城市等级划分的梯级图

　　由于城市等级的划分与GDP总量、人均GDP、常住人口、人均可支配收入和第三产业比例结构等因素相关，因此当房地产风险发生时，一线城市抗风险能力明显高于准一线的城市，而准一线城市的抗风险能力明显高于二线的城市，以此类推，城市等级越高的，抗风险的能力越强。所以当房企进入一个新的城市时，可以根据该城市的等级设置一个风险控制的“安全垫”。

　　“安全垫”的概念在金融领域的风险控制中被广泛地采用，我们将其借鉴并运用到房地产领域中，并将城市等级的抗风险能力与安全垫系数之间作了相应的对应关系（见下表）。

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　　模块四：企业战略分析

　　不同的房企有不同的企业战略，城市进入的标准都必须结合房企自身的企业战略的发展要求，以期达到相互“匹配”的目的，因此在制定进入城市的标准前，我们应该首先对自身的企业战略进行分析和研究。

　　在经济学中有很多的分析方法，分析企业外部环境的比较典型的分析方法是“波特五力模型”，而分析企业内部因素特别是分析企业战略比较行之有效的分析方法是“企业战略解析图分析法”（如图所示）。

　　房企的公司战略与进入城市的标准两者之间是相互影响的，要结合房企的企业战略对进入城市的标准进行调整，要进行相互“匹配”。

　　当公司战略是高速扩张的，就需要进入三四线城市，那么“经济标准”就可以适当降低要求，只要“市场指标”向上、向好即可；但当公司战略是稳健发展的，则要求“经济指标”和“市场指标”同时向上、向好，例如“经济指标”中“城市GDP总量”标准可以从3000亿提高到5000亿，“市场指标”中“价格增长率”可以从每年平均10%提高到12%或以上等等。

　　大家从近几年的发展可以看到，凡是3年10倍、5年20倍的房企，都会大量进入发达地区的三四线城市。而追求稳定发展的一些港资、国资房企，则守在自己熟悉的一二线城市。

　　当公司战略中工程施工管理比较严格的，就不能进三四线城市，因为在当地找不到合格的劳务工人来满足高标准、高质量的施工规范要求，因此需要适当提高“经济标准”，从而避免进入三四线城市。

　　当公司战略中产品线标准化做的比较好，产品复制能力比较强的，就可以去争取实现“高周转”，可以进入三四线城市甚至五线城市，这样就要大幅降低“经济标准”。

　　当公司战略中对毛利润要求较高的，那就不能刻意追求“高周转”，而应同时强化“经济指标”和“市场标准”。

　　具体来说，追求高周转的房企，项目利润算到10%就敢拿，在楼市上升阶段，甚至0利润也敢赌。为什么呢？同样时间段，多周转几次利润就有了，而且规模带来的效益可以弥补个别项目的损失。而追求毛利润的房企，单个项目利润算到30%才会拿，因为标准苛刻，所以符合要求的地本来就很少，拿到一块就要充分挖掘其价值，也就不可能快周转了。

　　当公司战略中对财务指标IRR有要求的，就必须在“市场标准”中设定一个“去化周期”标准，以保障项目IRR指标的顺利实现。

　　当公司战略中政府资源较好的，那么就可以弱化“经济标准”，而强化“市场标准”等等。

　　只有当企业战略与进入的标准相互“匹配”时，制定出的进入城市的标准才是最适合企业自身发展的。因此每个公司都应该依据自身的公司战略，筛选经济指标和市场指标，并最终制定出符合公司战略发展的进入城市的标准。

　　有了战略，还要考虑相关的战术，比如，战略性进入一个城市，就不会太在乎拿的第一块地贵，也不会太在乎在这个项目上的成本投入，因为那是攻下这个城市的桥头堡。深耕一个城市，已经有了9个项目，第10个项目亏本也敢拿，因为那会抬高前9个项目的价值。

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　　模块五：进入城市的标准

　　综上四个模块的分析，我们就可以制定出城市宏观经济标准和城市房地产市场标准：

　　1、城市宏观经济标准（以上）

　　经济发展状况标准：城市GDP总量、人均GDP和GDP增长率

　　人口规模标准：常住人口、市区人口和流动人口

　　消费支出标准：社会消费品零售总额、人均消费支出

　　购买力水平标准：人均可支配收人、城镇居民储蓄存款余额和增长率、恩格尔系数

　　二、城市房地产市场标准（以上）

　　房地产投资规模标准：固定资产投资、房地产投资

　　供给规模标准：城市房地产行业年开发量（施工面积、新开工面积）、竣工量（竣工面积）

　　需求规模标准：销售面积

　　价格和年价格增长率标准：住宅地产均价及年价格增长率、商业地产均价及年价格增长率

　　三、城市投资风险控制标准

　　综合分析经济标准和市场标准，可以得到投资风险控制标准，其中既有经济指标，又有市场指标：

　　房地产投资风险标准：房地产投资/GDP、房地产投资/固定资产投资

　　购买力风险标准：收入房价比

　　供求关系风险标准：供求比、去化周期

　　由此，我们再将经过理性分析测算得出的土地投入的资金，按城市的等级对应的不同“安全垫”进行放大或缩小，在起到加快（或延缓）进入城市的节奏的同时，又达到了控制风险的目的。

　　需要说明的是，有时会把城市开放度、市场成熟度以及政府效率等城市的软实力也纳入进入城市的标准，其实这些城市的“软实力”最终都会反应在经济和市场的“硬指标”上的，不需要重复考虑，因此只要把握住经济和市场“两大标准”，就可以很好地把握进入城市的标准。