中国楼市下半年走势如何，近期有所降温却仍保持看涨预期的深圳，或可作为预测行情的最重要参考样本。

　　近日,国家统计局、国内众多地产研究机构以及万达、万科、恒大等龙头房企出炉的半年数据和下半年计划中，深圳均是被重点关注的核心城市。深圳楼市则继续维持独特属性，一面保持着一线城市楼市高价位及高敏感度，另一面又与二线大中城市并列在全国住房需求潜力榜前列。

　　期待房价下跌好入市

　　今年来，深圳在国内房产市场“风向标”的作用更加突出。7月18日，国家统计局公布2015年6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，在新建商品住宅价格方面，深圳以7.2%的环比涨幅连续7个月领涨全国；上海以2.4%紧随其后，北京和广州以1.6%的环比涨幅并列第三；二手房价格方面，深圳也与北上广三地齐齐同比上涨，其他66个城市仍在一年前水平徘徊。

　　市场数据刺激着投资者的心。眼看上半年深圳楼市疯涨没动手，市民隋明明坚定了之后的投资计划：“如果福田区的新房每平方米跌到4万元，我砸锅卖铁都要买；福田区之外，跌到3万/平方米也一定买，总之深圳的房子只要到（每平方米）三四万我一定买，肯定能挣钱。”

　　先简单介绍下隋明明。女，80后，平时天真烂漫爱玩闹，在投资方面却是绝对的靠谱，她来深圳10年左右，已经在深圳、东莞等地置业。当然，明明女士承认自己对市场不是太敏感，错过了好些机会，2009年时，宝安的房子每平方米不到2万，她没在意,而是听朋友提议投资了东莞中心区的公寓，结果几年过去，增值速度远比不上深圳原关外地区,“那时还不限购，要是咬咬牙多买几套深圳的房子，早翻倍赚了。”她后悔地表示。

　　去年秋季，隋明明的工作地点从原关外地区换到福田区，她便犹豫着要不要将房子也换到福田，无奈等到今年，深圳楼价不仅居高不下，还一路狂涨到连龙华新区房价也迈入“4万元”门槛，明明女士发现换房换不起了。用地产业行话换言之，她一下子从持币待市的改善型住房需求者变成了望房兴叹者。

　　继去年后期翘尾反弹，深圳楼市一路走高成为全国楼市龙头之后，加上“3·30”新政刺激，深圳楼市火爆“根本停不下来”。根据深圳市规划与国土资源委员会数据，今年1~6月，深圳一手住宅成交31798套、314.6万平方米，同比涨幅高达110.1%、120.9%；均价为28040元/平方米，同比上涨19.9%，创下历史新高。

　　还好，隋明明不是投资小白，身边有一帮消息灵通、头脑精明的朋友。比如最近股市震荡，她的一位朋友立马把手头交了定金的两套房给退了，但理由并非一些房产销售者所流传的投资客们因财富在股市缩水导致购买力下降。隋明明的这位朋友解释：当时看股市糟糕得不正常，担心后续引发金融危机进而波及房地产市场，加上现在深圳房价正处于上涨高位，不想冒险投资。隋明明相当赞同朋友的看法，他们一致认为“再等等”比较明智。

　　至此，明明女士的情况已经很清楚了，她已经有房，有再置业的打算，但认为现在房价太高、金融环境也有变数，不是投资好时机；同时她相信深圳楼市前景总趋势继续向上，也认为深圳房价可能受金融环境等影响在年内或更短期内出现明显下跌，期待着房价下跌好低价入市。

　　房价对股市免疫

　　隋明明看好深圳楼市，认为把握好时机投资“肯定能挣钱”，这一判断得到了地产业内的认同，专家表示深圳住房需求潜力处于全国前列。

　　上海易居房地产研究院相关负责人介绍，全国各地楼市都火爆，所有房企都赚钱的时代早已一去不复返，但他们相信中国房地产市场整体上仍有较大发展空间，同时区域市场分化进一步显性化，北上广深4个一线城市住房需求潜力仍较大。7月，该研究院针对全国35个重点城市的市场需求、市场供应、市场供求、房价偏离度等4个一级指标及14个二级指标进行综合排比，结果显示深圳的住房需求潜力位列全国前五，与厦门、北京、昆明、成都等城市同时处于房地产市场发展较快期。

　　不过隋明明也许还得遗憾一次，按照专业分析，她和朋友们期待深圳房价受股票影响，在年内走低的愿望极有可能落空。

　　深晚记者上周从中信证券研究部、CRIC（中国房产信息集团）研究中心、上海易居房地产研究所等获悉多份研究报告，报告及相关数据显示，随着中央和地方楼市政策的继续推进，下半年楼市将持续回暖，保持稳步增长大趋势，而深圳也将维持量价领先地位。

　　一位受访行业分析师表示，7月首周起，股市的快速震荡的确对房地产市场造成了一定影响，但股市起伏目前没有向金融危机和实体经济灾难演进，只要后续调整仍然为改革杠杆而非货币收紧，全国楼市复苏的大局便不会受影响。

　　从深圳美联物业、中原地产等房产中介介绍的情况来看，隋明明朋友的退房行为，属于投资心理受冲击的少数代表，这部分购房者一旦收到其他积极讯号，很快会再次投入市场；另外卖方套现、或买方首付被套影响交易的现象在深圳近期楼市中也很少见。

　　至于有人猜想万一股市继续走低，届时会不会有大批投资者因股市财富急剧缩水，而大规模抛售不动产，进而导致深圳房价下降？该分析师持否定态度。

　　他解释，且不考虑一般投资主体在追加股市资金时抛售不动产的可能性，单从现在国内市场看，二三四线城市普遍存在新房库存量大、市场供应充足、二手房流动性差等情况，而在一线城市里，北京、上海的市场供应还不算太紧张，深圳的二手房市场即使有相对其他城市较强的定价权，也不存在其业主普遍有抛售变现需求的可能。也就是说，包括深圳楼市在内的当下房地产市场，对股市短期震荡基本免疫。

　　房贷收紧下半年涨幅最多一成

　　7月15日，深晚记者从海易居房地产研究院当日快报获悉，近三个月国内商品房市场成交同比持续上升，使上半年成交比增幅继续上扬，国内住宅库存已持续两个月减少。易居研究院研究员朱光总结道：随着土地交易量跌价涨、房产投资增速放缓、新开工面积跌幅持续收窄，与楼市政策放松、市场需求明显提升等趋势延续，住宅价格增幅将继续小幅上行。

　　然而本地地产专家7月初分析，下半年深圳房价增长可能不会超过10%，市场还预期三季度成交量下滑至少两成。今年上半年，深圳住宅新房成交均价同比大增20.3%，达到每平方米28040元，其中6月份每平方米成交均价达30713元，创下历史新高。