融360分析认为，在“房住不炒”的定位下，政府放宽落户限制，出台公租房税收优惠政策，各城市因城施策，加快人才住房项目的步伐，并制定对应的限售政策，抑制投机行为。同时，结合各大银行在2018年及近期的企业贷款投向来看，房地产贷款比例有所增加，年内房地产市场供应较为充裕，预计未来房贷利率仍然会保持稳中有降的趋势。

　　融360大数据研究院监测数据显示，4月，全国首套房贷款平均利率为5.48%，较上月下降8个BP，连降5个月，低于去年同期水平。全国二套房贷款平均利率则为5.81%，较上月回落8个BP，已连续下降半年，与去年同期相比下降10个BP。

　　楼市逐渐回归理性

　　而对于近期引发关注的苏州，地方政府也及时出台调控政策。易居研究检测的数据显示，4月，苏州二手房成交量为11748套，直逼2012年以来的历史最高值。对此，苏州发布《关于进一步促进全市房地产市场持续健康发展的补充意见》，对苏州工业园区全域、高新区部分重点区域的新建商品住房实施“限售”。

　　值得注意的是，房贷首付比例也在下降。除停贷银行外，首套首付2成的有40家银行，较上月增加9家银行，占比7.50%；首付3成的有408家银行，较上月减少3家银行，占比76.55%；首付3.5成的银行有56家，占比10.51%；首付4成的银行有14家，占比2.63%。

　　从融360公布的数据来看，4月房贷利率下调情况超过预期，一季度尚未下调的昆明、珠海、海口以及成都、无锡、南宁6个城市，均在4月份出现不同幅度的下降。

　　也正是在这样的背景下，“旅游康养”成了本次房展会的一个重要主题。据了解，本次房展会云集了云南、广西、四川、海南、山东、河北、江西等省近百余个优质康养地产项目，在基础设施不断完善后，将为北京市民提供都市休闲、避暑避寒、旅居康养等服务。

　　《金融时报》记者发现，与去年秋季房展会寥寥无几的北京参展项目不同，本次房展会前来参展的项目多达53个。

　　各地对于楼市的调控，最终目的是让楼市稳定发展、回归理性区间。这些政策也取得了一定的成效。对此，融360认为，虽然2019年住房贷款利率持续下降，房地产市场依然在可控范围之内，个人住房贷款余额将保持比较平稳的增速。

　　应该说，此次苏州的调控根据不同区域的具体情况区别对待，体现出因城施策、一城一策甚至“一区一策”的特点。这也是楼市理性发展的趋势之一。今年以来，各地楼市调控措施合计超过160次，仅4月份就密集发布60余次。

　　从银行业来看，在融360监测的35个城市533家银行中，除停贷的之外，4月份有12家银行分（支）行首套房贷款利率上升，占比2.25%，较上月减少3家；有126家银行分（支）行利率下降，占比23.64%，较上月减少12家；有376家银行分（支）行首套房贷款利率持平，占比72.61%，较上月增加11家。

　　房贷利率下行超预期

　　4月，北京的首套房贷利率出现年内首次下降，由5.43％下降至5.4%，为一线城市最高，下降幅度则和深圳相同，均为3个BP。而广州和上海的下降幅度则高达10个BP。在二套房利率方面，北京继续保持在5.88%的水平，位居一线城市之首。上海、广州和深圳则出现不同的下降。

　　“现在的消费者咨询的都比较详细。特别是要投资的，都会了解清楚项目的收益方式和投资回报率。”某海外置业项目销售人员告诉《金融时报》记者。事实上，楼市回归理性发展的趋势，正在逐渐破除消费者购房投资的“信仰”，令其对海外项目也开始谨慎起来。

　　值得注意的是，近半数的北京项目为养老地产。《中国康养产业发展报告(2017)》显示，随着康养产业的供给不断增加，2030年中国老年康养产业市场消费需求将达到20万亿元左右。但根据不完全测算，当前每年为老年人康养生活提供的产品约为5000亿元至7000亿元，有效供给不足。

　　在经历了3月的“小阳春”以后，4月19日，中央政治局会议再次强调坚持“房住不炒”和一城一策、因城施策、城市政府主体长效调控机制。同日，住建部对2019年一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。

　　在5月16日拉开帷幕的中国康养文旅产业博览会暨第七十届北京房地产展示交易会上，《金融时报》记者发现，理性购房的趋势越发明显。不仅项目宣传上注重“刚需”“改善”“康养文旅”等关键词，消费者对各地银行贷款政策和房贷利率也更加关注。

　　在融360监测的35个城市中，杭州地区首套房贷利率降幅最大，环比下降35个BP，海口和哈尔滨的下降幅度也超过20个BP。同时，厦门维持上月首套房贷款平均利率4.90%，仍为最低；上海次低，首套房利率为4.96%，较上月下降10个BP。此外，首套房贷款利率最高的城市除武汉外，还增加了南宁，房贷利率均为5.99%，但也都低于该市上月利率。

　　康养生活成重要主题