私人竞拍土地很正常
来源：互联网 作者：中国房网 发布时间：2018-11-15 11:57
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南方都市报 10:26:05
党从佑说，深圳房地产业已是比较理性的了，我个人认为它是全国最好的。 私人竞拍土地很正常 深圳房地产七年没暴涨暴跌，有关人士自豪称“深圳房产商已渐理性全国最棒”对话人 党从佑深圳土地房产交易中心副主任对话动机 １９８７年，全国土地使用权拍卖的第一槌在深圳敲响，深圳房地产的市场化运作也一步步走向成熟，２０００年１１月深圳土地房产交易中心成立。７年来，深圳房地产从没大起大落一直稳中有升，这一点让全国其他城市开发商艳羡不已。 而随着房地产的日益繁荣，各种新现象也越来越多。例如私人竞拍土地、买地炒楼等等，一部分人甚至视其为快速致富的捷径。但业内人士是如何看待这些问题的呢？特别是土地交易是否是深圳房地产价居高不下的原因呢？在持续７年的“好时光”后，业内人士如何预测深圳未来的房地产市场呢？近日，本报记者就这一系列疑问对深圳土地房产交易中心副主任党从佑进行了专访。 深圳地价是否合理？ 现在是一个稳中有升的情况，较为合理，地价高不是如今房价居高不下的原因 记者（以下简称记）：如今土地交易越来越多，甚至引起越来越多老百姓关注，这会不会使开发商的土地成本提高？或者说，这是否是造成了如今房价居高不下的一个重要因素？ 党从佑（以下简称党）：我理解你的意思，但是这个观点肯定是不对的，并不是地价高拉动了房价升高。 记：为什么？ 党：一是地价在房价中的比例通常是３成左右，实际上现在比较热销的几个楼盘，现在看到它们的房价都很高。但实际上，当初它们的地价都很便宜，但是房价还是居高不下。这与市场需求及开发商制订的利润空间有很大关系。 记：以你的经验看，房价和地价之间到底是什么关系？ 党：我个人认为，房价的高低应是由市场供求关系和经济水平来决定的，并不是地价推动起来的高房价。 记：那你觉得在房价中，地价占多少比例比较合适呢？ 党：应该是三分之一左右，算是比较合理。 记：我现在有这样一个问题，就像你刚才说的，现在热销的高价楼盘都是以前开发商拿到的，地价相对便宜。那么过一段时间，从你们这里拍卖、招标出去的土地建房后上市，房价会不会比以前还高呢？ 党：不一定，因为地价只是影响房地产市场的一个因素，而不是最重要的因素，最大的因素还是有效需求，甚至是大家的心理因素。并不是房价低的时候就购买踊跃，有时可能刚好相反。 记：你觉得深圳现在的地价是否合理？ 党：现在还是处于一个合理的水平，房价按局里（深圳市规划与国土资源局）的调查统计是稳中有升，也是处在一个合理的水平。 为何建立交易中心？ 土地是政府最大的一笔资产，建立该中心就是要使土地价值最大化，同时防止腐败 记：对于“深圳市土地房产交易中心”，许多深圳人并不了解，你能不能告诉我该中心最核心的业务是什么？ 党：我们现在最核心的业务主要有几块，一是政府经营性土地的出让，二是企业土地转让，三是司法裁定处分的土地和房产的拍卖，四是每年组织承办春、秋房展，还为市民提供房产交易服务等。 记：可不可以这么说，“政府经营性土地出让”是该中心的核心业务？ 党：从２０００年１０月份开始，“政府经营性土地出让”去年的交易量差不多有４０个亿，转让这一块大概１０个亿，司法裁定这一块大概有５个多亿。 记：当初建立这个土地有形市场，深圳是基于什么因素考虑的呢？ 党：当时建这个有形市场主要想让它发挥两个功能：一是公平、公正、公开，成为防腐倡廉的一个环节；另一个是经营城市、经营土地，因为土地是政府最大的一笔资产，要保证实现它的交易价值最大化和交易机会最大化。现在看来这两个目的基本上都达到了。 怎样看私人竞拍土地？ 私人竞拍土地是正常的，关键是信息要更加公开，操作要更加规范 记：土地交易中心建立以来，出现了很多有意思的现象。例如，前段时间的一条新闻，有人以个人名义联合参与土地竞拍，请问，您对这些现象是怎样看的？ 党：这都属于正常的。尤其是拍卖房子时经常有这样的现象，或者说他们就是炒家。但我们中心建立一年多以来，拍卖房产这一块应该是越来越规范了，比如信息更加公开、操作更加规范。现在有些人买房是自用，也有些人是投资，也就是炒的意思，我记得有一次卖南头的一个单身公寓，有一个人一口气买了整个单元，这显然就是投资行为。 记：现在法院的拍卖房全部拿到你们这里来处理，这里形成了一个二手房市场，现在这一部分是否已经成为深圳整个房地产市场中的重要环节？ 党：它对深圳整个房地产市场的影响应该是比较小的，因为它占的市场供应量还是小，它最大的作用体现在对债权人和债务人利益的保护上。 记：几年来，深圳房地产市场有没有暴涨或是暴跌过？ 党：从１９９５年到现在，深圳的房地产市场一直比较平稳，一直是稳中有升，没有暴涨过，也没有暴跌过，有一个良好的市场秩序。 