近期，各地房地产调控政策正在发生变化，限购、限贷、限价、限售、限商等“五限”政策似乎开始“解绑”。对此，专家指出，短期行政调控退出并非坏事，以长效机制替代短期调控是大势所趋。

　　短期政策长期化弊端显现

　　近期，部分城市对房地产调控政策进行调整，引发市场对楼市调控“松绑”的猜想。例如，山东省菏泽市2018年12月18日宣布“取消新购住房限制转让措施”等政策；此后一天，菏泽市住建局再度发声，确认取消限制存量住房转让期限的规定，并称“这是顺应当地棚改安置居民过户存量住房的迫切愿望而颁布的政策”。

　　不仅是菏泽，12月19日广州宣布取消部分“商住房”销售对象限制；12月24日，广州住房公积金管理中心印发《广州市住房公积金提取管理办法》通知，明确“符合在本市行政区域内、缴存人及配偶户籍所在地购买拥有所有权的自住住房，或者在本市行政区域内无自有产权住房，在广州毗邻城市（佛山、清远、中山、东莞、惠州、韶关，下同）购买拥有所有权的自住住房的，可以申请提取住房公积金账户内的存储余额。”

　　2019年1月3日，青岛市国土资源和房屋管理局高新区分局发布通知称，暂停执行《青岛市高新区商品房公证摇号售房规则》。

　　“从整体情况看，房地产市场与二三年前相比已有明显改善。在本轮调控之初，房地产市场尤其是一线城市的楼市泡沫较大。经过几年的调控，供给端库存下降明显，供需比例已回到相对平衡的水平，这是近年来调控的成果。”摩根大通中国首席经济学家朱海斌在接受《上海金融报》记者专访时表示，“更重要的是，十九大报告提出坚持‘房住不炒’，提出‘租售并举’，令房地产市场从此前以发展商品房为主的‘一条腿’走路，进一步发展为商品房、保障房、租赁房‘三条腿’走路，这是在政策框架层面最大的变化。”

　　不过，朱海斌也指出，“虽然调控取得一定成效，但从操作层面看，房地产市场面临过度干预的问题。我们一直建议应该坚持‘让市场的归市场’、‘让政府的归政府’的原则。如保障房的发展应该由政府主导、租赁房领域中的公租房发展也该由政府主导，而商品房市场则应更注重发挥市场导向。但最近几年，针对商品房市场的一些短期调控政策变成了长期措施，政府干预的范围越来越大，从‘限贷’、‘限购’到后来的‘限售’、‘限价’等，引发了一定的问题。”

　　朱海斌进一步指出，商品房市场应该是一个市场化程度较高的市场，政府可根据相应的市场信号判断行业是否“过热”或者存在风险。但在过多的政策干预下，很多市场信号处于失真状态。“比如，现在整体房价到底是涨还是跌？从不同的渠道得到的信息可能是不一样的。当交易量和价格信号都失真，对楼市调控也会形成干扰，进一步导致政策对市场的误判。同时，对包括房地产开发商和个人投资者在内的市场参与者也会造成干扰，这种情况应该慢慢改变。”

　　中原地产首席分析师张大伟表示，未来楼市调控继续加码的可能性很低，各地微调宽松可能密集出现。

　　长效机制亟待建立

　　近年来，为实现“全体人民住有所居”的目标，各方纷纷进行了探索。以住房租赁市场为例，各地方政府以更优惠的政策推出租赁地块，房企除自建租赁住房外，也通过收购房源并整合出租的方式增加市场供给。但在此过程中，也有一些问题亟待解决，如在租赁地块上建造的出租房租金偏高，同时，有房企要求一次性交10年房租；部分民营长租公寓运营方资金链断裂，给房东、租客、金融机构都造成不良影响。

　　“房地产市场的长效机制应该包含两方面内容，一是土地供给制度改革，二是租赁房制度建设。”朱海斌认为，“关于土地供给制度，2017年国土资源部曾表示，对房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，调整用地结构，提高住宅用地比例；对去库存压力大的三四线城市，要减少乃至暂停住宅用地供应。”

　　“关于租赁房制度建设，大家期望比较高，但近两年发展中遇到的问题也较多。我认为，未来可借鉴西方发达国家经验。目前来看，租赁住房的主体主要有3个：一是以政府为主体，即所谓公租房，这方面可参考新加坡的经验。二是中长期机构投资者为主体，可参考德国、瑞士等欧洲国家的模式。在国外，这部分主体所占市场份额很大，各种债券投资者也希望以此获得稳定的收益。三是个人为主体，这种经营模式可以参考美国的经验。”朱海斌进一步表示，“反观国内，很多房地产开发商参与租赁房建设，但这个模式很难做，因为开发商逐利程度较高，往往脱离建立租赁房的初衷，需要进行修正。在构建租赁住房体系的过程中，政府急需规范市场行为，如明确出租方和承租方的权利和义务，包括每年租金涨幅等。当前租房市场缺少相应规范，容易导致市场混乱，包括新个税法发布以后，房东和租客就围绕后者是否申报租金扣税等问题产生分歧。”

　　朱海斌指出，近两年房地产市场长效机制的建立进度慢于预期，但这种情况在2019年或有所改观。“宏观经济增速下行，加之目前房地产市场的供需相对平衡，预计2019年房地产市场也可能缓慢下行，在此过程中，中央可能更强调‘因城施策’，地方政府有望获得更多自主权，过度的行政干预可能逐步淡化。”

　　【编后记】

　　构建“住有所居”新秩序

　　从2009年12月14日国务院常务会议出台“国四条”，明确“遏制部分城市房价过快上涨势头”算起，本轮房地产调控迄今已超9年。回首本轮调控，以限购、限贷为代表的短期调控手段无疑是最重要的“杀手锏”——每当楼市出现非理性苗头，此类政策总能及时浇上一盆“冷水”。

　　不可否认，“限字诀”在有效遏制房价过快上涨方面取得了明显成效，实现了“时间换空间”的预期目标。但历史经验证明，短期调控无法解决长期供需不平衡的根本矛盾，且在我国城镇化进程仍未结束、二孩政策全面放开的背景下，楼市仍存在相当规模的刚性需求，过度压抑需求释放无助于房地产市场的健康稳定发展。

　　同时，作为我国市场化程度最高的行业之一，“有形之手”的长期干预必然会导致房地产市场发生扭曲。仅从房价数据看，在限价政策下，房价上涨势头确实得到明显遏制，但部分区域的一二手房价却出现明显倒挂，若这一情况得不到及时纠正，不仅价格信号无法为下一步调控提供依据，同时可能引发监管套利甚至寻租等乱象。

　　令人高兴的是，随着房地产调控更加强调“因城施策”，此前部分短期调控手段，如弹性化的土地出让规则、因城施策的差异化信贷措施等正逐渐制度化，有望成为长效机制的组成部分之一。在此背景下，有关部门应加快研究梳理现行调控政策，该保留的保留，能优化的优化，需退出的退出，尽快让“无形之手”在房地产领域发挥更关键的作用。展望未来，随着楼市调控逐渐步入深水区，唯有在坚持“房住不炒”的总基调下，实施更大力度的住房制度改革，构建“住有所居”新秩序，方能真正实现房地产市场平稳健康发展。