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昔日的辉煌似乎还近在眼前，却是难觅踪迹了。房产中介里应接不暇的忙碌、新盘售楼处前连夜的排队等候，这些热得疯狂的场面一夜之间似乎全都蒸发了。 上海楼市真相调查：年底房价下跌40%吗(3) 在该区域被调查的68个楼盘中，"零成交"楼盘数量为22个，占了被调查楼盘的32.4%，占全市"零成交"楼盘总量的29.3%。从这两个百分比可以看出，外环线以外比外环以内的销售情况要相对好得多，最起码，该区域内三分之二的楼盘仍然有成交量。 上海楼市真相调查：购房者的买房情绪(5) 资料片2：6月末，有机构通过网上对零成交楼盘进行过分类分析。调查样本167个，"零成交"75个。通过网上房地产调查，对上海所有的在售楼盘进行了一次汇总，并对1个月内"零成交"的楼盘进行了统计分析。 上海楼市真相调查：利益群体心态实录(7) 上海楼市真相调查：楼市结局猜想之狂泻版(17) 该区域"零成交"的楼盘有嘉定的安亭新镇、嘉宝都港湾，青浦的夏阳金城，松江的同润加洲、新理想花园等，知名大盘并不多。其中"新理想花园"是今年3月下旬开盘的，开盘当月"零成交"，4月份签约4套，随后的5、6月成交量都为零。 内外环之间：半数楼盘无成交 耐人寻味的是，普陀区的"祥和星宇花园2"不但本月无成交，从今年5月15日开盘以来一套也未曾销售掉，也没有任何交易记录。而"大华锦绣华城3"是今年3月份推出的，88套房源至今只销售了15套，且都是在开盘当月售出，确切地说，该项目的"零成交"时间已经维持了3个月。 上海楼市真相调查：元凶在于国际热钱吗(14) 一段新政调控下的上海楼市真相！ 6月中旬到7月1 日，沿街看盘。 这半个月的时间，上海的大街小巷留下了记者的足迹。总体的感受是：曾经盛传上海楼市"没有冬天"的神话被打破，买家观望，卖家捂楼，双方对峙中优势正在转化。在汉口路步行大街旁边的一售楼处，我碰到一位在上海多处购置有房产的李女士，她听说房子要跌价，就来售楼处打听打听，并没有现在再买新房的想法，至于问她是否考虑出手一些房子，她告诉记者"我不会跳水售楼，这些房子都是我选的性价比很高的物业，绝不想跌价出售。"据了解，近段时间来，尽管楼市有所降温，但卖房客仍然有较强的心理价位支撑，像李女士这样的人还为数不少，虽然也有少数卖房者定价稍有下调，但由于买房者砍价幅度远大于卖房者承受心理，因此市场可谓死气横秋。 内外环之间6月份"零成交"的楼盘共有36个，占全市"零成交"楼盘的48%，在这一区域被调查的70个楼盘中占了51.4%。和内环以内一样，在房源超过50套的项目中，本月内"未开张"的楼盘也已经过半。不仅如此，这些楼盘在全市范围内占了近"半壁江山"。 上海楼市真相调查：楼市的结局猜想(15) 6月11日中午，与一位开发商朋友共进晚餐，席间他振振有词地分析行情：你说这房价怎么可能落下来？政府，专家都是拍脑子说话，明摆着嘛，对于新的楼盘，地价是硬性成本，一年比一年高，而对于已经存在的楼盘，如果大幅降低房价，很多业主成为了负资产者， 经济矛盾引发政治矛盾也是有可能的。如果银行的大笔资金成为坏帐，结果可想而知。所以他认为均价1.3万的房价将是非常稳定的价格体系。上海毕竟在中国是一个特例，与美国纽约相比，上海作为世界前四位的国际化大都市，市区黄金区域出现天价也并非不正常。现在是全国人都在买上海的房子。据说境外居民在上海市购房规模超过40亿人民币，比去年同期增加了1倍半。“在这种购买力的支撑下，不涨就已经是跌了! ” 上海楼市真相调查：三大难题急待求解(13) 较为有意思的是，很多售楼处的小姐人数很少甚至没有人执守岗位。更为有趣的是，她们对房价话题也极度敏感，一般不愿意对房价多言，有一位悄悄告诉记者"现在我们只能跟客人介绍房子，房价的事说多了主管会说我们多事的。"。 6月28日下午5点，解放日报房产资深记者葛颂茂在报社大楼大堂与记者匆匆相见时，外面正下着上海进入梅雨季节以来的第一场大雨。这位从业已有十三年的房产记者，说起上海楼市的后市走向，也没说太多的个人意见，倒是含蓄地透露了此前业界人士私下聚会时一位领导的分析判断：现在的房价，不好说！就像一个吃坏了肚子的人，正屏气熬着呢，熬过去了，万事大吉，挺不过去，也许就不是小泻的问题了。他提供给我们的数据是，今年上海楼市的供应量是2000到2500万平米，而需求量是1000到1200万平方米，没有了炒家，这里面的空间谁来支撑？ 欲说还休 上海是全国宏观调控的风暴中心，进入6月后气氛更加紧张。我们好不容易从一个记者朋友那要到上海房交中心一部门负责人的电话，打通后他在电话里就婉言谢绝了我们的见面要求，对上海房价走势发表看法，他说：我不是预言家，也不是算命先生，无法告诉你房价是涨还是跌，过一段时间不就清楚了吗，干嘛一定要现在来问呢？ 6月6下午2点，当记者一行二人到达上海虹桥机场时，地面温度已经是33度。