CBD区位：北京市建国门至朝阳门、东二环路至东三环之间

　　CBD规模：北京市CBD规划用地约4平方公里，规划范围东自西大望路，西至东大桥路，北起朝阳北路，南达通惠河

　　区域主要代表项目：新城国际公寓、北京财富中心、尚都国际中心、万达广场、蓝堡、金地国际花园、温特莱中心、温莎大道

　　已成现房项目：阳光100、建外SOHO、世贸国际公寓、北京中国第一商城、旺座商务中心

   ■皇冠明珠 重中之重

　　根据北京市房地产信息网的数据显示，2004年1月至5月期间，北京市预售商品房销售金额为527．4亿，销售面积788．6万平方米；其中朝阳区销售金额180．7亿，占比34．3%；销售面积212．3万平方米，占比26．9%。作为北京楼市的主要板块，朝阳无论从实际数字还是理念潮流都是当之无愧的领跑者，而朝阳的心脏地带CBD区域一直是众人瞩目的焦点。同期区域销售金额达46亿，占朝阳区销售总金额的25%；面积为31万平方米，占朝阳总面积的14．6%。

　　今年1月至5月，CBD板块月销售金额分别为2．5亿，10．8亿，15．9亿，7．2亿，10．5亿，在朝阳区大盘强烈波动下走势相对平稳，在经历了3月冲高后小幅回落后，目前保持在10亿元的销售底线之上，可见市场对于CBD的信心相当坚挺。

   ■价格三分 中档主打

　　从价格方面分析，今年前5个月，北京市楼市均价为6687元/平方米，朝阳区为8511元/平方米，CBD板块内平均价则为15123元/平方米，高档公寓及商住和写字楼产品的定位使得其远高于整体平均价格。

　　区域内项目整盘价格基本可分为三档：以北京财富中心、旺座商务中心为代表的高档定位，销售均价18000元/平方米以上；中价位项目则以建外SOHO、尚都国际中心、温特莱中心、新城国际公寓为主，价格介于13000至18000元/平方米之间；而价位低于13000元/平方米的项目仍然占多数，包括蓝堡、北京中国第一商城、万达广场、金地国际花园等多个项目。

　　而中价位产品显然是主要销售空间，其销售金额为33亿，占CBD销售总量的62%。

   ■谨慎吐量 保守乐观

　　由于今年仅有建外SOHO一家新盘上市，目前显示的销售量基本是前期投放市场的存量消化。截止到今年6月，CBD区域准售面积151万平方米，规划建筑面积218万平方米，两者之比为0．69：1；而同期销售面积为31万平方米左右，销售面积与准售面积之比为0．21：1。销售情况相对比较稳定，并未出现大幅波动。

　　今年上半年CBD板块销售额54．8亿元，还有60余万平方米的土地未办理准售，同时对于CBD1000万平方米的整体规划来讲潜力相当可观，可以说作为土地供应方及开发商并未完全放量将产品投放市场，有所保留。从一个侧面反映出了开发商谨慎乐观的意向。

   ■舞步百态 各有千秋

　　CBD重头项目之一建外SOHO是区域内今年惟一有新盘上市的项目，显然可以看出其对市场前景的乐观信心。15万平方米的土地投放量对于SOHO近百万的建筑规划面积而言比例不大，今年上半年销售面积8万余平方米，累计上市面积41万平方米，两者之比为0．19：1。今年项目行情可谓大起大落，价格趋势总体走高。

　　金地国际花园自去年开盘至今，总销售金额6．7亿元，而2004年的销售金额占62．5%，为4．2亿元，可以说经过一段谷底蛰伏后终于浮出水面，2003年初项目批准建筑面积约35余万平方米，准售面积13万平方米，目前已售出5万余平方米，但仍持有相当数量的库存量。

　　北京财富中心则经历了两个阶段的定位转换。截止到2003年底为第一阶段，项目产品以商业和公寓为主，销售均价一直在12825元/平方米上下范围内波动；进入2004年后，写字楼销售占据很大一部分比例。据统计，在项目今年15000余平方米的总销售面积中写字楼占比达60%，约9000平方米，整体均价在19000元/平方米左右，由于北京财富中心的产品类型的改变，使得项目的整体价格走势明显上扬。项目开盘以来，自2002年下半年始，半年销售均价分别为12626元/平方米、13068元/平方米、13728元/平方米、23373元/平方米，较之去年下半年，今年上半年的平均销售价格百分比飙升了70．3%，产品类型的更新是重要因素。

　　低价位代表项目蓝堡目前正处于攻坚阶段，考虑到其准售面积16万平方米、建筑面积23万平方米的现状，消化当前的存量仍需要一段时间。

　　还有一个不得不谈的项目——华贸国际公寓。因其地理位置与CBD核心区一路之遥而被划为非中央商务区项目，但无论从规划设计抑或是产品类型均相似于CBD项目，具有相当的代表性。项目进入2004年以来价格走势稳步上升，从一月的12262元/平方米上涨至6月的15110/平方米，销售金额则呈波浪式攀升。自今年1、2月后持续走高，5月回落后强烈反弹。其1月到6月的预售备案金额最低时0．53亿元，最高1．6亿元。根据其销售许可证的土地准售比来看，仍然有相当的土地供应量未上市。

　　3．99平方公里的CBD核心区荟萃了金融、商贸、信息众多国际尖端产业实体，拥有大量办公、酒店、公寓等服务设施和完善的交通市政配套，可谓寸土寸金之地。中央商务区光环的能量已经辐射北京东部周边区域，并由此衍生出“泛CBD商圈”概念板块，在可以预见的一段时期之内，CBD仍将延续其京城商务写字楼的代言人地位。