房贷杀伤力几何要看银行脸色

　　谁将首先引爆房贷风险

　　上海银监局：暂未发现放松第二套房贷现象

　　揭秘银行第二套房贷四类“曲线优惠”路径

　　降价是房地产开发商为了尽快回笼资金所进行的策略也好，中国的房地产市场正在进行泡沫的挤压也好，由楼盘降价所带来的风险效应，已经慢慢向银行转移

　　3月8日，万科在全国多城市开展的楼盘促销活动所激起的风浪还未平息，其深圳的一个楼盘“万科第五园”，又再一次掀起了降价浪潮。此前在东莞等地所推行楼盘降价销售，万科号称“楼盘降价主要是针对部分地理位置不好的尾盘”，而这次万科楼盘降价不仅幅度更为明显，策略上也有很大不同，即推出了200套精装修现房，降价幅度高达20%左右。

　　与此同时，降价售房已经成为今年中国房地产市场越来越普遍的现象，其性质也超越了常规的“尾房甩卖”的范畴。难道，中国房地产开发商真的面临了越来越大的资金不足的风险?

　　另一方面，连年高涨的房价不仅让涨价成为口诛笔伐的对象，不期而至的降价风潮也引发了现有业主的强烈不满。甚至这种地产业的风险随时有向银行进一步传递的可能。有关专家担心，2007年地产业风险的突出体现是地产中介行业的大规模倒闭，2008年地产风险将导致银行资金风险问题的集中爆发。

　　超20%降幅：首付资产大缩水

　　据了解，万科第五园的降价销售针对现场购房提供了较大折扣，包括当天特别提供的3个点折扣，按时签约还有3个点折扣，折后实际均价在11500万元/平方米左右(均带精装修)。

　　而就在2月底，万科第五园同一栋楼同一楼层，毛坯房的楼价还维持在14000-15000元/平方米。扣除万科标示的1500元/平方米的精装修标准，实际降幅应该在20%以上。

　　公开资料显示，万科第五园总建筑面积25万平方米，位于深圳北部坂雪岗片区的南部，是坂雪岗片区内最大的居住区。随着四季花城的成熟、万科城项目的全面启动，坂雪岗片区已经成为全城关注的焦点。同时该片区又位于龙华、坂雪岗和观澜组成的深圳城市中部生活服务发展轴线上，该轴线被定位为深圳特区居住、生活配套与第三产业的拓展区域，也被定位为深圳特区外住宅产业最具发展潜力区域。

　　据悉，万科第五园只有3栋高层，其他均为3-6层独立门户的房型。而此次降价最为明显的正是这3栋高层。

　　万科第五园业主于先生告诉《证券市场周刊》记者，2007年10月，他购买下万科第五园H2栋某单元在16层的一处房屋，建筑面积120平方米左右，其时均价在14500元/平方米，总价约175万元。于先生支付了40%的购房首付款约70万元，之后通过相关银行办理按揭贷款购买了这处房子，于先生的银行按揭月供超过1万元。而到了2008年3月10号，同栋楼16层的附带精装修的房屋，降价后仅标价12000元/平方米，和于先生当初的房价相比换算下来不超过11000元/平方米。这意味着于先生的房子几个月下来等于缩水了四分之一，首付的70万元有六成打了水漂。

　　而更惨的是，据降价开始前两天的3月8日，仍有部分业主按原价签约购房，他们的巨大损失只在一念之间。

　　对此，万科执行副总裁肖莉女士表示，同一楼盘的每一单位的定价与该单位所处的楼层、朝向、景观等因素密切相关，好的位置虽然贵一些，但在开盘时往往是消费者的首选，“因此，近期第五园的售价变化中，其实还蕴含了尾盘相对位置较差带来的价格相对便宜的因素。”

　　近期，地产商降价销售的情况在全国不断发生。在与深圳南北相望的北京，合生创展旗下的“珠江罗马”同样出现了大幅降价的局面。据悉，这次降价主要是针对170-180平方米大户型实施的，价格从3月初的19000元/平方米(含精装修)已经大幅下降到15000-17000元/平方米，降幅高达21%。销售人员告诉本刊记者，目前还剩下20余套，降价活动初步持续到3月底，一直到该楼盘大户型全部售出为止。

　　打折背后：资金链之险

　　针对市场人士对万科“统一进行降价规划”的传闻，万科执行副总裁肖莉女士向本刊表示，定价是万科各地一线公司根据当地市场状况分散决策的结果，而各地情况并不一样。 尽管万科方面一直否认“降价风潮”的存在，更否认资金紧缺的说法，但是仍然有传闻表示，高周转换得充沛现金流的万科，在近段时期以来的地产宏观调控面前，要成功实现“现金为王”，难度不小。

　　五合国际(WERKHART)总顾问刘力博士对本刊表示，未来市场对房地产企业资金和运营实力的要求将更加苛刻，因此，“近期很多房企采取的‘明促销/暗降价’行为除了是为应对政策，也说明开发企业在这个时期已经意识到回收现金的重要性，因为未来拥有较多现金的企业将在购并活动中处于主动地位。”

　　而合生创展在北京的著名楼盘“珠江罗马”所实施的大幅降价，有消息表明正是因为合生创展急于回收现金，用来支付广渠门地块价款。日前，合生创展在北京斥资2.44亿元人民币收购北京朝阳区广渠门外大街31号双花园小区一面积约1.97万平方米的地块;另斥资2.67亿元人民币收购同区一面积约2.33万平方米的地块，上述代价总共5.11亿元，公司已经公告表示将以内部资源支付。业内人士怀疑这才是“珠江罗马”将部分尾房以20%的折扣降价现售的根本原因。

　　SOHO中国老总潘石屹日前更是提出了地产行业的“百日论”，认为未来100天是很多房地产公司发生剧变的100天。他的论据是，任何一个国家的房地产市场都无一例外地需要大量资金的支持，但目前国内、国际经济形势压力很大，尤其中国在高通胀的压力下，实施从紧的货币政策，国际资本市场信贷的路也几近被堵死，因此中国房地产企业的调整已经近在眼前。

　　信贷紧缩、融资渠道狭窄、持续降价，种种迹象表明，开发商资金链紧缺的情况已经越来越严重。

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(责任编辑：无计)