实业，地产，金融，越南投资最大的机会在哪？

2019-01-15 12:08 来源:格隆汇 消费 /买房 /房价

原标题：实业，地产，金融，越南投资最大的机会在哪？

作者：天风证券研究所轻工团队

一、越南行感想：稳步推进的实业转移，全球热钱涌入的楼市喧嚣，以及生活在中国——真好！

参加越南产业链调研收获很大，第一天宏观会议听大学教授、证券公司、银行、房产投资人讲课+第二天产业调研+第三天胡志明市楼市调研的行程满满当当，收获颇丰，写下来和朋友们分享我的观察和思考。

1、越南政府：国穷民富，赤字率、通胀、汇率挑战较大

2、实业：目前更适合轻工业，劳动力红利比预期低，工资增速是挑战

目前转移到越南的多来料加工轻工业，产业园区配套可能较好，像我们轻工敏华控股越南厂所在地工厂比较分散，并没有天然气、蒸汽之类配套，更别提产业链上下游配套，所以目前状态更适合来料加工的工业，敏华目前铁架和弹簧从国内工厂运、木材巴西进口，越南负责组装。整体实业的转移比较稳健，受益政府税收政策优惠、人工工资低（月均2500元左右，国内工资一半，2017年制造业工人年薪越南3673美金、泰国6997美金、马来西亚5900美金、中国10131美金；工资组成中基本工资低，社保按base交，其余以加班工资形式支付；效率是国内的50%-70%）。

3、股市：总盘子小，地产金融占一半

胡志明证券市场上市公司378家，总市值1243.8亿美金；河内证券市场上市公司376家，市值83.1亿美金；类三板Upcom市场上市公司804家，市值400.39亿美金。股票市场结构中地产占26%，金融占23.7%。整体市值不大，市值前几名的企业部分有外国投资者限制。证券这块因为只在第一天听西贡证券老师讲课，学的不深，我就不班门弄斧了。总体感觉投资价值次于实业优于地产，但实操难度较大。

4、地产：浦西百姓生活，浦东全球资本角逐

小区都是现代公寓，价格目前在2500-5000美金/平不等，没公摊概念，但阳台面积全算，户型主要在80-110平2-3房，有意思的是厨房开放式（据说和越南菜清淡有关，想象下我们的川菜湘菜入驻，哈哈），客厅餐厅很小，但普遍有2-3个卫生间和2个以上阳台（都是实打实的面积哈，心疼）。装修方面接近新加坡和香港风格，售价第一的Centennial是金螳螂去装修的。外墙防水油漆无干挂石材，装修材料卫浴非全球前十大品牌，特地看了定制柜无品牌标识应该是开发商自制或其他合作渠道，高端盘的定制柜五金件倒是百隆blum，整体装修标准和国内豪华盘没法比，但也算优雅。越南人买房喜欢临水，所以同小区临河的要贵2000-3000美金/平，没河的也给你正对面尽量多整几个游泳池，加上常年高温适合露天游泳，还是蛮惬意的。

笔者认为，越南政府很聪明，在浦西基建差新盘少，本地居民在低收入前提下买1000-2000美金的房子居住；把浦东整块地拿出来向全球开发商和富豪人群及海外投资者开放（每个楼盘30%可向外国人出售）。这样在普通百姓生活和政府财政中间能获得一个平衡，但这也是我认为泡沫所在，18年中国人成购房主力后房价快速上涨，但地产投资框架中产业基础强化和中产阶级人群壮大（持续接盘）是房价稳定持续上涨很重要的因子，目前投资框架中，超高端和高端盘主要是全球资本角逐的赛场，同时因为新盘多，我觉得要把账面浮盈通过二手房出售兑现难度也较大。出租回报率也会低于理论值（同去有购房经历小伙伴说管理公司收取1个月租金+每个月租金提成）。

老百姓生活不容易，人民币计价产业工人工资2500元/月，市区银行柜员4000-5000元/月，向导的儿子做会计7000元/月，而且在当地就业竞争也很激烈，想要获得好工作必须读大学。相对房价和日常消费物价比，生活成本并不低，还要预防通胀和货币贬值。汽车消费也是挺有意思的一点，满街都是摩托车，主流售价600-1500美金左右，越南消费税不低，奢侈品比国内贵或相当，没有本国汽车产业汽车进口税150-200%，一台奔驰C200在当地价格8w美金，丰田凯美瑞5w美金，让我想起我们小时候手拿大哥大、开着桑塔纳的隔壁大老板老王。

