2018年8月之前，房地产逐步升温，上行压力日益加大，但是到9月房地产形势发生逆转，开始降温。全国房价经历了先升后降再升再降的过程。商品房供求经历一个先降后升再降的过程：2018年10月全国商品房销售面积同比下降3.1%，而2018年9月施工面积、新开工面积同比增速均维持20%左右。房地产投资经历了一个由高转低再转高再转低的波动：全国房地产开发投资额同比增长从2017年9月的9.2%，下降到2017年12月2.38%，然后上升到2018年7月的13.16%，再下降到10月7.7%。最近三个月增速连续下降，相比7月高位时的13.2%下滑将近一半。房地产租赁市场也经历先下降后升温的过程，2018年前5个月租金水平呈小幅下跌趋势，其中1月份较2017年年底租金水平环比下降0.21%，年后开始反弹，其中5月份环比涨幅较大，但仍未及2017年底水平。

2019年楼市最可能平稳调整和再度分化

分析发现，宏观环境、调控政策及预期变化导致了市场变化。2018年9月之前，受一些上行因素影响，尽管调控政策不断加码，市场预期仍保持显著乐观，房地产上行压力增大。2018年9月以后，国内经济下行压力加大、外部环境变化、“民营经济退场论”等错误言论出现，国内外宏观经济环境变化对市场预期造成负面影响；中央从政策、监管和舆论层面持续保持高压态势，地方政府调控政策不断加码，2018年以来，全国房地产调控次数已经高达405次，比2017年同期上涨接近80%。一方面从严调控逐步打破了市场依据过去经验形成的预期，另一方面，宏观环境变化增加悲观情绪并进一步传染给房地产市场。2018年8月之后，需求主体犹豫观望情绪加重，直接导致房地产开发企业销售下降，回款放慢，预期悲观，房企开始降价销售，土地流拍现象到处可见。金融机构预期的变化也加剧了购房者的悲观预期，购房者从积极行动转变为犹豫不决，引发住房及相关市场的调整。

中国房地产自2016年9月以来，经历了一个完整的降升降周期。2018年中国楼市更是经历了春暖夏热秋凉冬冷“四季”转换。

政府应同时管好预期、完善调控和加快改革

上行因素包括：第一，未来还有一定的需求潜力。第二，中国经济具有较强的韧性。第三，炒房的利益机制没有根本改变。第四，调控政策还有调整和操作的空间。