总体而言，正如易居研究院研究总监严跃进在此次采访中，针对未来投资方向所说的，其实未来主要关注两个领域——第一是存量市场的投资，第二是复合型地产的投资。这两个是开发企业投资的重点内容。类似领域也会形成各类投资新风口或新机会。

　　、(CBRE)发布最新报告称，未来三年中国有望吸收来自亚太房地产私募基金的140亿美元资金，成为私募基金最大投资目的地。

　　以龙头房企为例，社区服务与物业运营已经被提上议程，成为新的发展亮点。碧桂园继续对分拆的物业进行转战港股上市；同时与金融机构合作，在一二线城市发展长租业务。2017年碧桂园正式推出BIG+碧家国际社区，宣布3年内建100万套长租公寓。今年2月，住房租赁REITs也正式获批，成为国内首单百亿规模的REITs产品。

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　　整个经济都处在降杠杆的过程中，除了传统的融资手段，房企开发商会寻求怎样的新型结构性融资工具？而银行与非银金融机构对地产投资的偏好度又发生了哪些变化？本期特别报道基于对房地产融资的各类渠道进行调查分析，预测2018年中国房地产金融的重要走势。

　　相较于房企原有的开发贷款、权益融资、非标融资、债券融资(境内外)等外部融资渠道，资产证券化的优势在于：发起人将自身持有的基础资产“真实出售”给SPV，能够实现风险隔离；同时，挂牌之后形成了标准化资产，能够吸引机构投资者低成本资金进入，在非标监管环境趋严的形势下，通过多种形式实现底层资产现金流的安排和重塑，成为房地产企业全链条融资的重要途径。

　　民生证券北京分行也宣布未来五年为北京住房租赁市场参与主体提供总额不少于6000亿元融资支持。由此可见，资产证券化将成为2018年房企融资的一大重要手段。

　　融资渠道收紧后，房企还将寻求更多流通能力强的业务进入市场，寻求变现。2018年的房企投资新风口在哪？在《中国房地产金融》进行的“2018中国房地产金融大趋势”调查中，联合办公、数据中心、城市更新、医养地产、特色小镇都榜上有名，而被投票最多的仍是长租公寓这一领域。

　　融资难成为房企共同的痛点？先看房企开发商怎么讲。

　　资产证券化趋热

　　多位证券化操盘手曾向媒体透露：“以前，都是我们在想怎么和地产公司建立联系，现在变成了一堆地产公司主动找到我们。”

　　目前房地产资产证券化主要操作模式包括“类REITs”(住房租赁、商业物业)、CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)、运营收益权ABS、物业费ABS和购房尾款ABS等类型。

　　在3月26日方面，截至2017年末，集团的加权平均融资成本降低至5.22%，达到近年最低水平。同样，碧桂园2017年现金及银行存款为1484亿元，现金短债比2.17，另有约2485.1亿元的银行授信额度尚未使用，营运资本充裕。

　　2018年的业各类表内外融资乱象，房企资金面已经收紧。2018年在此基础上进一步加强，中央明确管住货币供给的总闸门，除了对银行本身加强住房信贷管理，提高对贷款风险防范以外，对于基金、信托、债权发行等统统加强管理。

　　零售物业领域上奢侈品市场持续回暖，国际轻奢品牌也将继续在中国市场选择性扩张。随着“新零售”的新概念迅速流行与发酵，电商从线上向线下拓展，相信未来零售地产也会迎来新的突破，“线上+线下+物流”模式的租赁需求活跃。

　　在今年的两会上，中国人民银行副行长潘功胜明确表示：“我国的房地产信贷质量总体上良好，房地产金融风险是可控的。”紧随中央的政策指导，我们也期待接下来，2018年中国房地产金融的大风是一阵和煦春风。

　　至于办公楼市场，作为近年来的行业热点，在我们的调查采访中，也被多位业内专家提及看好。目前一线城市的新兴区域依旧表现活跃，国内二三线城市升级需求显著，也值得关注。

　　2017年，多个住房租赁资产通过CMBS、ABN、类REITs等形式实现了资产证券化。2018年注定是资产证券化大发展的一年，尤其是在住房租赁市场。

　　在此次调查中，关于“房企融资会向哪些渠道倾斜”，股权融资也成为热门的选择之一。过去多年，房地产行业融资始终以债权融资为主，尽管有信托、私募等形式，但往往沦为通道，“明股实债”现象十分普遍。如今，股权融资的盛行或多或少反映出房企资金压力下被迫转变融资方式的“无奈”。

　　从主体分化来看，大型房企产品线完整，城市布局合理，在建可售储备充裕，若把多种业态与开发阶段进行细拆，结合现金流特点，对应进行不同的融资渠道，这是可行的。不同项目对应不同资金，实现项目交叉支持，最大化利润率，利于调节负债结构，充实资本盈余。

　　其实不只是租赁，随着房地产从开发转向开发+运营，各类房地产资产的证券化受到监管的鼓励和金融机构的青睐。2017年以来，已有多家房企和物业持有机构将商业地产、酒店、物流地产等进行资产证券化。

　　随着融资难度加大，市场参与者亟于寻求新的融资渠道。受此推动，房地产证券化正迎来蓬勃发展之势。

　　但也并非毫无担忧。碧桂园近5年来，长短债比持续下降，在房企越来越难获得长期借贷的环境下，短期偿债压力提升，今年的业绩报告会上碧桂园不设销量目标，也许正是其忧虑的体现。

　　喜忧参半，房企资金路漫漫

　　新兴领域寻求变现