都说越南是10-15年前的中国，待了几天最大的感触是感谢改革开放，感恩这个时代，让我们普通老百姓在奋斗的中国享受到时代发展的红利。虽然我们也在抱怨房价高、工作压力大，但从生活质量上比，真的是幸福太多，而这，除了个人努力外，和快速发展的改革开放40年息息相关。

6、结语

三天的调研学习行程短暂，虽然笔者如饥似渴努力学习，但知识积累和宏观框架有限，同去的小伙伴观点亦有差异，所以文中观点难免偏颇之处，还望读者见谅，欢迎交流讨论。但对我个人而言，收获很大，感触颇深，回来后面对工作和生活中的挑战亦能更加从容。

附：敏华控股越南工厂调研纪要

一、产能建设进度及生产运营成本

产能建设进度情况：

2019年5-6月会超过1000个货柜/月（一个集装箱柜=18套沙发），新厂房5月份交付开始安装，9月份开始投产。整体产能满负荷需要再过2年时间，全部满产后产能达到4000柜/月。

越南产能的布局不管加不加关税都是需要布局的，加税的话美国客户会倾向于在越南厂购买，目前软体行业在越南只有敏华有这么大规模的厂房，即使不加税，国内成本逐步上升，产能海外布局也是趋势。

越南工厂的成本VS. 国内生产成本：

越南一个集装箱运费较之国内贵200美元，但码头成本会便宜些。人工成本按照效率核算和国内差不多，人工效率目前达到国内的60-70%。

人工成本的趋势：

如果关税加税，会加快产能向东南亚布局的趋势，可能会推升人力成本。最近一年工资有20-30%的上升。

招工渠道：

当地报纸登招聘新闻；公司人事部到附近地区招聘；与劳务外包公司合作。公司规划中含修建宿舍，未来外地工人占比有望提升。

选址越南的考虑：

公司在考察了东南亚各国和墨西哥、美国、巴西等地之后，东南亚首选越南。

越南政策与国内接近，政党局势稳定，GCD执政。同时港口方便，越南工厂离码头只有几十公里。工人思想培育较早。

泰国工人月工资在2000-3000元，但是政局不够稳定。

被收购工厂之前做的业务：

之前主要做OEM，现在基本上不再合作。

原材料供应情况：

木料从巴西进口到越南工厂，铁架和弹簧等从国内运输过来。

未来公司3号工厂将用作生产组装电机和铁架，产品主要用于出口美国，剩余产能留作自用（设计产能每个月20万套，一个铁架100元左右，一个电机100元左右，一个月产值在4000万元）。

越南税收情况：

本地增值税税率10%，出口可以全部退，和国内一样增值税全退。所得税税率20%。

因为是购买的工厂不享受所得税政策优惠。

越南工厂盈利情况：

越南厂目前商誉拨备一个月500多万港币，整体净利率水平较低。

二、集团资本开支及分红情况

公司购买的深圳前海土地的情况：

整体规划是为了建立总部，便于未来招聘。土地价格在2.3万多/平方米，建设费1万/平方米，比目前市价7-8万元/平米要便宜得多。

分红考量：

越南投资整体花费3亿美元，导致公司目前负债率较高，股息率恢复预计需要2-3年时间。

三、内外销业务发展情况

近期订单情况：

国内生意目前平稳，越南工厂产能增加，订单数增加。目前国内公司承担美国关税加税5pcts，客户仓库有限，沙发占体积大，所以沙发的外贸抢单不会太多。

2019年原材料价格判断：

预计钢材还能降价，包装材料价格也会下降。近两个月公司毛利率有所提升。

内销业务开店规划和市场展望：

2018年内销开店偏少，2019年目标在300-400家店，2018年四季度同店增长有所放缓，依然录得正增长。

顾家今年三四线城市开店多，因此增长较快。

从产品结构来看，受到房地产和消费遇冷影响，国内市场销量增加，但高端产品占比降低，促销款销量增多，整体增长一般，2019年预计仍将维持该趋势。

电商业务的发展情况：

维持较高增长，2018年电商整体增速在50%以上。

四、其他

经销商库存情况：

公司没有压库存，家具行业内有企业会通过增加返点向经销商压库存。

由于沙发体积大，沙发业内压库存现象不严重。

信息化系统情况：

内销业务最近上线了微软CRM系统，每天会看到销售数据，公司有60-70%的经销商已经在使用该系统。

与分众传媒的合作情况：

公司和分众在大城市合作很好，分众给的价格很合适。

报告来源：天风证券研究所轻工团队

报告发布时间：2019/1/15返回搜狐，查看更多

责任编辑：

声明：该文观点仅代表作者本人，搜狐号系信息发布平台，搜狐仅提供信息存储空间服务。

阅读 ()