近年来，中国经济房地产化日益明显。一方面，社会资金和银行贷款中相当一部分流入了房地产行业，根据央行2019年发布的《2018年金融机构贷款投向统计报告》显示，2018年末，人民币房地产贷款余额38.7万亿元，同比增长20%，全年增加6.45万亿元，占同期各项贷款增量的39.9%，房地产开发贷款余额10.19万亿元，同比增长22.6%，增速比上年末高5.5个百分点。另一方面，2018年以来，制造业企业面对国内外严峻的经济形势、房地产的高回报以及制造业发展的不确定性，投资房地产成为重要的选择。

　　2018年中国城市房价正处于正向效应超过负向效应的拐点水平上。按照2018年中国商品房平均销售价格来计算，2018年中国房价收入比为9.3，刚超过拐点9，这意味着如果未来中国城市房价继续上涨，房地产对经济增长的负向效应将超过正向效应。从不同城市来看，北京、上海、广州与深圳等一线城市与厦门、福州、杭州、珠海、天津等大部分二线城市房价收入比都已经超过9这一临界点，上述城市房地产对经济增长的负向效应已经超过正向效应。对于房价收入比过高的城市，在保持房地产市场平稳健康发展的同时，应切实提高居民可支配收入，让收入跑赢房价，将房价收入比保持在合理区间内。

　　在中国城市化进程中，房地产不断发展壮大，2000年以来房地产开发投资占全社会固定资产投资比重一直在15%以上。《中国城市竞争力第17次报告（主题报告）》显示，2018年房地产对宏观经济增长的正向拉动效应出现拐点。房地产市场存在价格泡沫风险和结构性风险，虽然近年来房地产去库存效果显著，但最近出现了反弹苗头。房地产金融风险正在快速积累，但总体可控。房价对企业流动性风险存在双重影响，部分省份存在较大的企业流动性风险。

　　三、住房发展对防风险具有双重作用

　　（一）创新探索住房保障惠及居住民生的多种途径

　　以全要素生产率为例，通过考察各城市近五年来平均商品房住宅房价所达到的水平，发现大部分城市的房价增速已突破拐点，很可能导致当地企业的全要素生产率下降。因此，未来的房地产政策应在稳定房价的基础上，有选择地引导制造业产业优化和升级。

(责任编辑：王擎宇)

　　（三）住房保障惠及住房民生应覆盖更多的阶层和群体

　　第三，金融机构的房地产金融风险也在加速积累，但总体而言，金融风险依然在可控范围内。房地产贷款数量持续攀升也对商业银行有关金融指标造成了一定的压力，商业银行杠杆率和不良贷款比例持续上升，但在总体可控范围内。伴随着房地产行业贷款数量飙升，商业银行杠杆率在近几年中一直处于上升通道，由2016年3月的6.4%小幅上升到2018年12月份的6.73%。另外，商业银行的不良资产率在经历了一轮下降之后又开始进入上涨态势，从2011年9月份的0.9%上涨到2018年12月份的1.83%，增长了近一倍。虽然商业银行的存贷比、杠杆率和不良贷款率都有所上升，但是商业银行的资本充足率基本维持在较高的水平，这说明商业银行的金融风险随着房地产市场火热度上升而升高，但总体风险是可控的。

　　一、住房发展与稳增长存在倒U关系

　　第一，城镇低收入家庭住房困难明显缓解，住房保障范围也明显扩大。截至2005年底全国仅有32.9万户最低收入家庭被纳入廉租住房保障范围，截至2015年底全国累计用实物方式解决了近4300万户城镇中低收入家庭的住房困难，2017年底公共租赁住房在保家庭1658.26万户、涉及4100多万城镇中低收入住房困难群众。2008年至2017年，累计有9000多万户城镇家庭通过实物分配、货币化补贴等方式获得住房保障。2011年至2017年，全国累计建设公共租赁住房1299万套。