7月23日,应中国房地产超市网邀请,在嘉兴做了一场演讲,讲了近两个小时,比较全面的分析了政策、市场、企业战略、购房策略。说起来，与嘉兴挺有缘，2008年9月楼市低迷初期去讲过一次，这次又是楼市低迷初期去讲。或许，在市场低迷时，业内外人士更需要信息和信心吧。现场讲了很多，而且是有PPT的，上面有大量的数据，下面是主办方节录的一些文字，并不会面。仅供网友朋友们参考。

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　　今天我希望我的一些观点、一些阐述能够给大家一点启示，无论是开发商和网民朋友。在楼市火爆的时候，可能也有一些不和谐的杂音，我们在楼市低迷的时候更应该携手前进。因为跟嘉兴跟大家有缘分，所以今天要倾诉衷肠。今天要持理性、客观的态度，不会因为有很多开发商，而盲目地看好楼市，也不会因为有很多网友，就会希望房价大跌，还是以我自己的立场来分析。我每次跟大家分享都希望把自己的观点多讲一点。今天讲五个问题。

　　[杨红旭] 一、本轮调控何时才会放松？ 1、调控何时了。因为我们吃不透政策，不管是买房还是卖房，我们都是摸象过河。如果能够把握政策的脉搏，你就知道了规律。知道了政策走势，就知道了市场规律，政策是市场走势的先决条件。近30年，中国改革开放以来，经历了五次调控。第一次是1993年至1994年，主要是治理南方某个城市包括海南的楼市泡沫。98年-2000年开始促进房地产市场。98年房改23号文，直接促进了中国楼市黄金时间的到来。发展之中又有第三次：紧缩性的。03年07年整个市场是过热的，市场秩序混乱，所以持续调控。第四次重新要促进、刺激房产。因为这个时候跟十年前比较像，十年前是东亚危机，十年后是金融危机。06年直接政策基本上保持宽松的程度。第五次是从去年12月份开始，以国四条为标志，后来是今年1月份，国十一条重新出台。一直到今年4月份，国十条出来。这样的目标很明确，主要就是控制房价。看一下宏观调控的阶段划分图。03年是试探期，18号文首先出现了房地产是中国国民经济的支柱产业。04年是推进期，05年加强期，07年是持续期，但07年只有一个政策是致命的，就是二手房贷政策，此政策一出，全国楼市出现了变化。从07年第四季度开始，整个市场开始降温。08年就是放松期了，各地及中央都在救市。08年5月开始一直到7月，据统计陆续有20多个城市明文出台救楼市政策。直到中央财政部出台救市。09年是严厉期。本论即去年12月份以来调控的一个特征。

　　[杨红旭]这个时候分为四步走。第一步：政策紧缩期。从12月份开始到4月上旬，主要是国四条、国十一条。国四条比国十一条严厉。从国十一条开始就不再保护第二套购房。从名字上看，《关于促进房地产市场平稳健康发展》，不是很严厉，有点中庸。第二步：打压。第二步是毫不留情地进行打压。《坚决遏制部分城市房价过快上涨》，措词是最严的。这是国务院出的政策。前面是国务院办公厅出的文，而后面是国务院出的，规格最高。关键是二套房贷政策，限制外地购房，土地增值税新政，土地问责制，房产税悬案。比如房产税，是1986年国务院出的房地产条例，房产税不需要人大立法。为什么试点出台呢？我得到的内部消息，本来说是从4月份开始，上海、重庆都犹豫推出，甚至通过了一些高层决议，但是方案放在国务院，卡在了国务院相关领导的办公桌上，为什么呢？我个人认为主要跟市场有关系，因为市场在发生变化，3月份或4月份时市场火爆，现在是冰冷。房产税地方试点极有可能会推迟。第三步：政策平稳期。政策底部已经出来了，政策在前面跑，成交量在后面跟，房价垫后。目前大概可以认为，政策底部已经出现。第一，部委和地方政府落实国十条基本上已经差不多了。前面三部委表态说国十条还要严格执行，很多人觉得下半年政策依然是紧缩的，但我不这么认为。住建部、国资委包括银监会之所以会表态，其实他们也很心虚。因为现在已经步入到既不能放松政策又不能加码，所以只能喊话。三部委表态当天地产股跌了，之后就没有跌过。所以政策底部已经出现。第四步：政策松动期。这是我们期待的，可能开发商更期待一点。我基本上认为，政策松动的时间是三季度末或四季度，肯定会松动，主要是：一、自下而上。地方政府肯定会松动。土地市场冷了之后，土地卖不出去了，财政收入受到挤压，而且二套房贷会掀起，二套房贷首先会松动。二套房贷抑制了大批需求，但是目前二套房贷政策是不合理的。原因很简单，他错杀无辜。买第二套改善，肯定是合理的。今年国十一条、国十条一刀切，不分青红皂白。当时中央觉得房价实在难以控制，所以痛下杀手。市场一旦低迷后，这个政策就会放松。政策要松动，松动得早还是晚，松动的幅度大还是小，取决于外部环境和内部环境。外部环境：第一个，国内外经济形势。房地产是中国的支柱产业，而目前经济面临着下行，肯定是增幅回落。第二取决于经济刺激政策退步节奏。加息在一季度的时候期望值很高，但现在变得遥遥无期。货币政策不敢太多松动。第三个房价回落程度。第四个清查地方融资平台。地方融资平台大部分依托于城投公司。我觉得下半年地方政府将会在放松政策方面竞争。