土地配置远期计划怎样？ 政府手里的土地越来越少，这与市场需求相矛盾，我们应通过市场配置土地 记：深圳市的土地资源打算怎样有计划地推出？ 党：土地是政府手里掌握的一种资源，也是一种资产，它的稀缺性决定了它只能是越来越少，但是社会及市场对土地的需求是增加的。这是个矛盾，总量在减少，需求却在增加，我认为，我们一定要考虑土地资源的集约使用，也就是通过市场合理地配置资源。 记：那么深圳市有没有制订一个远期土地配置计划呢？ 党：如何合理配置并不只是我们这一个部门能完成的，我们这里只是经营性土地配置的一个市场平台。 记：市场手段、协议出让、审批出让等配置土地方式，通常情况下，他们各占多大比例是比较合适呢？ 党：这个问题不是太好回答，比如说，同样是住宅，商品房、微利房、福利房，微利房和福利房的比例多与少取决于政府的另外一些政策，但是整体趋势应该是以市场配置为主导。 下月的秋交会筹备如何？ 这应该是全国规模最大的一次房地产交易会，目前秋交会展位已经认购出去８０％ 记：据我了解，今年的秋季房地产交易会下个月就要开始了。你们当初是如何考虑搞春、秋两届房交会，并把时间分别定在这两个时段的？ 党：我们举办的春、秋房展经过多年的运作，现在已经成为深圳房地产行业的一次盛会，就像阅兵一样。之所以选择这两个时段，主要是因为５月和９月都是传统上的房地产销售高峰。 记：我有个问题，到底是中心办的这两个展会造成了这两个房地产销售高峰，还是这两个高峰使中心选择这样的时间？ 党：应该是相互的，如果明明是销售淡季，你非要搞个展会就不行。 记：你觉得展会的效果应该体现什么？ 党：交易会最主要的目的是交换信息，相反，展会的成交量则是个交织不清的问题，和实际的成交额还是有区别，有个提前和滞后的问题。实际上我们的展会最重要的一个作用就是吸引有购买欲的人。像今年的春交会，整个五一节展会期间人流量达到４０多万。 记：能不能介绍一下即将举办的秋交会的筹备情况？ 党：这次秋交会应该是全国规模最大的一次房地产交易会，我们计划是设１０００多个展位，展场面积是２万多平方米。 记：招展情况怎么样？ 党：从目前来看，房地产展位８０％已经租出去了。我们一直强调说，秋交会是个成熟的展会，是个成熟的品牌，对成熟的展会品牌，我们是这样认定的，在没有任何广告或其他的推销方式下，在上一个交易会结束后，下一个交易会的展位自然能够认购３０％以上，自然就有稳定的客户群。秋交会就表现出了这个成熟的特征，春交会刚结束，秋交会的展位认购就已经达到了５０％以上。 记：那现在是多少？ 党：到昨天晚上为止是８０％以上。他们不会认你名气什么的，一定要有效果才会来，如果没有效果，你下行政命令他们也不会来的。 未来深圳房地产是否乐观？ 肯定是乐观，深圳房地产目前已比较理性，不管发展商还是业主，都是全国最优秀的 记：那你能否估量一下，房交会在深圳各类展会中占有什么样的地位？ 党：行业不一样，所以这个很难确切地定义，但是发展商愿意来，已经说明这是个成功的市场行为。 记：最后我想问一下，你对深圳将来的房地产市场有一个什么样的预测？ 党：肯定是乐观的。 记：为什么呢？ 党：深圳房地产是个比较理性、比较成熟的市场，不管从发展商，还是到业主来说，都是全国最优秀的，发展商提供的产品，业主对产品的选择能力，我个人觉得都是最好的。 记：最近也有一些负面的报道，比如在整顿与规范房地产市场秩序中，深圳就有一个项目被全国通报批评。 党：虽然也存在一些问题，但深圳的房地产市场还是最好、最成熟的市场。我们有一个可能不太合适的比较，深圳的发展商不敢去北京、上海发展。 记：为什么呢？ 党：北京、上海的发展商可能说，我手里还有几千亩地，在深圳不可能有这样的发展商，北京、上海的房产市场水有多深，你是判断不出来的，而在深圳，这是不可能的，（深圳）土地市场有多少的供应量，大家是很清楚的，而且拿到地后（开发），你的成本是可以计算到的。 精彩语录 对一个成熟的房地产展会品牌，我们是这样认定的，即在没有任何广告或其他的推销方式下，在上一个交易会结束后，下一个交易会的展位自然能够认购３０％以上。 我认为并不是地价高拉动了房价升高，许多高价楼盘最初的地价其实很低。 从１９９５年到现在，深圳的房地产市场一直比较平稳，一直是稳中有升，没有暴涨过，也没有暴跌过，有一个良好的市场秩序。 土地资源总量在减少，需求却在增加，我认为，我们一定要考虑土地资源的集约使用，也就是通过市场合理地配置资源。 深圳房地产是个比较理性、比较成熟的市场，不管从发展商，还是到业主来说，都是全国最优秀的，发展商提供的产品，业主对产品的选择能力，我个人觉得都是最好的。 采写：本报记者 傅小永 李斌 摄影：本报记者 徐文阁
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