到机场接我们的是已经有三年没见面的老友乔——一个在上海购了好几处房子的老上海滩人，他了解了我们此行的动机之后，居然哈哈大笑，引用了那句在业界颇为流行的指责经济专家房产泡沫论的话"基本上是在胡扯"。他显然很自信：你们想想，如果房价下跌，政府会不出来救市？楼市崩盘，对谁都没有好处!政策的用意是稳定而不是打压。 记者6月上旬访问了多位已购买房者，他们中大多数人也不认为房价真的会跌多少，他们还是认为，房子是目前最好的投资方法，“只是赚多赚少的问题，但绝对不会亏"，而其间那些专门炒房的人甚至仍然陶醉在前几个月的美梦中不愿醒来。 种种迹象表明：五月直至6月上旬，房地产各界仍然充满想象：观望白搭，房价江山难撼！ 上海楼市真相调查：楼市崩盘猜想版(16) 上海楼市真相调查：猜想楼市最终平稳着陆(18) 展会结束后第二天，记者来到位于威海路的文汇报，正在发稿的房产版责编熊海钧接待了记者，对于新政的影响，他说顶级楼盘受到的冲击其实是很小的，因为炒家很少介入这样的房子，而中高档房自然因为炒家受到限制而肯定受到的影响最大，当他谈到近期一些开盘的楼盘价格有所回落时，记者顺势问及他对房价的走势的看法，他没有正面回答，却递给我一份明天将要见报的报版的大样，上面的标题很醒目：“自住房将撑起楼市”。消息如是报道：刚刚结束的房展会上，市房管局副局长表示：“市场不会受个别崩盘论者的影响，以在刚刚结束自住客为主的购房需要将撑起楼市，观望氛围有望不久被打破。”新政让上海楼市出现新动向——在政策步入稳定期后，本地房源和自住购房成为市场绝对主力，持币观望初显房价松动的可能。 一个月的采访，是我作为房地产专业记者十年以来时间最长，采访过程也最为艰辛，感受最为丰富的一次异地采访。亲身经历了新政后上海楼市最为紧张的，历时时间最长的一次“屏气”过程。 进入夏季以来，上海楼市房价的走向比其他任何城市更令人关注，也因此更扑朔迷离，各种声音，百家争鸣。“一夜狂跌3000元”，“上海房价将腰折”“表面跌实际却坚挺”，“少量楼盘逆市而涨”——不同的说法让上海人，北京人，甚至纽约人统统糊涂，纷纷打听真相。 上海楼市真相调查：购房者当上帝的感觉真好(8) 2005年第二个季度，每个人以不同的身份，对市场不同的理解，不由自主地陷入一场关于房价走势的猜谜运动。博弈，让地产市场从来没有像今天这样富有戏剧性。6月初至7月15日，本刊特派记者蹲点上海，企图对上海的楼市拨云见日，澄清真相。 落寞的房展会 而在这一区域内更值得关注的应该是安亭新镇，该楼盘在网上登记的分项目名称多达10个，其中安亭新镇2、3、4、8等5个分项目6月份均为"零成交"，其中还有两个分项目连续两个月"零成交"。而另外5个有成交记录的分项目，成交数量都为零星的1套到2套，同时合同撤消次数却要比签约次数多，因此，从总体数据看，安亭新镇的整体项目在过去的一个月内，全部"零成交"。 而这一切，仅仅是为了告诉人们一个真实的上海， 但是从今年4月以后便没有一单成交，其中"汇峰鼎园"4、5、6三个月没有成交记录，"汇峰鼎园Ⅰ"则从去年7月开盘至今从未交易过一套，"汇峰鼎园Ⅱ"在5、6月份也没有成交记录。如此规模的一个大盘，基本上已有3个月不曾"开张"，也可谓是"零成交"中的一个典型了。 上海楼市真相调查：上海生病，全国吃药(11) 据在报社工作的一位同行介绍，从五月初开始，就不时有开发商秘密会议，密谋如何顶住外部压力，有个别领头羊还悲壮地口出豪言：宁愿暂时封盘，也绝不跌价!4月23日，“2005年博鳌年会”开幕的当天晚上，一批重量级地产商炮轰看跌楼市的经济学家的消息也及时地被上海当地媒体和开发商相争传播。 上海楼市真相调查：记者按访楼市狂泻假象(9) 尽管如此，在市场人士均普遍声称看好未来市场走势，对上海市场自感安慰和信心的同时，市场成交状况却十分明白地反映出了大跌甚至是暴跌的前期征兆：四月上海二手房市场率先二个突破，供应量突破三年最高，成交量萎缩到三年最低。而五月一手房成交率跌至近年最低。 一位在IBM工作的朋友告诉记者，他一两年前就想换个更好的房子住，一家人在市区看好了一个楼盘，如果价位在9000到10000元之间，他就会下手，没想到一开盘就高开1.3万元，他只好暂时放弃，听说记者来调查上海房价，他也很想打听究竟还会不会跌？因为他在政府建设系统的工作的亲戚告诉他：房价是跌不下的，因为房价下跌，地方经济支柱产业就会消失，地方财政收入就会减少，使地方政府官员短期业绩受到影响，所以他们一定会力保房价实际上的坚持。如此这位先生很是糊涂，亲戚的话总是为自己好吧？好在有房住着，局势不明，只好等待。 上海楼市真相调查：需要一个救世主吗(12) 记者冒充购房者，推开过数十家可能是因为太热开着空调的中介公司的紧闭的大门。六月底，上海的夏天真是又闷又热，里面除了工作人员排排坐着外，几乎没有任何进来购房的人，对于我们这样的稀客，他们也不是十分热情，我想可能是在我们进去之前，他们的热情已经无数次地被挫伤过了。 外环以外："零成交"楼盘不太多 上海楼市真相调查：情绪分析(6)
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