　　[杨红旭] 二、住房保障。住房保障我们要深刻领会。中国住房保障的比重从来没有这么高。看一下住房制度变革图。2007年之后才真正落实住房保障。第一，针对低收入家庭，到2012年解决1540万户，2015年全国城镇人均住房建筑面积13平方米以下的都可以获得住房。到2015年末，廉租房将受益面6.6%，经济适用房受益面5.1%。这个面是相当广的。我们知道新加坡80%的人住租屋，香港30%的住公屋，16%的住居屋。针对中低收入家庭主要是公共租赁住房、经济适用房和限价商品房。对棚户区改造，在五年之内完成对棚户区改造。还有一个是新“90/70”政策。现在规定保障性住房、棚房区改造、中小套型普通商品房占用地70%。保障性住房主要指三类：经济适用房、廉租房和公租房。今年新建目标：保障性住房是300万套，棚改房是280万套，农村危旧改120万套。未来五年，在中国很多城市的很多房屋都是这三类房。

　　[杨红旭] 三、市场大势和行业周期。看2007年全国房地产开发商景气指数走势图。这个图是中国房地产行业的周期，看一下07年周期的顶峰，07年11月份是106.59，从07年10月开始持续下滑，下滑了十六个月，一直到达09年3月，全国房地产市场是最冷的。之后一直往上走，2010年3月是顶点105.89，4-6月已经开始降了。我们关心的是这点将会下滑多久？2004年开始调控之后就开始往上走。到05年12月时市场还不错，股值还在100以上，之后开始反弹。到06年5月还不错，到06年8月出国十条了。考虑到这次调控政策比较严厉，中国楼市应该会有一个周期的调整。这个周期有短、中、长周期。中周期一般有10-12年。短周期一般是两年。基本上两年就会有个低谷和高峰。长周期一般指50年。这个短周期会下滑12-16个月，但可能不会超过09年3月的94.74。本轮可能会比较平滑，因为现在的宏观经济比当时要乐观很多。第四季度可能会步入到100点以下，明年二三季度可能会出现最低点。这个行业可能会在明年的年中左右会出现最低点。再看一下中周期。上一轮从2000年开始，大概有十年，称为黄金十年，这跟中国的改革有关系，这黄金十年非常好。这是中周期，但中周期需要调整。08年如果没有这么强力的新政策，这个调整可能是个“V”字型，低点会出现在2010年，但是出现了“W”，之后会步入白银十年。为何会有白银十年？在国家经济增长的时候，房地产市场会都比较好，我依然认为调整后可能会步入到下一个白银十年，依然有中国的城市化、工业化。下面看一下分指标。2009年以来我国月度商品房销售面积图。3、4月还不错，5月比4月低了15-16%。经过研究，我发现近十年，每年的春季全国的走势会往上走。今年5月出现低迷。5月是政策的恐惧期。6月我们发现急剧反弹，比5月涨了43%。去年6月是高峰，跟去年差不多。说明6月份开发商的恐惧期已经过了，而部分消费者观望期也已经过了。无论说是市场多低迷，买卖双方都不积极，但是数据不会说谎，不要看媒体的忽悠，媒体他会关注一个细节，而忽视全局，但是数据不会说谎。6月成交量开始反弹。看一下同比。去年最高的时候是50%多，后来增幅，再回落，但是还在增。

