报告发布时间：2018/12/23返回搜狐，查看更多

3）调控政策或有逆转：今年删除了“保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”表述，意味着调控或有一定程度逆转。

阶段四：强二线和一线城市限购限贷放松或者降首付、降息等，由于这些市场是由刚需托底的，他们的放松可能引起房价的上涨，假设进行一二线城市调控的放松可能引起房价的上涨，上涨后立马引起调控的压力。因此在宏观经济没有面临巨大下滑风险的前提下，2019年的宽松很难到达这一阶段。

报告来源：天风证券研究所地产团队

房地产政策二十年复盘及2019经济工作会议政策展望

2018-12-24 14:17 来源:格隆汇 买房 /房地产 /房价

资料来源：统计局、天风证券研究所

阶段一：限售、限价的政策的逐步宽松或者全面退出；

1. 房地产行业政策20年回顾：发动机和稳定剂的作用依旧

这一阶段，全国商品房新房销售均价4262元，累计上涨64.7%；全国商品房销售额达到2.99万亿元、销售面积7.7亿平、投资额2.5万亿元、开工面积9.5亿平，复合增速分别为31%、19%、20.1%、12%。

这一阶段，全国商品房新房销售均价2587元，累计上涨11.4%；全国商品房销售额达到5721亿元、销售面积2.5亿平、投资额7736亿元、开工面积4.2亿平，复合增速分别为22.8%、19.6%、20.9%、19.9%。

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这一阶段，全国商品房新房销售均价6546元，累计上涨53.6%；全国商品房销售额达到6.4万亿元、销售面积11亿平、投资额7.2万亿元、开工面积18亿平，复合增速分别为20.8%、11%、18.1%、11.6%。

房地产政策：因城施策宽松可期、整体大幅刺激勿盼

二、防金融风险：防止房地产崩盘带来的系统性风险是政府多次强调的，房地产市场如果出现大幅衰退那么有可能冲击金融风险。

我们认为房地产的宽松或许有四种不同阶段：

原标题：房地产政策二十年复盘及2019经济工作会议政策展望

这一阶段，全国商品房新房销售均价9234元，累计上涨41.1%；全国商品房销售额达到13.4万亿元、销售面积17亿平、投资额11万亿元、开工面积18亿平(其中2013年创造历史最高点的20亿平)，复合增速分别为15.7%、8.8%、8.9%、0.2%。

图3：2007年以来历年中央经济工作会议针对房地产的表述及商品房销售表现

（南都物业等）

作者：天风地产陈天诚团队

一、保经济增长：在经济增长压力非常大的情况下，由于稳定就业和经济诉求，保增长的动力非常强，目前阶段，中国仍旧需要相当的增长幅度来维持社会和经济稳定。

图2：1998年以来中国房地产关键数据

资料来源：统计局、天风证券研究所

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2）地方宽松将是大概率：首次提到夯实城市政府主体责任，强调因城施策、分类指导，地方政府宽松或将不受压制。

图1：1998年以来中国房地产调控关键事件史

资料来源：新华网、统计局、天风证券研究所

阶段二：以财政压力较大的三四线城市为代表的限购、限贷的放松；这个类似于2014年从呼和浩特、营口等城市逐步放松的过程，各个地方政府因为基于自己的财政压力进行放松，我们预计明年一季度土地成交将明显冷却从而加大地方财政压力。

从1998开始，中国的商品房市场经历了20年的发展，销售额2513亿上涨到13.4万亿、销售面积从1.22上涨到17亿平、投资从3614亿上涨到11万亿、新开工面积从2.04亿平上涨到18亿平、竣工面积从1.76上涨到10.75亿平，复合增速分别为23%、15%、20%、12%、10%；这里，我们并不简单的将政策划分为紧缩周期还是宽松周期，我们结合国内外宏观和房地产产业的发展，将中国房地产行业产业发展及政策演进划分为四大阶段：

核心逻辑和结论：我们回顾过去20年的房地产周期及政策，分为四个周期三大轮调控，1998房改及新经济增长点、2003支柱产业、2008四万亿、2015去库存成为四轮地产上涨周期的核心政策，而2005的国八条被称为调控元年、2010的国十条被称为历史最严调控开创了限购限贷等政策、2016的房住不炒则是对长期的调控做了规划。20年间中国商品房市场从无到有，销售额2513亿上涨到13.4万亿、销售面积从1.22上涨到17亿平、投资从3614亿上涨到11万亿、新开工面积从2.04亿平上涨到18亿平、竣工面积从1.76上涨到10.75亿平，复合增速分别为23%、15%、20%、12%、10%，累计分别成长了54倍、14倍、30倍、9倍，销售均价从2321元上涨4.3倍至10062元，全国销售单价破万，行业达到了前所未有的高度。

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阶段三：弱二线城市认购、认贷标准的放松；主要是一些前期收紧过度的城市，有望成为这一阶段宽松的主力。

三、救地方财政：我们认为2018年、2019年调控的思路既不来自保增长，也不来自防风险，而是来自地方政府的财政压力。这种情况下更多是因城施策的调控思路或者因城施策的放松政策。这和2008年、2009年保增长的逻辑是不一样的，也就是说我们认为，我们认为2019年的房地产政策不会进行大刺激，而是分城突进。

1）篇幅缩减淡化地产：今年关于地产的表述从132字缩减至72字，篇幅明显减少，且有不少删除，排序也不再单独列而是列在大段后，淡化地产的态度明显。