四、金融工具：

作者｜刘策

在过去，房地产的商业模式，一言以蔽之，就是高周转、高毛利和高杠杆三驾马车拉动下的增长，在土地红利和房价上涨大趋势下，开发商通过“利润利息差”获得了基于融资的“正杠杆”，进而获得了超额收益，成为社会资源的主要配置者和受益者。

从银行贷款到“REITs/CMBS”

二、业务重心：

从企业案例角度，新派公寓更是给我们打造了一个很好的样本，新派公寓通过“成立轻资产公寓品牌-成立私募基金-收购物业-改造运营-类REITs"这个模式，打通了资管的完整闭环，创立了一个新型的盈利模式，那就是在0投入的情况下，新派公寓依靠自己基金管理人和品牌管理人双重角色，获得了两大收益，第一个是品牌管理费，相当于租金收入的10%，旱涝保收，第二个是资产增值分红，基于业绩贡献表现可获得资产增值部分的25%-45%。这个生意模式太好了，零投入，但可以获得整体利润的35%-55%（把租金收入也算到利润去），这是大家梦寐以求的无本万利的做生意的方法。