房子盖起来了，得卖啊，好在有预售制度，不用等到盖完了就可以开盘了，使得开发商可以部分以项目养项目，拿预售的钱投入到在建项目中，进一步缓解资金筹措压力，但还是难以彻底满足开发商急切的资金需求，房子可以预售，未来的现金流也可以变现啊，购房尾款（含按揭款及分期付款）就拿出来说事了，各种ABS证券化，不让场内就场外，不让出表就不出表，反正先拿了钱再说，但由于交易结构的限制，主体信用占了很大的成分，所以基本上属于大玩家专享，所以大家才都削尖了脑袋在各种排名里往前挤。

但哥还做过更前期的，明明是个房地产项目，结果对方华丽丽的甩出个海域使用权，卧槽，这特么什么鬼？哥见识少，但也知道海底盖房子这事儿不太可行，采光可能会有问题，而且房间防潮也不好处理，莫非是要等到沧海桑田再开工，别的不说，这久期可真特么牛逼，魄力十足。

很多人可能觉得房地产房地产的，如果从源头上看，那一个房地产项目的诞生一定是从拿地开始的，或是从土地一级整理开始。

大家都知道，开发商一般是十个锅八个盖的，可能其中五个盖还都是借的，所以基本上是不太可能全部拿自己钱去拿一块地的，即使先自己拿了，后面也是要融资替出去的，谁不想高杠杆博高收益呢，而且还要保持规模的不断扩张，在TOP100，TOP10露个脸啥的。

但对方又立马打脸，说小王你说（2）笑（B）了，这个项目是要先填海，然后再盖房子。擦，这事整得就尴尬了，原来人家不是要沧海桑田，而是要精卫填海，毕竟一万年太久，只争朝夕，但哥又想到小时候学到过的乌鸦喝水的故事，这特么往海里甩那么多石头，这海水溢出来还不淹了整座城啊，这事儿咱可不能干，于是就这样把项目否了。你看，这读书到啥时候都是有用的。

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作者：言今；来源：言今(yanjinhezhuzidounb)

既然填海造房这事不敢接，还是整点接地气的吧，先和面再烙饼，就先从土地一级整理开始撸吧。

金融人眼里的房地产项目

2018-02-25 21:15 来源:商业地产与电商mp 房地产

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原标题：金融人眼里的房地产项目

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提起这个话题，哥不是要说盖房子，毕竟哥不是专业的建筑民工，只是个沉迷于拼缝拉皮条的金融民工，哥最关注是一个房地产开发项目的全周期中有哪些金融机构能参与的机会，是金融金融视角里的房地产“项目”。

一级整理这事绝逼费力不讨好，时间进度不好掌握，整理成本不好控制，整起来比猪八戒拱地还费劲，特别是拆迁，守着自己的安身立命之所，面对着命运转折的机会，任何人都不会甘心轻易就范。所以这事单拎出来干，基本没啥油水，风险收益很难匹配，但这事总得有人干才是，城镇化还得搞不是，都想去烙饼没人和面也不行，就只能一级的苦二级来补，于是一二级联动就应运而生。

培训：2018购物中心运营高级研修班

撸了这么半天，整得火花四溅，才终于到了房地产融资真正合规的环节，四三（25%）二，强调一下哈，我是银监体系下的蛋，思考问题都用下半身按照银监的体系来，所以才会说四三二，从纯债权的角度来讲，满足四三二这可能是最合规的了，但讽刺的是，真正的四三二项目又基本上轮不到信托，银行就包办了，但也有因为效率，信用状况、区位等原因会让信托捡个漏，但那毕竟是少数，算不得主流，成不了气候。现实就是这么吊诡，很多时候满足合规标准的项目就沦为一个壳了，被一用再用，反复融资，可以一直用到项目竣工备案。这里姑且不论这四三二的规定是否合理，是否还有存在的必要，但天天喊月月喊年年喊四三二的，最后又不是你的菜，好心酸。

这两年的房地产市场是越来越看不明白了，拿个地，不仅要竞价，还要竞自持，竞配建，千军万马之中杀出取地，感觉牛逼的不行，但盖完了难道还真的搁手里攥着啊，人家是开发大哥，又不是包租婆，总得想着法的变现啊，再说了，压那么多资金在那也不符合好水快流，大干快上的发展策略啊，长此以往，势必影响发育啊。以租代售，股权转让啊，reits啊，活人还能让尿憋死？反正本来你买房其实也就是长租。这么多机会，看着目不暇接的，咱做金融民工的，自然不能袖手旁观，有钱的捧个钱场，没钱的就捧个人场，重在搀和嘛。

房地产是个烧钱的行业，可以说，对于金融机构来说，整个房地产的产业链条中到处都是商机，只要善于钻营发现，总能掺和那么一脚两脚的。作为一名金融民工如果你能把前述业务都能成功滴做上一遍，那么恭喜你，你基本上就可以……租得起大兴黄村的地下室了。

地整好了，接下来就是拿地了，地是不可复制的稀缺资源，真的是不可复制，别说地了，树叶也找不到两片完全相同的啊，所以开发商卖房子的时候说的不可复制云云，也不算忽悠你，因为确实不可复制，但所有的地都特么是不可复制的啊。