甄昊元：我们一定要看到哈尔滨城的概念已经发生变化，尤其是新的路网的改造所带来的变化时不可想象的。第一传统的中心区意义开始弱化。比如南岗核心区的居住品质和条件不会再继续上升，可能会因为交通的拥堵、城市设施的老旧，它的价值会逐渐下降。那么城市边缘地带，过去消费者一直不想去的二环三环区间产品，它带来的生活品质会大幅度的提升。无论是绿地还是交通、生活配套都将发生很大的变化。
能够注意到的比如长江路沿线这区域由于新长江路的贯通，缩短了和城市中心的时间，华南城进驻以后对区域和沿线的带动是非常大的。

  新浪乐居：目前哈尔滨版国五条细则已经落地1个多月，但是对于国家要求的二手房征收20%交易税的细则并未实行，您认为哈尔滨是否会真正落实细则？

  时间：2013年5月2日

  甄昊元：5月份就不预测了，其实还是看全年，从全年来看我认为2013年整个市场会保持比较好的态势，总体上看即便经过各种打压，哈尔滨整个楼市是在打压过程中逐渐在增长的，每一年销售总量在增加，2013年应该比前几年整体情况更好一些。消费者的心态有所调整，政府的几次调控已经把房地产的金融和投资属性，逐渐和居住本质实现了一些剥离，房地产金融杠杆作用逐渐削弱。比如二套房贷款政策使得住房用于投资和投机的比例越来越小，这样的话消费者在购买房产的时候，会抱着更长线和理性的心态。

  新浪乐居：谢谢您接受我们新浪乐居的专访。

  甄昊元：开发商的开发周期比较长，所以更关心的是市场和需求的趋势。我认为开发商现在需要的是找到、分析购房者的真正需求。他想要什么样的房型，要准确的把握。营销机构一方面是对价格合理的规范和控制，找到消费者乐于接受和出手的价格，其实所有的促销手段都是表面文章，本质上还是价格政策。另一方面就是工作方式，业内同行业比较困惑，什么媒体好使，怎么让能让消费者更了解你，如何才能聚拢人气，这就需要对媒体和沟通技术的研究，包括微博和微信这种新媒体。

  甄昊元：你好主持人，新浪网友们大家好！

  甄昊元：房展会已经不是房地产营销最重要的工具之一，市场在变化、在分化消费者取得信息的渠道在日益增多，包括网络媒体、报纸广告、新浪微博等各种活动。当购房者有更多的选择以后，是否还有必要集中的来房展会现场看房？也可以看到现在来到房展会现场的购房者真正有购房意愿很强的的并不是很多，更多的是来看热闹的。市场在发生变化，房展会作为一个产品集中亮相、信息集中发布，能够给消费者提供一定的集中看房便利的活动，还是很有必要的。而且对于每年市场发展还是很有指标性的作用。房展会在整个营销中不是那么重要的。

  而且住房比究竟到什么程度才是健康的？我们知道中国目前的住房比大约为90%，90%的家庭有自由住房，是不是饱和了？我认为哈尔滨这种城市还没有饱和。像哈尔滨这种城市，户籍人口1千万人，市区核心区域居住人口450万人，这么多人口加上城市的发展需要吸引更多的人进来，那么适度的闲置住房实际上可以为城市发展提供空间，因此哈尔滨如果要谋求更高的发展，住房持有率在110%——120%之间可能会比较理想。有一部分空置房可以让更多可以有房可租。

  新浪乐居：业内俗称的红五月的随着房展会已经开始，您预测下今年的红五月的销量怎么样？

  还有一块是松北，松北变化来自两方面。一方面是松北科技创新城带来的全新的就业机会，会带动整个区域的消费和就业需求，过去大家认为松北人气不足，科技创新城的进驻改善了人气。另一方面现在我们看到哈尔滨万达文化旅游城的进驻，万达城宣称项目每年将会吸引2000万人次的游客，要知道哈尔滨西客站每年旅客流动总量也才3000万人次，那么万达在松北落成的化，意味着哈尔滨松北区域的人气会发生巨大的变化，所以说哈尔滨松北区的价值现在应该注意了，我认为以万达为核心的三公里的半径会有很多新的机会。

