泰禾集团董事长黄其森接受南都记者专访： 不懂金融做不好房产 开发商该降价就降价

来源：南方都市报     2016年03月10日        版次：GC01    作者：梁小婵

    “供远大于求的高库存城市，主要是三四线城市。”黄其森表示，在高库存城市，如果只是等政府救市，一味“等、靠、要”，肯定没有出路。开发商应当放弃侥幸心理，该降价就降价，以价换量，才能争取主动，这是“做减法”。与此同时，开发商应该在开发品质上努力“做加法”。

    房地产税及房地产去库存情况备受关注。

    泰禾集团股份有限公司董事长黄其森日前接受南都记者专访时表示，在“营改增”实施情况下，不同企业，由于成本结构、财税管理水平不同，税负会有升有降。另外，土地和利息能否抵扣是房地产税负增减与否的关键，建议有关部门在出台具体执行措施时，能考虑这部分支出中进项税的抵扣。

    同样受到关注的是，泰禾正在积极发展金控集团，目前持有券商、银行、保险等牌照。

    黄其森曾在建设银行福建省分行供职，随后转战房地产行业。金融业与房地产业不断融合中，他认为，“不懂金融就做不好房地产”。他还建议，在高库存城市，开发商应当放弃侥幸心理，该降价就降价，以价换量，才能争取主动。

    谈“营改增”：税负会有升有降

    南都：5月1日开始，营改增试点扩大到房地产行业，对行业有何影响？

    黄其森：从长远看，对行业有利。对行业的影响主要体现在：有利于规范和提高房地产和建安企业的财税管理水平，完善房地产企业增值税的抵扣链条，有利于房地产建造精装房的积极性，增加建安成本的抵扣。

    南都：按目前预计的11%税率来看，房地产企业其实税负不同，有减少税负，也有增加税负的，能否具体分析不同房地产企业受到的影响？

    黄其森：当然，不同企业，由于成本结构不同，以及财税管理水平不同，税负会有升有降。

    对于房地产企业不同的项目影响也不一样。对于高毛利项目会增加税负，低毛利项目很可能会降低税负；对于项目工程总包方、分包方、材料供应商资格要求会更高。

    另外，土地和利息能否抵扣是房地产税负增减与否的关键，建议有关部门在出台具体执行措施时，能考虑这部分支出中进项税的抵扣。

    谈房产上市企业：股权不宜分散

    南都：从行业角度看，房地产公司越来越多地投资金融业，而保险资产也投资万科、碧桂园等上市公司，你觉得金融与地产之间的融合趋势如何？

    黄其森：我一直认为，“不懂金融就做不好房地产”。房地产行业本来就是类金融行业，和金融有很好的协同效应，“地产+金融”两条腿走路成为不少企业的选择。

    在当前利率下行导致资产荒的背景下，保险资金青睐投资房地产企业，本身就是对于行业的认可，也说明房地产依然是国家的经济支柱，投资房地产上市公司的收益能匹配负债端的融资成本。

    南都：保险的投资盈利周期长达七八年，你们愿意接受吗？

    黄其森：愿意接受。实际上我们境外投资的医疗公司盈利周期也是这样长。现在投资突出问题就是太浮躁、想赚快钱，但(赚快钱)这样的机会越来越少。

    南都：宝能与万科引发股权之争，你怎么看待房地产公司股权治理？

    黄其森：前几年，大家的思维是股权要分散，是怕被大股东操纵。当时的市场不是太规范，有个别大股东将公司掏空了。现在情况不一样，大股东最大的利益是想把上市公司做强做大。

    每个公司的治理机制是不一样的。从公司治理结构上看，考虑中国目前现状，还是要有大股东对公司负责，才能把相关利益绑在一起。采写：南都记者 梁小婵 实习生 欧薏