元。日本想要把REITs当做他们的资产战略，不想光用REITs促进经济的发展，还想要用REITs解决社会问题，并且提供社会服务。日本把REITs的规则变了，今后要让REITs介入到相关的社会服务方面。

　　亚太房地产协会是代表亚太房地产投资行业的非营利性组织，其会员包括各大主权财富基金、养老基金、保险、基金公司、房地产服务商、房地产开发上、家族企业等。协会的会员遍布181个国家，超过1001个房地产市场。

　　我们都知道REITs最初的目标非常狭窄，无非就是一些投资和一些经济和基础工业，但是现在进入了社会和服务，也就是它们已经有关联性了，变得更重要更有效了，今天可以看到REITs的发展所带来的结果是什么，它是更为融合了，可以反映社会所有的经济，REITs每天的交易量大幅度上升，我们现在需要它的流动性，这一理念就已经得到了变革。另外我们有效地把REITs融合到了资本市场中，如果这样做的话，它们就可以提供服务，作为一种工具，可以促进社会和经济的增长，REITs的基金过去比较狭义，现在则可以非常有效地反映出我们的REITs市场情况，很多人认为今后的REITs到底像资产还是像证券呢？要看你希望REITs给你做什么，它可以确定未来的发展方向。

　　Peter Verwer：今天很高兴可以来到这里谈这个非常重要的话题。亚太房地产协会是一个非营利企业，我们的会员包括亚太主要的投资者和金融机构，我今天来这里就是要谈一谈REITs和房地产的资产类别。

　　亚太房地产协会CEO Peter Verwer发表主旨演讲，以下是他的演讲全文实录：

责任编辑：杨群