房地产作为资本密集型行业，近几年房地产行业的金融属性和资产管理属性逐步释放。中国的房地产私募基金行业经过近十年的发展，过程中不断调整模式。在新形势下，房地产私募基金走过房地产“黄金十年”，是否迎来PERE的春天。房地产基金：内控、业务、主动管理的三道坎瑞威资本总裁、CEO 朱平资管新规与房地产调控下的2019年，对于房地产私募基金而言，充满了诸多挑战。有三点与同行共鉴：第一，企业内控体系要经受“放大镜“般的苛刻审核，要合法合规经得起检验，容不得一点点侥幸心理。第二，业务的“立意”要高，要摆脱依赖资源不均衡配置，或信息不对称等传统业务模式。第三，强化主动管理能力助推实体经济发展，依托中国经济转型的市场需求，创设新型的基金产品，整合资本与行业资源，让社会和投资人共赢。于瑞威而言，2019年有四大规划：第一，坚守在法律、合规方面的专业优势，结合与不良资产管理机构的深层次合作，扩大不良资产管理规模，提高资产清收能力；第二，探索资产证券化业务；第三，新型资产管理业务、股权投资、产业基金等领域有所突破，并与多种产业团队达成战略合作；第四，合纵连横，通过多合作模式为资产注入内容与活力，形成独有竞争力、不动产价值最大化，并建立以此为核心的产业生态圈。就资产类别来说，继续深耕专注领域，关注新兴细分资产类别，如旅游地产、教育地产和养老地产等。对于私募基金管理人而言，2019年，我们要把自己放下来、沉下来，踏踏实实、长久的做基金管理，为私募行业的健康发展贡献一份力量。完善融资与退出机制 助力不动产资管企业转型恺亚资管首席执行官王铮告别地产“黄金十年”，行业挣脱传统发展模式谋求战略转型。恺亚资管首席执行官王铮表示，2019年不动产企业应首先在商业模式上有所突破，“地产‘快周转’时代已过，公司正在积极朝‘不动产资产管理服务+城市更新’的轻资产方向发展。对于我们来说，‘投融管退’里的‘管’字是最核心的竞争力，即从投资者的角度出发，通过运营管理服务实现资产的增值，为投资者带来回报。”城市更新方面，主导者则应规划通过大区域的更新改变为人们带来生活及工作上的幸福感的提升。但企业从事旧改的门槛普遍较高，需要很强的获取标的物的能力、融资能力、设计改造能力及运营能力。王铮表示，政府应当出台专项措施，完善市场融资和资金退出机制，鼓励引导社会资本的投入。“我认为公寓资产拥有较高的流动性，是一个相对稳定、能够增值保持的产品，具备较高的投资价值。同时相对于写字楼等资产来说，投资者门槛较低。”王铮表示。“但行业融资成本高，缺乏‘便宜的钱’、‘长情的钱’。”为此他呼吁公募REITs能够尽早出台。而恺亚自身也在联合大股东开展相关金融化布局，拓宽融资渠道，“我们未来将以城市更新和资管业务为发展核心，会打造更多适合回报给市场的产品。”王铮说。房地产金融模式思考懿龙资本董事长徐雷房地产一直以来都是资本密集型行业，近几年房地产行业的金融属性和资产管理属性逐步释放。中国的房地产基金行业经过近十年的发展，过程中不断调整模式，在“融、投、管、退”各个环节建立起了各自的优势，走出了各具特色的发展道路。传统房地产基金大多以债权投资为主，为中小开发商提供开发建设资金融资。这类基金受限于国家对于房地产市场的调控以及资金用途的监管，发展较为缓慢。近两年，房地产基金公司和强开发商联手，与中小开发商合作，充分利用强开发商在房地产开发管理全过程的能力，在前期项目选择、投后项目管理、全过程风险管控、风险处置等方面依托其强大资源保障，确保投入到中小开发商的项目可以顺利实施。基金叠加强开发商资源，投资模式也更加丰富，由纯债权投资到股加债，包括小股操盘、控股直至全盘收购。对于交易对手的选择更加灵活，关键评判基础资产质量，依靠开发商赋能，通过结构化与金融机构差异化竞争且优势互补形成紧密合作。还有一类房地产基金公司在资产管理和商业运营方面培养出了较强的能力，成功构建“投融管退”闭环大资管运作模式。在这个模式里面，房地产基金并非一种简单的融资工具，而是以股权投资为主、主动管理为导向，以发现价值、创造价值为基金的核心竞争力，培养专业的资产管理能力，用金融思维操盘商业，形成自己的商业品牌并在全国复制推广，这一类基金公司具有良好的资本运作和金融创新能力，为基金、成熟资产提供清晰的、更加多样化的退出渠道。另类投资基金近几年发展较为迅猛，得益于近两年房地产行业下行，中小开发商以及部分高负债主流房企很多都遇到了流动性问题，困境资产、不良资产项目持续增加，另类投资基金通过并购重组等方式以低于重置成本的价格收购优质资产，通过改造提升、加强管理、投入资金，解决项目的运营和资本结构等问题，提升资产质量后选择合适机会出售。因此对于基金公司来讲，无论是债权投资、股权投资、夹层投资，一定要建立自己的核心能力，未来的发展，核心词就是“跨界”，基金与商管公司、开发公司的界限越来越模糊。作为传统开发商与抢占了金融制高点的基金公司，在未来的竞争中，双方会如何发展让我们拭目以待。