据戴德良行统计数据显示，独栋别墅以产品品质取胜，再次成为市场亮点；国内客户投资需求上升，购房者呈现年轻化趋势。北京别墅国内客户购买已占到很大比重，其中自住型客户的比例较低，半数为国内的投资客。主要的客户群年龄大概是40岁到45岁之间，增长比较快的是35岁到40岁之间的客户；此外，别墅用作第一居所成为购买主流。据不完全统计，消费者把别墅作为第一居占购买者的60%左右，别墅作为第二居所的概念逐渐模糊化；在购买过程中，舒适性成为挑选别墅的关键因素，戴德良行认为这个可以看成是对居住本意的一种回归，客户在选择别墅的时候逐渐的从关注“血统”的表现回归到追求自我生活的舒适性和追求居住的自然和健康。
　　“一山”、“二河”、“三线”、“四高”是热点

　　潮白河、温榆河别墅的开发则依托于CBD和市政规划的不断发展。由于通州距国贸、东三环商圈只有十几分钟的车程，又是北京新规划“两轴两带多中心”的发展核心，因此该区域成为了不少商贾的青睐之地。目前在潮白河区域，已经分布了月亮河度假村、大运河高尔夫俱乐部等高档休闲场所， “二河”附近的高档河景别墅区正在形成。
　　据戴德良行分析，从分布格局上看，北京市的别墅基本聚集在“一山”、“二河”、“三线”、“四高”。
　　从目前别墅项目分布的区域来看，北部依然占据着绝对的主导地位，占新盘总量的60%以上。开发热点略有变化，海淀、密云取代了大兴、顺义成为了新的市场热点。
　　2003年政府开始在土地政策上严控别墅用地，2004年又分别在开发和购买双方面增加了金融门槛。但别墅市场的发展势头却丝毫没有减慢，供求双方继续保持平稳的发展，同时在产品方面也取得了长足的进步。
　　追求更低的密度。2004年独栋别墅的供应比例大幅增加，但是总体来看，容积率在0．3以内的高品质别墅比例还是太少。随着独栋别墅数量的增加，客户挑选余地变大，为保持竞争力，必然迫使开发商降低密度创造更适合需求的产品。

　　西山之所以会成为别墅豪宅的聚集地，源于该区域独一无二的自然、人文环境优势。香山、玉泉山、颐和园、京密引水渠以及中关村((000931行情,股吧))优越的教育环境，给别墅市场带来了极好的发展环境。据不完全统计，西山脚下目前大约有200万平方米的豪宅项目进入市场，目前在售的别墅项目有西山美墅馆、御墅临枫、汤泉艺墅、西山美庐等，售价都在1万元/平方米以上。
　　从需求来看，2004年北京市别墅市场需求总体趋稳，初步统计成交别墅600余套，与2003年相比略有增涨，但涨幅不大。销售的别墅主要分布在朝阳、昌平、海淀等热点地区。上半年供需缺口比较大，出现了供给不足的现象，到了下半年新盘大量上市，供需关系逐渐平衡，总体来看应该还是供需两旺的态势。

　　中式别墅成新宠
　　此外，中式别墅逐渐成为新宠。2004年以前别墅市场被欧美风格长期统治，但是在2004年出现了一批中式别墅，并受到了市场的关注，客户的追捧。充分表明了客户对新生的中式别墅的热情，也反映出别墅的客户群更加成熟，市场更加细分。
　　今年出现的需求大于供给的变化，一是上半年别墅供应量偏小，二是政策变动带来的客户心理预期变化造成的。这种影响过后，市场又重新恢复了平稳。而根据一些市场信息显示，今后北京市规划的别墅还有2万套左右，预计在未来5年内陆续推向市场，在考虑到现在的一些较新的存量别墅，应该说别墅的未来供给量还是比较充分的。另一方面，需求市场受到金融政策的影响出现了一定的萎缩。但同时应该看到，随着中产阶层的壮大，以及住宅郊区化的观念被普遍接受，中低档别墅的需求持续的增长。总的来说需求变化还是平稳的，所以基本的结论仍然是供需关系基本平衡。中低档别墅需求会成为别墅需求的稳定增长点。


　　2005年市场预测供需关系基本平衡


　　2004年市场回顾北部市场供应占主导



　　平均价格走高


　　据戴德良行统计，2004年别墅均价已经达到了11000元左右，涨幅达到23%；造成这种现象的主要原因是独栋别墅供应比例增长较快，由2003年的30%增长到2004年的50%左右；连排别墅供应比例与去年大体持平30%左右；多物业混合项目比例由40%下降到20%；总体上来看，2004年别墅的整体档次提升较大。