地产金融年会：渣打银行陈凡演讲
来源：互联网    作者：中国房网    发布时间：2018-12-12 11:45
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　　陈凡：一个房地产企业净利润不在4个亿的情况下不要上市，上市也死。

　　陈凡：私募有很多很多种，我们做的是最后一棒。投资者第一步就是投人，投一个团队。我说一个非常简单的例子，我做过一个特别好的互联网，一把手有这样那样的毛病，但是一把手走了企业的增长率就严重的受到了损失，所以说一把手要好，团队也要好。我们当时投资的一个企业世贸，这个企业给我们最强的印象就是，他是两层，底下每一个区域的经理那叫一个能说，把我们老板说的特舒服。我们跟他们做请功会的时候，我们银行行长过来，跟他其中一个重要的董事谈，他说的每一句话说得投资者心里特高兴，银行说他说的每一句话都针对我说的，我虽然知道是针对我说的，但是我还是舒服。第二个就是商业模式，什么叫商业模式？有三个，行业模式、战略模式、经营模式，三个问题分别回答了三个方面。第一个问题就是行业为什么存在，第二个问题你为什么能赚钱，别人赚不了钱，第三个问题你怎么赚钱。对于房地产企业这三个模式无非就是三个方面要素的结合。

　　陈凡：我不耽误吃饭的时间，十分钟。房地产企业跟别的企业不同，房地产企业既可以称作企业也可以称作项目公司，中国四万家项目公司，只有100家企业，剩下都是项目公司，所以它的第一步融资肯定是项目融资，项目融资的事我留给别人讲了后三步一个是私募，一个是公募，今天我重点讲私募，第三步上市融资以后大鱼吃小鱼。房地产市场是既有意思，又充满着各种各样的危机，设定每一步棋一定要设定好，设定不好，就被陷到那。为什么要做私募，基本原因每个地方公司经常会被问到这样一个问题，说为什么要做私募？你比上市还要便宜。做私募主要是把咸水鱼变成淡水鱼，或者把淡水鱼变成咸水鱼。你要想成为大海里的鱼身体里的血液得换掉，这个过程就是私募投资者进来跟你一起过日子，这个过程挺痛苦的，俗话说的好就是公司治理结构，这个说的很容易，做起来非常难。房地产企业一开始长得那样的，所以要做手术，这个过程就是私募者给你带来的利益。这个就叫打造标准化的虚拟企业的影象，就是说进入资本市场卖的不是企业本身，卖的是企业虚拟的影象，这个影象就是四维空间的企业，这个企业得一块砖一块砖的盖好，你直接上去也行，但是一下雨、一刮风，脸上券商把给你画的油色掉了，这样你又会变成丑小丫，我的工作就是把你变成一个白天鹅。

　　陈凡：这三个方面具体化的第一就是土地的经营模式，我们看一个企业的时候，土地是最核心的，我们现在做评估是两种方法，拿土地的方法加上利润的方法，土地的方法主要指，很多人说我现在有800万平米的土地，600万平米的土地，但是今年宏观调控政策的情况，你下一步怎么拿土地。我举一个绿城的例子，绿城能做一个双赢的模式，使土地不断再生，世一个开发商要拿到投资者的钱，就是要把怎么获取土地的商业模式讲清楚。第二个就是融资的模式，现在银行收紧，那你怎么办，所以商业模式是很重要的。现金流的模式、利润模式、收入模式，这三个投资怎么玩，投资者对这个方面是非常非常浓厚的兴趣，这个是对你企业能不能投的核心的问题。第三个问题方面是财富，1、负债，负债不能过高也不能过低，过低对于房地产开发商来说说明你有很大的空间，世贸的负债率是非常非常低的，让我们感到很惊讶，也很好，绿城的负债率就偏高，我们看到由于融资到位，负债率调整得比较正常。2、现金流到底怎么样，当然利润的规模越大越好，这样使得估值各方面会不错的。行业地位就是360圈转一下，7个方面你能是第一的，比如说在我们家最胖第一，你总能找企业特别好的地方，行业竞争特别强调商业模式和人才的竞争，一定要把这个问题提到一定的高度，没有好的战略、商业模式、人才是不行的。这个果树是企业，房地产公司应该像一棵果树一样，每年都能结果。绿城在建项目81个，这样就形成了一个稳定的现金流，不断的获取新的土地，这个就是我们所说的房地产公司，像城开、天鸿、首创，它们形成了连续生产现金流的企业。

　　主持人：谢谢蒲敬思先生！最后这位嘉宾精彩的发言，可能会给大家带来更多的内容，有请渣打总裁陈凡先生，有请！
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