　　[杨红旭]今年上半年比去年上半年增了15%，直到出现负增长。看1997年以来销售面积图。今年比去年会跌幅10-15%。十大城市和二十大城市走势图。上海09年第27周-2010年第27周商品住宅成交情况图。房价近几周确实有跌。杭州比较类似，低迷程度比上海还要低迷。杭州跟上海比，杭州的市场震荡非常剧烈，政策好的时候卖得非常好，政策一旦不好就非常难卖。杭州的市场里投资、投机需求偏高。看近几年嘉兴商品房成交量走势图。这个数据是统计局的。嘉兴从04年开始一直往上走，到07年触顶。09年我们市场非常火爆。再看一下月度。5月份上海和杭州都有小反弹，但是嘉兴没有弹起来。降温的幅度非常大。可能会在第三季度是一个特别低迷的时间段。看一下全国的价格图。价格指数，是统计局的，交易中心的一般是均价。上一个峰值，是在07年12月或08年1月，涨幅为12%。看一下环比增幅。环比反映的是短期动态。上一轮的话最疯狂的时候涨幅1.7%，08年8月出现环比负增长，然后持续了6个月，直到去年3月开始转正。在6月份出现环比负增长，我预计今年年底或明年初会由负增长变为正增长。10年全国均价很难出现比09年降低，或者持平。看全国房价收入变化情况图。04年之前的房价是没有泡沫的，但之后往上走了，尤其是07年，08年，房价没涨，09年又涨了8倍以上，所以09年房价有轻微的泡沫，但并不显著，问题在于泡沫的分布不均衡。比如上海、北京、深圳在10倍以上，有泡沫了。所以国务院出台坚决遏制的文件。嘉兴的话是7.5倍，这个数据我认为非常好，通过几次测算，嘉兴基本上没有什么泡沫。这是通过全国的比较，数据不会有假。

　　[杨红旭] 四、企业应对的策略与战略。先看几个数据。去年全年大企业在一线城市占39%，今年已经下滑到29%。大城市房价偏高，就向二线城市转移，这样就可以减少风险。短期我讲几个要点。广积粮，高筑墙，缓称王。住宅项目的话，越早促销越有利。明年房价即便反弹，也会乏力。2010年至2012年不会允许07年那样火爆的反弹。即便反弹也是平稳的。第二，积极筹资融资，准备抄底拿地，反周期操作。这时候要储备粮草，准备抄底。三季度、四季度可能会出现最低谷。另外要练内功，资金金融化、证券化。住宅市场里改善型需求是最好的需求，改善型产品可能是最好的产品。中高端的，户型100-140之间或是别墅，改善需求是合理的，政策不可能打压。改善型将来会成为市场主导。改善产品是重点考虑的产品。投资型产品现在看不清楚。投资性的物业居中。中低端型，全国今后会出现大量经济适用房、棚改房，你该怎么办？中小户型短期看是好东西，长期看风险很高。棚改的话，任务重，各地政府都很紧张，但是棚改有很多商机。棚户区是块大蛋糕，但是你要考察当地政府。经济适用房要求做，公共租赁住房尝试做。与政府合作，与国有企业结盟。资产金融化、证券化。

　　[杨红旭]五、购房时机与策略。买房子第一要看买对时间。第二要买对地段。第三要买对房子。所以购房时机很重要。购房时机选择：第一，所有购房者，要开始关注市场。因为市场已经在发生变化，政府不希望楼市大起大落，现在已经开始落了，但是不希望大落这个政策永远不会改变。政策底部已经出现，政府反而将担心市场过度下调。第二，首次置业者，应该随时准备行动。尤其是婚方需求，与其忧虑市场会降多少，不如抓住幸福，提前享受。第三，改善需求者，等待二套房贷松动。政策已步入稳定期，一旦转入松动期，尤其是二套房贷松动，就要如市。第四，投资者，需要观望。要关注政策信号，市场信号。政策底部已经到了，但是政策还未出现放松。好楼盘只有小幅下调，出现10%-15%的时候就可以买了，不能奢望大跌五成。第五，投机者，今年可能没戏了。

　　[杨红旭]两大铁律： 1、产品论：政策决定命运。中低端住宅，不是特别让人放心。 2、地段论：规划决定价值。地段主要是指规划。嘉兴市未来五年尤其是到2020年前，哪些具有重大的市政配套，是可以提前谋划的。

【作者：杨红旭 来源：中国证券网】 (责任编辑：孟先亮)