昨天（11月25日），央行发布了《中国金融稳定报告（2019）》，将金融相关的各方面取得的进展和存在的问题进行了披露。

这是一份相当权威，而且非常具有重量级的报告，对于各行各业，都有着非常重要的参考价值。对于已经金融化的房地产行业来说，更具指导意义。

报告中明确指出，目前中国金融重点领域内风险依然居高不下，除了地方政府的隐形债务之外，公司信用类债券的违约风险，与房地产市场风险，都有可能在某些区域显现，并传导到金融市场。

不仅如此，报告中还披露了中国住户部门最新的负债情况，并给出了下一步在个人住房贷款等领域的政策建议。

债台高筑的各家房企是否能撑过这个寒冬？

正如报告之中披露的那样，房地产行业除了市场存在的风险之外，还存在公司信用类债券不停增发的问题。

据今天《证券日报》的消息称：11月4日以来的20天内，已有20家国内房企计划或已发布美元融资超50亿美元。2019年以来，国内房企合计发布海外美元债已超650亿美元，比2018年同期增长近50%。在最近20天的几笔融资中，融资成本已从5%涨至12.8%不等，其中，德信中国、佳兆业、正商实业等几家房企的融资利率均超过10%。

自房地产行业进入白银时代以来，行业净利润率一般维持在10%-13%，借钱成本超过10%，意味着利息支出正在吃掉利润。

关键问题是，这些房企发行债券，主要还不是为了投入生产，而是用新债还旧债。倒不是说这么操作不行，只是这样债务的翻滚，加上开发中的支出和回款，操作难度非常大，相当于站在刀尖上跳舞，稍有不慎就满盘皆输。

相比起房地产市场的风险而言，也许房企这边的风险更加惊心动魄一些。这些有能力发布美元融资的房企，无一不是国内房企巨头，在全国各地投资地产相当广泛。如果有任一房企没能支撑得住，影响都将非常广泛。

官宣：房贷依然会呈现收紧态势

在这份《中国金融稳定报告（2019）》之中总结说，2018年，我国住户部门债务水平上升趋势有所放缓，个人住房贷款的较快增长势头得到一定程度的抑制，短期消费贷款在经历2017年的异常增长后企稳回落，经营贷款增速小幅回升，互联网金融行业个人贷款增速有所减缓。与其他国家相比，我国住户部门债务风险并不突出，住房信贷政策也更为审慎，但债务分布不均衡，部分地区住户部门和一些低收入家庭杠杆率相对较高。下一步，应坚持从宏观审慎视角密切关注住户部门债务风险变化，防范住户部门债务水平的过快上涨。

从报告中，我们可以看到目前我们的个人住房贷款情况有以下几个特点：

1、个人住房贷款余额在25.8亿元，同比增长17.8%，目前增速正在放缓。

2、我们的住户贷款杠杆率达到60.4%，而且增速处于较高的区间。也就是现在这个杠杆率还在以较快的速度上升，而与此同时，美国和澳大利亚的杠杆率正在下跌，日本英国等国家的贷款杠杆率增速也比我们低。

3、我们在房贷上的不良率非常低，仅有0.3%。这主要是因为房地产市场在去年依然处于一个上行状态，购房以及持有房产依然有利可图，所以鲜少有人弃房弃贷。

一般来讲，即使楼市经过调控之后，增速放缓，大部分房贷还是能够保持比较小的不良率。只要房价不大跌，个人房贷就能够稳得下来，不会对金融市场产生严重的影响。

但是《报告》中再次强调说，下一步，应坚持从宏观审慎视角密切关注住户部门债务风险变化，防范住户部门债务水平的过快上涨。所以大家不用寄希望于房贷利率下降，给楼市带来“松绑”的错觉了。

从《报告》之中，我们可以看到央行对楼市调控的决心。房地产行业从市场化到金融化的时间太短，跃进太大，对于整个行业来说，并不是一件好事，导致房地产行业过于浮躁。

现在采用强制措施，逼迫房地产行业走入去库存、降杠杆的通道，使房地产行业从金融业回归到实业，也许反而能够给房地产行业续一口气。现在很多人说房地产行业进入白银时代，我觉得这种白银时代，也许比房地产野蛮生长，毫无秩序的黄金时代要好得多。