  新浪乐居：与去年9月份39个房展会楼盘参展相比，今年参展楼盘明显缺席，您怎么看待这种现象？

  甄昊元：国五条细则分了两大类别，一类是北上广深，它们采取这种方式；另一类是绝对多数的省会级城市，和哈尔滨的规定是很类似的。这其实代表了政策在中国现实的市场环境下面对的两大类市场。北上广深的特征之一就是外来人口多，市场供不应求，购买能力较大。这就要求更多从政治考虑限制政策，使得人人可以有机会去购房或者去拥有住房，在规定土地下当然需要比较严厉的措施限制个人的买房的数量和条件要求。但是大多数省会级城市并不存在这个问题，哈尔滨的外来人口比例在本地化并不是很大，市场基本以本地人群偏刚性为主导的，买房子主要是为了首次置业或者改善性居住的，即便其中有投资性或者 投机性购房，他所占的比例也非常小。这样来看经历了房产10年的发展，哈尔滨的楼市供求基本平衡，所以本地不需要这样严厉的措施，市场不需要这么严厉的调控，限制未婚男女只买一套房。 

  地点：哈尔滨国际会展中心新浪乐居直播间

  但是投资的心态依然存在，在通货膨胀的背景下因为现在市场上很难看到真正能保值的东西。作为资产属性来说，房产是中国人所能拥有的时间最长的资产，最起码拥有70年，以10年为一个周期看待经济波动的时候，房产的可以经历5、6个周期，拥有一套房子仍然能使你个人资产有效的保值。举个最简单的例子：比如你现在有100万，10年以后100万买不回来今年100能买的东西，如果用100万来房子，10年后的房子绝对不止100万。即便现在在调控在打压，这个现象也得不到根本的缓解。

  新浪乐居：您认为目前的楼市下，开发商用什么样的营销手段可以快速走量？

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房产能够有效保值抗通胀 松北和哈南值得关注

  电商买房优惠 报名入口

  新浪乐居：2013年哈尔滨哪些地块值得我们去关注，什么样的房子值得百姓去购买？

  嘉宾：哈报传媒石亮甄昊元工作室策略总监 甄昊元

  新浪乐居：您感觉今年参展有哪些楼盘特点？

  第三个值得关注的区域是平房，过去他是离我们很远的区域，现在从松北的祥安大街开车到平房，不到20分钟就能到。平房的好处在哪呢？第一个是是哈南工业城，哈尔滨本质是工业和商业之城，哈南工业城创造的就业机会和商业价值本身就有很大的潜力。第二平房区土地价格低廉，它更有机会去做一些性价比高的产品，现在可以看到哈南项目在户型上、园林上都有非常棒的产品。现在在哈南还能看到一些纯洋房的社区，价格不高，品质很好，这类的产品未来将会大规模的出现在哈南区域。

——2013哈尔滨春季房展会 新浪乐居专访哈报传媒石亮甄昊元工作室策略总监 甄昊元

  甄昊元：会比较平稳。其实很多物价波动的幅度和周期都比房价快很多，蔬菜价格从年初到年尾年内的波动都要达到30%大屏50%以上，过去10年来看房价每年的波动在10%——20%之间，这样来看房产还是能抗通胀的。另外从这一两年来看，房价的涨幅基本遏制住了，现在市场来看产品的供应比较充裕，包括绝大多数消费者已经有了一套住房，绝大多数的购房者是在寻找改善性住房，这个群体和纯刚需群体又不太一样，因此市场就没有恐慌性快速涨价的这种需求。但是仍然是这样，消费者手里还有钱，我们还可以有购买力，所以如果价格合适的话购房者还会出手。藏在民间的购买力非常强大的，他会选择比较好的时机出手。

  新浪乐居：各位新浪网友大家好，我现在是在第36届商品房展销会的现场，我们今天很荣幸的请到了哈报传媒石亮甄昊元工作室策略总监甄昊元来到了我们的现场。